Idée "contrariante"/spéculative : arbitrer Kaufman & Broad pour Nexity ?

busquet · #1

Tout le monde le sait, depuis début 2023, les acteurs de la promotion immobilière en France (en gros, la construction d’immeubles neufs, résidentiels ou bureaux/commerces même s’ils ont aussi des activités connexes plus résilientes, comme la gestion immobilière) se portent mal. Notamment avec la hausse des taux d’intérêt , défavorable aux acheteurs occupants ou acheteurs investisseurs.
Du coup, le secteur se porte mal en bourse aussi.

Or depuis un an jour pour jour, le no. 1 Nexity a baissé de presque -40% (c’est un peu "moins pir"e dividende réinvesti, car gros dividende de 2,50€ dans l’intervalle) alors que Kaufman & Broad n’a baissé que symboliquement (-2%) et a même monté, gros dividende de 2,40€ réinvesti.

Bien sûr, Kaufman & Broad a de meilleures perspectives à deux ans, notamment grâce au gros chantier autour de la Gare d’Austerlitz qui va lui procurer beaucoup de CA à (on le suppose) fortes marges, et a un petit attrait spéculatif (pourrait être l’objet d’un OPA, même si je ne le crois guère à court terme, car l’acquéreur aurait du mal à trouver une banque pour le financer, dans le présent contexte).

A l’inverse, Nexity a publié un profit warning le 27 juillet et va certainement réduire don futur dividende et voir son résultat 2023 baisser nettement par rapport à 2022.

Il n’empêche: c’est le no. 1 français et il le restera et gagnera probablement des parts de marché au détriment des promoteurs plus petits. Et la crise actuelle finira bien un jour. Sans que Nexity ait été acculée à une énorme AK sans DPS, lésant fortement les minoritaires (c’est ce que j’attends - mais je n’ai évidemment pas de certitude).

Début 2023, je n’avais pas de Nexity et une ligne KOF de taille modérée.
D’où ma petite spéculation: Je viens aujourd’hui de la vendre à 25,35€ en légère plus-value (en fait, plus élevée encore, car il y a le dividende de 2,40€ entre temps encaissé) et ce même jour d’acheter spéculativement Nexity à 13,76€.

Mon arbitrage sera gagnant si Nexity rebondit (et KOF baisse ou rebondit moins) OU
si Nexity continue de baisser, mais moins que ce que va baisser KOF.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mots-clés : idée contrariante, idée spéculative, kaufman & broad, nexity, promotion immobiliaire, promotion immobilière france

Oreve · #2

Ne pensez vous pas que si Nexity réduit son dividende en 2024,
comme ce que j’ai pu lire ci et là, mais c’est peut-être une erreur….,
Le cours risque encore de chuter !
Pourquoi prendre le risque d’acheter maintenant ?

busquet · #3

Les mauvaises nouvelles sur Nexity (profit warning, dividend warning) sont déjà connues, et depuis suffisamment longtemps (27 juillet 2023) pour que ceux qui voulaient vendre dans les jours suivants aient pu vendre, grâce à la forte liquidité du titre. Et de fait, le cours a plongé. Même si le courant vendeur n’est peut-être pas encore complètement tari, j’ai préféré me positionner dès maintenant à l’achat (rappel: Nexity valait plus de 45€ il y a 2 ans, pour montrer l’ampleur de la baisse …).

D’autant que j’étais devenu de plus en plus inquiet à détenir KOF, qui elle surperformait Nexity de 40 points sur un an (COLOSSAL), alors que c’est le même secteur. Bref, j’étais pressé de vendre KOF, mais sans sortir de ce secteur qui KOF exclu, a énormément baissé en bourse depuis 2 ans et qui va tôt ou tard rebondir. Et même si Nexity continue de baisser à l’horizon un an, je me considérerai (un peu) gagnant, si en parallèle KOF se mettait à baisser et plus fortement.

Mais cela reste une démarche spéculative.

Quelqu’un qui aurait envie de répliquer mon arbitrage et qui n’a pas KOF en portefeuille devra acheter Nexity et vendre à découvert KOF (je n’ai pas vérifié si KOF est disponible pour une vente à découvert et chez quel courtier). Note pour les néophytes: une vente à découvert comporte de gros risques.

Alternativement, vous pouvez acheter simplement Nexity, en estimant qu’elle a trop baissé,que c’est le leader du secteur en France, etc., sans vendre KOF déjà détenu par vous et sans vendre à découvert KOF. Et ce ne serait pas forcément idiot. Mais cela sera quand même assez différent de mon idée, qui est un pur arbitrage.

Dernière modification par busquet (09/08/2023 18h13)

Ours · #4

Il n’est pas complètement stupide, en effet, d’envisager cet arbitrage alors que la capitalisation de Nexity est désormais inférieure à la moitié de ses fonds propres alors que Kaufman & Broad reste l’acteur du secteur à avoir été épargné par la purge récente.

Je me garderais bien, cependant, de me séparer de quelque titre KOF que ce soit actuellement, car :

1) bien que la hausse des taux soit peut-être loin d’être terminée, la pression s’accentue sur les banques centrales pour que celles-ci infléchissent leur action, ce qui pourrait provoquer un rebond du secteur et prévenir un éventuel plongeon de KOF ;

2) les perspectives de la société de M. Hachemi me paraissent effectivement bonnes à MT, entre autres à cause du chantier de la Gare d’Austerlitz. C’est d’ailleurs probablement ce qui explique la relative insubmersibilité du titre jusqu’ici ;

3) Le parfum spéculatif du dossier s’accentue avec la montée au capital de Promogim, et bien que les banques renâclent à financer les projets dans le contexte actuel, quand on veut, on peut. Du reste, la loi de Murphy est impitoyable, et c’est souvent lorsque l’on se sépare de titres parce que l’on ne s’attend plus à une opération financière que cette dernière a lieu.

4) Même si certains fonds ont diminué récemment leur position vendeuse sur Nexity, la pression de la VAD concerne désormais 2,29% du capital de la société (c’est un plus haut depuis le début de la crise), et je me dis qu’elle pourrait encore s’accentuer au cours des mois à venir au gré de quelque mauvaise nouvelle ou coup de grisou. Rien de tel qu’un Profit Warning en bonne et due forme pour attirer les fonds vautours, surtout lorsque l’on a la taille de NXI.

Pour ces raisons, la deuxième solution évoquée (acheter Nexity sans vendre KOF) me paraît préférable au coup spéculatif envisagé dans le message initial.

On peut aussi tout simplement conserver des liquidités pour renforcer sa ligne KOF si la valeur de celle-ci venait à baisser significativement - ce que j’espère, pour pouvoir procéder ainsi moi-même, sans toutefois pouvoir affirmer que cela se produira.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Ours (09/08/2023 19h40)

toto27 · #5

Mon attitude de petit porteur, pas tres éclairé, et pas très intelligent ( ça aura le merite de vous montrer l’attitude d’un pecus vulgus):
Je possède Kaufman et Nexity, depuis 2 ans environ.
J’ai renforcé kaufman lorsque ça a baissé en juillet, à 23,60. Je ne renforce plus au cours actuel
Je renforce Nexity de façon importante, à la baisse (16,5 puis 14,5), prochain achat vers 13-13,50 si on a la chance d’y descendre.
Je ne vendrais pas kaufman en dessous de 28 euros.
Je conserve les deux par souci de" diversification", parce que je suis long terme, et parce que je n’ai pas besoin de cash. De plus, je j’ai pas une confiance absolue dans mes " previsions".

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Gilles78 · #6

Je partage juste mon feeling: Il me semble que c’est un peu tôt pour entrer sur les promoteurs immobiliers car il est encore difficile d’estimer le timing pour la sortie de la crise actuelle. Quand les taux arrêterons de monter, j’espère que l’on aura une meilleure visibilité.

Dernière modification par Gilles78 (10/08/2023 09h48)

Iqce · #7

J’ai déjà pensé à ce genre de spéculation ; las, j’ai acheté bien trop haut et soldé ma ligne. Etant un peu dans le secteur de la promotion immobilière, j’avais donc bien vu ~~très~~ trop en amont l’anomalie.
Mais l’analyse rapide des comptes (voir le T1 2023) https://media.nexity.fr/upload/ged/pdf/ … 3_VDEF.pdf et surtout la baisse du cours m’ont refroidi et j’ai pris ma perte.
Certes il faut préférer le leader etc Mais j’ai aussi peur que Nexity soit un gros super tanker qui met 10 km pour virer de bord dans cette période charnière en matière de promotion immobilière (reconstruire la ville sur la ville, faire de l’écoquartier, RE 2020 bientôt obsolète (cadet de nos soucis par rapport au reste), taux des crédits qui fait que les dépôts de permis sont en chute libre en AURA pour ce que je connais et en PACA, OAP thématiques de + en + exigeantes et lourdes etc).
……….
Alors j’ai mis un gros ticket sur Réalité. Réalité me semble non seulement plus souple, plus adaptable mais surtout d’ores et déjà engagé dans la bonne filière avec de l’écologie subventionnable mais surtout prioritaire sur le volet de la planification. J’espère donc que Réalité va prendre des parts de marché au delà de son secteur géographique grâce à ses références, sa réactivité et son cash levé avec émissions obligataires par exemple.

NB : ceci n’est en aucun cas un "conseil" etc etc

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

BullAndBear · #8

Souvent, un point d’inflexion pour une entreprise est la nomination d’un nouveau dirigeant. Et je dois dire que la nouvelle pdg de Nexity ne m’inspire pas une confiance démesurée. Elle a le profil typique qu’on retrouve dans l’économie francaise de haut fonctionnaire engagée pour le lobbying. Son pantouflage est de plus bien tardif, ce qui est rarement le cas des profils les plus brillants de ce genre. Elle s’est retrouvée présidente par défaut suite au décès prématuré du successeur désigné.

Plus positif, un accord comme celui évoqué récemment avec Carrefour (dirigé par un autre enarque, le réseau ca sert) offre de bonnes perspectives en cas de rebond du marché de la construction.

Zera · #9

Personnellement je suis pleinement investis dans le groupe Réalité dont j’apprécie particulièrement le positionnement stratégique de l’entreprise, sa culture et son management (notamment sa transparence et son honnêteté via les confs qu’ils font avec les petits porteurs) .
Mais avec la dette, on est un peu en situation medium risk, high reward. Ils sont orientés sur un profil croissance forte (entre +25%) mais cela s’est effectué à coup de dette ou d’AK, donc ça reste à voir au niveau du RNPG. Ca cote largement sous les capitaux propre pour une entreprise de croissance. Je trouve cela très intéressant.

En revanche, pour moi le meilleur du secteur reste de loin Bassac qui est géré d’une main de maître par son dirigeant et principal actionnaire Moïse Mitterrand (qui me semble être un outsider). Si vous êtes sensible au prix de l’action et sa volatilité (cours qu’on pourrait qualifier de manipulé), il vaudrait mieux ne pas y toucher même si les fondamentaux sont extrêmement sain (probablement le meilleur bilan du secteur) et c’est largement décoté (il y a des postes très intéressant de Surfer sur le forum Boursorama pour vous donner un ordre d’idée de la pépite).

Mon opinion : parfois la jouer safe and simple en mode investir sur BRK il y a 10 ans aurait été une énorme création de valeur plutôt que de jouer des coups spéculatifs en se pensant trop malin.
Pour moi, Bassac est de loin l’entreprise la plus SWAN du secteur avec un prix très très attractif aujourd’hui (mais il faut l’étudier pour bien la comprendre).
Si je n’étais pas un peu tête brûlé à vouloir être concentré sur Réalité, je serais pleinement investi sur Bassac les yeux fermés.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Ours · #10

Pour l’instant, le pari s’avère largement perdant, avec une baisse continue de la valeur de l’action NXI consommée aujourd’hui par une chute de près de 15% à la veille de la publication des résultats.

Politok · #11

Et une augmentation de 12% le lendemain.
Le marché est en ce moment extrêmement nerveux, et particulièrement erratique.

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