Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Puisqu’on en parle, voici le lien : RA 2022

Pour reprendre les chiffres de maxicool sur les revenus fonciers :
- 2019 : 2,29 + 2,31 + 2,32 + 2,04 = 8,96
- 2020 : 2,28 + 2,23 + 2,23 + 2,30 = 9,04
- 2021 : 2,03 + 2,03 + 2,04 + 2,04 = 8,14 (- 9,95 %)
- 2022 : 1,78 + 1,57 + 1,54 + 1,92 = 6,81 soit - 16,3%

Le résultat par part est lui en baisse de 9,2%.

Taux moyen de locaux occupés (hors franchises) :
- 2021 : 86,7%
- 2022 : 78,8%

A noter que l’immeuble Between à la Défense, déjà bien vide, a perdu son dernier locataire. Il avait été acquis en 2016 pour 168,5M€, peu de temps après avoir été "restructuré". Valeur comptable 186M€ (~20M€ de travaux). Valeur estimée dans le RA : 110M€, soit une sacrée MV. Cela fait des années que cet immeuble est +/- vacant et des années que la SDG répète qu’il ne s’agit pas de "vacance structurelle".

Valeurs de réalisation :
- 2019 : 190,33
- 2020 : 184,68
- 2021 : 183,98
- 2022 : 171,83  soit -6,6%

La distribution régulière des PV de cessions pour soutenir le TD n’aide sans doute pas.

Pas un mot du conseil de surveillance sur la situation.

Effectivement il faut relativiser la vacance, dans la mesure ou c’est une vacance voulue pour cause de travaux.

Le site des Mirroirs est bien celui qui acceuillera le projet Odyssey :
Site de Primonial
site de Paris La Défense

Ceci dit, cette vacance va durer longtemps. Etant donné la dimension du projet, les 1ers revenus locatifs ne sont pas tout a fait pour demain…
On est actuellement en phase de désamiantage du site.

Ce type d’opération est extrêmement créatrice de valeur.
Reste a voir comment va s’opérer ce partage de valeur entre Primopierre et les autres parties prenantes.
Reste a savoir si l’opération va aller au bout (cf le projet Tours Hermitage à 2 pas de là)

Est-ce qu’une SCPI est un véhicule adapté pour mener ce genre de projet ? Je ne pense pas

Merci je ne savais pas pour Between/Miroirs/Odyssey. Je doute que les 20M€ de travaux sur l’immeuble qui va être détruit auront eu le temps d’être amortis. Si je comprends bien Primopierre n’aurait qu’une des 3 futures tours, mais vu l’ampleur du projet cela reste une très grosse opération. Je ne comprends pas pourquoi ce n’est pas mentionné dans le RA, surtout que l’acceptation du permis de construire date de fin 2021 ! Décidemment la transparence chez Primopierre ce n’est pas ça.

Ce que je peux vous dire pour l’instant est que la SCPI est bloquée, un ordre passé depuis plus de 2 mois n’est toujours pas exécuté, Primonial explique rapidement dans un courrier que cela ne passe pas le premier mois puis après plus rien.
Ce qui me chagrine dans l’histoire c’est de voir la collecte largement positive du premier trimestre alors même que des parts sont restées en attente en fin de trimestre et n’auraient pas trouvé preneur.

Face à des gérants comme Fiducial qui permettent aux associés souhaitant sortir de mettre des souscripteurs en face voire détruire des parts quitte à empêcher certains investissements, Primonial a clairement choisi l’inverse : poursuivre en priorité la croissance de la SCPI par la collecte, même quand des signes de blocage arrivent, ils prennent le maximum pour investir dans de nouveaux bien et se moquent pas mal des associés souhaitant récupérer leurs fonds.

Le bulletin du 2ème trimestre en dira peut-être davantage, en espérant ne pas voir un prix de part baisser, les expertises de fin 2022 n’étaient déjà pas bonnes, je ne sais pas s’ils en ont fait d’autres à fin juin 2023 …

Si un associé investisseur est preneur de gré à gré, mp.

Surin a écrit :

Face à des gérants comme Fiducial qui permettent aux associés souhaitant sortir de mettre des souscripteurs en face voire détruire des parts quitte à empêcher certains investissements, Primonial a clairement choisi l’inverse : poursuivre en priorité la croissance de la SCPI par la collecte, même quand des signes de blocage arrivent, ils prennent le maximum pour investir dans de nouveaux bien et se moquent pas mal des associés souhaitant récupérer leurs fonds.

Comment font-ils Surin ?
Il y a des droits de mutation à régler non ? Et s’il y a défiance sur la scpi, aucune chance que la personne souhaitant le retrait trouve d’avantage preneur ?
Quant à la destruction des parts, c’est la norme ou pensez vous à autre chose ?

Au vu de la surcote au 31/12, des mauvais résultats de Primopierre et de la tendance sur des SCPI qui suivent la même pente, une baisse du prix de part de l’ordre de 12 % me semblerait cohérente. Je ne vois pas bien comment Primonial pourrait ne pas en passer par là.

Les 2 choses n’ont pas de liens …

Par contre avec un taux d’occupation de 74.3% on est dans une situation bien pourrie ( des franchises + vacances enormes).

Si d’autres scpi de bureau ont pri cher avec des bien meilleurs ratios , je pense que la baisse risque d’etre salée…

Je suis également inquiet pour le prix de part de Primovie, dont la composante "bureaux" me semble de mauvaise qualité, mais je ne sais pas si cela affectera l’ensemble à dominante santé et éducation.
Qu’en pensez-vous ?

Mcgill, le 28/07/2023 a écrit :

J’espere pouvoir m’en debarasser apres le versement du trimestre qui va encore se faire fin aout à coup sur …

Avec un contrat d’assurance vie je pense m’en debarasser plus facilement que vous mais j’espere que d’ici la le versement pas de baisse de part ne sera appliqué.

Je détenais des parts de cette SCPI sur un contrat d’AV Netlife,/Spirica. Je voulais m’en séparer depuis quelques temps, pour toutes les raisons évoquées ci dessus.

J’ai fait justement un arbitrage en ligne ce lundi 31/07 matin, pour vendre 100% des UC SCPI Primmopierre et réinvestir 100% dans d’autres UC .

J’ai déjà reçu hier soir de Spirica un accusé de réception de ma demande d’arbitrage, accusé qui indique que la valorisation sera faite le 01/08 donc ce jour.

Suspense … ^_^

Je posterai ici le résultat et la valorisation, dès réception. Donc demain si tout va bien !

Bulletin sorti pour les associés, toujours aussi creux, il confirme que la SCPI est bien bloquée avec plus de 191 000 parts en attente de retrait. Quand on voit la collecte de 412 800 parts au T1, on se dit vraiment que Primonial se moque du monde et profite à plein de l’ineptie des statuts d’une SCPI à capital variable, qui dit que tout ce qui est collecté augmente la capitalisation de l’engin mais que du jour même où les retraits dépassent les souscriptions, blocage immmédiat.
D’autres gérants ont une autre application de la règle et je les en félicite.

Le bulletin annonce une distribution de 3,52 € par part. Il faut chercher où sont-ils, il y a le fameux "reset fiscal" de 1,84 €, pure invention de Primonial qui permet d’écrire un peu n’importe quoi.
Extrêmement déçu de la tournure que prend cette SCPI (surtout ce gérant). J’étais pourtant relativement serein.

Oui pareil sur linxea spirit tout a été bouclé en 2 jours aux valeurs de retraits.

On va voir si les versement du trimestres seront payés maintenant ( selon les conditions du contrat à priori non mais selon le témoignage de quelqu’un qui date de janvier oui … donc 50-50)

Ceci dit il faut attendre tjrs des plombes avec primonial , surement en rapport avec leurs magouilles de reset fiscal etc

Je suis assez sceptique aussi Surin. Ce qui me pose particulièrement question, c’est que certains assureurs sont particulièrement "typés" SCPI (spirica notamment) et ont de ce fait des patrimoines sans doute bien plus exposés que d’autres aux bureaux qui prennent la tasse (dans l’exemple de spirica, y compris des fonds euros à dominante immo tels qu’ALT et ALT2). En cas de demandes de retraits massifs, la possibilité de défaillance pourrait-elle faire intervenir la loi Sapin 2 pour un blocage ? (Il a été dit ici qu’elle s’appliquait aussi bien aux fonds euros qu’au UC).

@Nexus : Je ne sais pas si l’on parle exactement de la même chose :

Je n’ai pas fait un rachat, j’ai fait un arbitrage entre deux types d’UC donc je n’ai pas fait intervenir un fonds euro dans cet arbitrage. Et je n’ai pas fait de rachat non plus. Donc l’assureur n’a subi aucune sortie de fonds.

De plus je pense bien me rappeler , contrairement à ce qui est cité, que la loi Sapin était pour la protection des fonds euros (arbitrage/rachat) uniquement, les UC étant incluses dans le périmètre pour les rachats seulement.

Et je n’ai pas trouvé d’articles (sur internet ou chez des spécialistes) qui parlent de l’impact sur les arbitrages d’UC, par contre les arbitrages des fonds euros seraient eux bien bloqués.

Mais je ne suis pas spécialiste du tout la dedans, donc mon avis sur ce sujet est du niveau "café du commerce de l’AV"