Fructi Régions, Lafitte Pierre, Fructi Pierre vs Foncia Pierre Rendement ?

Bonjour,
Sur Foncia Pierre Rendement, regardez les recettes locatives de 2015 et 2016 et ce qui a été mis dans le RAN. Vous pouvez aussi les comparer aux recettes locatives des autres années (prenez le revenu par part par exemple).
Sur Fructirégions Europe, vérifiez vos chiffres. Son prix de part était de 244,16€ au 31 mai dernier, sa valeur de reconstitution est de 235,15€ au 31/12/2016 donc elle surcote. Prenez bien la valeur de part frais inclus pour la comparer à la valeur de reconstitution.
Elle se paie cher en ce moment, il y a surchauffe à l’achat sur le carnet d’ordre et peu de vendeurs.

Surin a écrit :

Bonjour,
Sur Fructirégions Europe, vérifiez vos chiffres. Son prix de part était de 244,16€ au 31 mai dernier, sa valeur de reconstitution est de 235,15€ au 31/12/2016 donc elle surcote. Prenez bien la valeur de part frais inclus pour la comparer à la valeur de reconstitution.
Elle se paie cher en ce moment, il y a surchauffe à l’achat sur le carnet d’ordre et peu de vendeurs.

Je suis d’accord sur la surcôte, peu de vendeurs en ce moment… Pour moi Fructi Régions était le plus intéressant mais avec le prix d’achat, mon choix est difficile du coup, je ne sais pas trop quoi faire….

D’autant plus que BP doit pouvoir vous proposer d’autres SCPI aujourd’hui, notamment celles de Primonial.

Si j’étais à votre place, je vendrais sans état d’âme, vous prenez la plus-value, le potentiel de revalorisation et amélioration du résultat est quasi nul donc aucun intérêt de prendre le risque de garder pour se retrouver bloqué.
Beaucoup de SCPI sont en train de voir leur marché se bloquer et - chose aberrante - du moment que la balance souscriptions/retrait est en faveur des souscriptions, ces SCPI investissent comme une course sans fin alors qu’un minimum d’anticipation devrait inciter à la prudence.

Je n’ai pas de recette miracle pour ces SCPI :
_Baisser le prix de part, ça n’attire pas les acheteurs en ce moment et c’est un mauvais signal, l’expérience Aestiam sert.
_Limiter les souscriptions : ça reste la solution la plus pertinente à mes yeux mais c’est le gérant qui décide et quand le gérant est habitué à collecter les millions, pourquoi se tirerait-il une balle dans le pied ?
_Ne rien faire, c’est la voie que prennent la majorité des SCPI concernées (les Aestiam Placement Pierre, Fiducial, certaines de plus en plus nombreuses de AEW - Pierre plus en tête, ici Laffitte Pierre, Perial ? …). Et advienne que pourra.

Rien de dramatique mais dans ce contexte il faut s’attendre à ne pas pouvoir récupérer ses fonds quand bon vous semble.

Le prix de la SCPI Laffitte Pierre baisse hélas au 1er mars 2023 de 450€ à 412€.
Source : site internet AEW Patrimoine, rubrique Actualités.

Dernière modification par Fanscpi (02/03/2023 06h22)

Si je lis le dernier bulletin :

BT4T a écrit :

Compte tenu des acquisitions (109 M€) et des cessions (13 M€) de l’exercice, l’expertise immobilière valorise le patrimoine à 1,03 Md€ (988M€ à la clôture de l’exercice précédent).

109-13=96 M€
988+96=1086 M€
Il manque donc 56 M€ évaporés dans les évaluations à dire d’expert ou je ne sais quel immeuble à la Défense et cela correspond à une baisse d’environ 5,7% du patrimoine hors nouvellement acquis.

La baisse du prix de souscription de 8,44 % - ce qui est énorme - serait donc supérieure à la baisse de celle des expertises.

Voici une SCPI qui a trop grossi trop vite suite à son passage à capital variable. Les immeubles nouvellement acquis n’ont pas l’air de s’apprécier et surtout servent un rendement dilutif pour les anciens associés.

Dans le bulletin aussi :

BT4T a écrit :

Compte tenu de l’objectif de distribution, le taux de distribution 2023 est prévu à 4,02%, à prix de souscription inchangé.

La baisse était difficilement prévisible en lisant cela. Au moins cela leur laissera davantage de facilité pour servir 4%. De toute façon le prix de référence sera celui au 1er janvier.

S’il peu paraitre en effet étonnant qu’un actif perde 1/4 de sa valeur sur une période pourtant haussière globalement sur tous les marchés, l’explication est surement a rechercher au niveau d’une dégradation de l’état locatif.

Soit une surface importante a été libérée, soit des baux en place ont été renégociés fortement à la baisse.

Dans tous les cas ce n’est pas une belle affaire, mais si l’explication trouve son origine dans la hausse de la vacance sur l’actif, cela laisse l’espoir de voir celle-ci fortement remonter en cas de relocation…

Sans avoir fait d’analyse précise de ce dossier, je remarque déjà que 217 M€ pour 27 700m² cela fait une valeur au m² de 7834 €/m². C’est très haut de fourchette pour le secteur concernant un immeuble de 1998, certes restructuré depuis, mais qui n’est pas au standard des toutes dernières tours (notamment la tour alto toute proche).

L’espoir de rebond m’apparait ainsi assez mince.

A lire : un article de MeilleurSCPI sur LafittePierre

De deux choses l’une. Soit c’est un publi-rédactionnel et ce n’est pas écrit donc c’est de la publicité déguisée, c’est du pénal en France

Soit ce n’est pas du publi-rédactionnel et c’est confondant de nullité dans l’analyse.

Bref ce site ne m’inspirait déjà pas beaucoup confiance mais là on touche le fond…

Ces 2 articles (usurpateurs) ont un point commun : quand est évoquée la hausse du dividende de 8,83 % (ou hausse de la distribution), une astérisque y est accolée mais sans qu’elle ne soit visible quelque-part.
Je suis flatté car le binôme AEW/le vendeur de SCPI MeilleureSCPI qui se moque de l’après-vente me laisse le privilège de vous l’expliquer :

* le dividende 2023 devrait passer de 17,6 à 18 € brut d’imposition sur la plus-value et à l’étranger come le montre le graphique de l’article la pub. Cela fait une hausse de 2,27 %**.

** Oui mais une coquille s’étant glissée dans l’article usurpateur qui n’est qu’une publicité racoleuse, la distribution 2022 était non pas 17,6 € mais 17,7 € brut d’imposition sur les plus-values. Ca ne fait plus que 1,69 %*** d’augmentation de la distribution.

*** Oui mais AEW communique un taux de distribution de 4 % en 2022 pour un prix de part de 450 €, 4/100x450=18
Il y a bien donc déjà eu 18 € de distribution en 2022.

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Bref, tout cela est bien flou. Vous allez me dire "mais Surin, vous évoquez 2,27 puis 1,69 puis 0 % de hausse mais pourquoi eux parlent de 8,83 % ?"
Ben parce qu’en abaissant le prix de la part de 8,44 %, à distribution égale en euros, on se retrouve avec un pourcentage de distribution en hausse de … 9,22 %, c’est mécanique :
2022 : 18€/450=0,04 soit 4 % de distribution
2023 : 18€/412=0,043689 soit 4,37 % de distribution
Car pour revenir à 450 €, il faudra que le prix de part augmente de 9,22 %.

Je vous ai perdus ? Aucune importance, cependant je n’aimerais pas être celui qui rédigera le bulletin T4 de 2023 pour Laffitte Pierre car pour calculer le taux de distribution, il faut prendre en compte le prix de part du … début de l’année soit 450 €.
Les "perspectives de distribution 2023 de la SCPI de rendement (sont) en hausse de 8,83%* " vont être bien difficile à argumenter !

Rapport annuel Laffitte Pierre 2012

Valeur de reconstitution : 412,34 (-5,92% p/r à 2021).
Evolution depuis le 31.12.2019 : -10,75%

Le prix de la part depuis le 01.03.23 correspond à cette VR.

Visiblement les associés apprécient cette excellente gestion et en redemandent si j’en crois ceci puisque AEW a très fortement collecté au T1, passant de la place de 9e collecteur à celle de 4e…

Nouvelle baisse substancielle pour Laffitte Pierre, la deuxième de l’année, - 9,71 % !
Personne ne l’a vue venir celle-là.

SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION, AEW COMMERCES EUROPE, AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE et LAFFITTE PIERRE :  focus sur l’ajustement du prix de souscription | AEW Patrimoine