Comment vendre un pourcentage de sa maison à sa partenaire de PACS ou son épouse ?

Je crois comprendre qu’elle n’a pas les moyens pour en acheter la moitié, mais elle peut peut-être lui en racheter 20% par exemple(?).

Quel est selon vous le coût détaillé d’un apport à SCI ? (pour voir comment vous comparer la SCI et la mise en indivision)

Pour la vente … vous procédez comme pour une vente. Simple non ?  Le notaire actera le transfert de propriété, mais l’acte prévoirait non pas la vente totale du bien mais d’une part du bien, le tout pour, en gros, 7% de la valeur brute de la part du bien.

Mettons 25% de la maison valant 350k, ou 87500 euros de valeur immobilière, ce qui donnera des "frais de notaire" d’environ 8000 euros.

Plusieurs points :
1) la présence d’un crédit peut bloquer, il faudra obtenir l’autorisation de la banque qui n’a aucune obligation d’accepter … ce qui vaut aussi pour la SCI d’ailleurs. En particulier, la sureté bancaire pour l’emprunt vous concerne vous uniquement, puisque vous avez acheté seul …

2) la vente, si elle a lieu, doit se faire réellement. Il faudra un échange financier pour justifier son existence. Sinon le fisc pourra considérer que vous avez simultanément donné la somme nécessaire pour qu’elle vous achète le bien.

3) post pacs ou mariage, vous pouvez transférer une partie du bien par donation. A voir si financièrement, le cout de la donation (émolument, TVA, inscription au cadastre, etc, etc) n’est pas plus avantageux, selon la part que vous voulez donner.

4) post pacs ou mariage, le financement du bien, quel qu’en soit le propriétaire, devient une charge de ménage. Ce qui signifie qu’en cas de séparation future, il ne sera pas possible de demander la compensation de la prise en charge du crédit sur la durée du mariage et de l’occupation à titre de résidence principale.

Ce qui peut ne pas avoir été précisé par un notaire … quelques cas de notaire qui ne sont pas tout à fait à jour sur ce plan. En pratique, cela signifie que si vous voulez partager et la propriété et les frais de propriété, vous devez suivre au jour le jour le respect de ce partage, parce qu’en cas de séparation, vous ne pourrez pas prétendre avoir assumer seul et donc avoir droit à une compensation.

Il vous faut mener une réflexion plus globale sur vous situation patrimoniale. Par exemple, vous dites que vous allez peut-être vous marier ou vous pacser, mais sous quel régime ? Pour le PACS, il y a deux régimes : la séparation de biens est celui de base, mais il suffit de cocher une simple case pour être en indivision (pour les biens acquis après le PACS). Pour le mariage, trois régimes principaux : communauté réduite aux acquêts qui est le régime de base sans contrat ; et séparation de biens ou communauté universelle, sur contrat préalable. D’autres régimes, ou aménagements de régimes sont possibles.

Ca a des effets sur le patrimoine, mais aussi sur qui paie quoi, puisque le PACS comme le mariage prévoient que les deux partenaires ou époux contribuent aux charges du ménage "à proportion de leurs facultés respectives"… Et que, notamment, l’entretien de la maison comme le remboursement de l’emprunt sont des "charges du ménage".

En cas de grosses différence de patrimoine et/ou de revenus, attention au fait qu’un régime de communauté ou d’indivision aura probablement comme effet de transférer beaucoup de richesse à votre femme, et qu’en cas de divorce…

Ce sont des sujets très importants qui nécessitent d’être bien étudiés avant de faire un choix.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2023 15h51)

tikou a écrit :

Autant que possible il faut à mon avis éviter de mettre de l’affect dans les biens immobiliers. Si elle veut se sentir plus chez elle elle peut aussi vous payer un loyer non ?

Loyer --> bail --> mauvaise idée. Elle devient de fait une coloc de fait … Cela pose des bases pour kafka en cas de séparation. Le loyer officieux … n’étant pas un loyer ne lui donne aucun droit et ne répond pas du tout à la question "morale" (elle ne se sent pas chez elle, pas légitime à occuper le bien, c’est a priori la vraie question posée)

Je vais peut-être répondre à côté mais j’ai été récemment confronté à cette problématique, j’en parlais ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/p523854#p523854

C’est une décision dont nous sommes tous les deux heureux, ma partenaire m’ayant dit récemment qu’heureusement qu’elle possédait 0% de la maison car elle n’aurait pas pu suivre pour le financement des travaux supplémentaires. (en moins d’un an déjà ~20k€ non prévus et on est loin du compte)

Si c’est pour avoir 10% de la maison elle n’est pas vraiment "chez elle" : de toute façon, toute décision importante sera prise avec elle, parce que vous seriez un bien mauvais partenaire de lui imposer quelque chose qui la concerne sans la consulter. Le fait d’avoir 0% ou 10% ne change rien à ce niveau.

Quant au risque de se faire mettre dehors de chez elle si elle possède 0% de la maison, il existe toujours,  mais c’est principalement une fonction de son choix de partenaire (= de vous) plutôt que du montage juridique.
Et ce risque est présent même en ayant 50% (déjà vu autour de moi) de la personne qui se retrouve avec les valises sur le palier et les serrures changées. La sécurité "juridique" dans ce cas est bien peu de chose, entre les délais et les coûts pour obtenir justice.

Bref je vous invite à avoir une discussion avec votre femme sur les raisons qui poussent à sa demande. Elle ne les connait pas elle même, probablement, et il faudrait les élucider pour voir comment y répondre.
Sinon, vous faites passer la solution avant d’avoir clairement défini le problème !

Il faudrait (selon le pourcentage choisi) aussi anticiper combien chacun met pour les travaux éventuels (toiture 10-20k, nouvelle cuisine ou sdb idem). Au bout d’un certain temps, si à 50% pour les travaux ca vient changer l’équilibre.
Et si une des personnes participe à hauteur de 20% pour la maison, et pour la nouvelle cuisine, alors quel est son droit de vote pour quelle cuisine, quel standing, etc ?
Il est facile de vouloir profiter d’une super cuisine/sdb/piscine, surtout si on en paye uniquement 20% !
J’en parle d’autant plus que je suis concerné mais pour un achat à 2 (proportion 80% pour moi, 20% pour elle).
Au final ce sont surtout des points à éclaircir AVANT. Mais un notaire ou un montage juridique ne pourra pas grand chose.

Bernard2K a écrit :

poulp3 : concernant les travaux, la question ne devrait pas se poser puisque c’est prévu par la loi. Du moins dès que jorgio aura officialisé son union par un PACS ou un mariage. Le code civil prévoit que les deux partenaires ou époux contribuent aux charges du ménage "à proportion de leurs facultés respectives". Les travaux sur la résidence principale entrant dans les charges du ménage, les deux doivent payer "à proportion de leurs facultés respectives".

Attention, il y a un canyon entre la théorie et la pratique … Les charges du ménage ne sont pas récupérables a posteriori : impossible de dire 2 ans après une dépense commune assumée seul que l’autre n’a pas participé.

Les juges ont une notion en extension des charges du ménage sur les 10 dernières années posant de nombreux soucis dans les séparations.

Plutôt que se baser sur la théorie, il vaut mieux bien mettre les choses sur la table dès le départ, en particulier pour les dépenses liées à la résidence principale, et suivre que chacun participe bien à son niveau à ses engagements.

jiorgio a écrit :

Je tenais à vous remerc.ier tous mais aussi à dire à certains d’entre vous que le plus important c’est l’amour …

… jusqu’au jour du divorce !

Après deux mariages dans lesquels j’ai cru, et deux divorces dont le premier m’a coûté la moitié de ce que j’avais bâti tout seul, et le second beaucoup moins après un décompte exhaustif de toutes les factures des 15 années passées ensemble, mais pour ne pas briser votre rêve, je dirais simplement que l’amour ne doit pas conduire un des époux à s’exposer plus que l’autre. Le vrai amour est celui qui est équilibré, il doit en être de même pour l’organisation de la vie commune.
De toute façon tant que vous êtes mariés chaque époux dispose de tout et en profite à sa guise. Les montages que vous envisagez ne serviront qu’en cas de divorce — lorsque l’amour aura cessé.
Désolé d’avoir un peu calmé vos ardeurs romantiques mais ce forum est là pour ça.

M.erci pour votre analyse. Pour info je me prépare au 3e. Je penserai à vous.