Evolution de la valeur de reconstitution des SCPI depuis 2019 (maj fréquentes)

Est-il possible d’ajouter Epargne Pierre et Remake Live dans la liste, qui ont toutes les deux plus de 50% en bureaux ? Ou sont-elles classées comme des SCPI diversifiées ?

Maxicool a écrit :

Je mettrai à jour les tableaux au fil des publications, en essayant d’éviter les erreurs ;-)

Il vaut mieux car des gens ont la gâchette du-1 facile pour les erreurs… :-)

Vous vous trompez une nouvelle fois! décidément!
errare humanum est perseverare diabolicum

La SCPI CRISTAL LIFE est une SCPI qui a moins de 3 ans et donc ce n’est pas la même règle qui s’applique…je vous avais mis le lien du petit document de l’ASPIM lisez le cela prend 1 minute et vous instruira….
"3.3. Cas des fonds ayant moins de 3 ans d’ancienneté
Pour les fonds de moins de 3 ans, la qualification de la stratégie immobilière devra
correspondre aux objectifs investissement décrits dans la documentation commerciale (DIC
PRIIPs/DICI OPCVM, note d’information, prospectus)"

Vous semblez vouloir polémiquer alors que je vous signale cela dans un esprit constructif….

Oui des erreurs tous le monde en commet et moi le premier….et vous savez bien le souligner puisqu’à la moindre erreur vous mettez un -1 (me concernant en tout cas) donc n’inversez pas les rôles svp.

maxicool a écrit :

C’est vrai que s’il y a des erreurs, autant laisser les autres se "démerder" à les corriger ;-)

Désolé mais je n’ai pas que ça à faire, je vous ai déjà pas mal orienté sur des constats factuels…

Encore une fois arrêtez de vouloir polémiquer et de chercher la petite bête!

maxicool, le 17/09/2023 a écrit :

Pour les SCPI Primonial, le communiqué disait :
Primopierre : "Une marge de 12,04 % par rapport à la borne haute réglementaire".
Patrimmo commerce : "Une marge de 9,73 % par rapport à la borne haute réglementaire".
J’ai donc pu récupérer la nouvelle valeur de reconstitution  grâce à ces indications.

Merci pour votre travail Maxicool. A la lecture du communiqué de Primonial, j’ai trouvé que la  formulation sur laquelle vous vous appuyez était ambiguë et ne permettait pas de retrouver avec une grande assurance la VR.

J’ai l’impression que nous n’avons pas la même interprétation. De mon point de vue, il s’agirait de la marge en % de VR par rapport à 110% de la VR.

Si on note M cette marge en % de VR et P le prix de part on aurait :

M= (1,1*VR-P)/VR
Et donc VR=P/(1,1-M)

Pour Primopierre :
VR =180/(1,1-0,1204)=183,75 €

Pour Patrimmo :
VR=176/(1,1-0,0973)=175,53 €

Et moi je pense que votre VR est plus proche Maxicool :
Le prix de part surcotait de 2,08 % avant les réévaluations.
Les réévaluations ont baissé d’une valeur "proche de 13,5 %" dixit Primonial.
Le prix de part baisse de 13,46 %.
Primopierre "surcote" toujours d’environ 2,08 %, sa VR est donc proche de 176,25 € soit ce qu’a mis Maxicool dans son tableau (ancienne VR 203,76x0,865).

Edit :
"Une marge de 12,04 % par rapport à la borne haute réglementaire" :
Borne haute = 198 €, divisé par 1,1204 = 176,72 €
La VR est bien de 176 € et des pouillèmes. La baisse cumulée des dernières années est flagrante.

Dernière modification par Surin (20/09/2023 20h28)

Thortue a écrit :

Surin, le 13,5% que vous mentionnez fait référence à la baisse du prix de part dans le communiqué. Je n’ai pas vu de communication sur une baisse des valeurs d’expertise de 13,5%.

Primonial a évoqué par courrier à certains associés, en plus de la diminution de la valeur de part de 13,46 %, une baisse proche de 13,5 % des valeurs du patrimoine les conduisant à cette baisse de prix de part.
Je n’en dirai pas plus, pour ne pas trahir les sources.

Article L214-109 du code monétaire et financier a écrit :

La société de gestion mentionne, dans un état annexe au rapport de gestion, la valeur comptable, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la société civile de placement immobilier ou de la société d’épargne forestière qu’ils gèrent. La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine.

Ces valeurs font l’objet de résolutions soumises à l’approbation de l’assemblée générale. En cours d’exercice, et en cas de nécessité, le conseil de surveillance prévu à l’article L. 214-99 peut autoriser la modification de ces valeurs, sur rapport motivé de la société de gestion.

Communiqué de Primonial a écrit :

Afin de refléter les valeurs de marché sans délai, le Conseil de surveillance de la SCPI
autorise la Société de Gestion à modifier les valeurs de réalisation et de reconstitution
en cours d’exercice et à fixer un nouveau prix en conséquence.

Les valeurs ont été validées par le CS. A noter que les statuts ne prévoient pas ce cas de figure…

En effet, en page 14 de la note d’information (mise à jour : 15 septembre 2023), on peut lire (j’ai mis en gras ce qui nous intéresse ici) :

Les valeurs de réalisation et de reconstitution établies au 31 décembre 2021 qui ont été approuvées par les associés lors de l’Assemblée Générale Mixte du 23 juin 2022 étaient les suivantes :
  - Valeur de réalisation : 3 213 097 269,12 €, soit 183,98 € par part,
  - Valeur de reconstitution : 3 835 388 747,00 €, soit 219,61 € par part.

Celles établies au 31 décembre 2022 qui ont été approuvées par les associés lors de l’Assemblée Générale Mixte du 26 juin 2023 sont les suivantes :
  - Valeur de réalisation : 3 206 571 490,47 €, soit 171,83 € par part
  - Valeur de reconstitution : 3 802 345 170,20 €, soit 203,76 € par part
L’écart entre le prix de souscription applicable depuis le 1er avril 2017 et la valeur de reconstitution par part établie au 31 décembre 2022 était de -2,08 %.

Le 13 septembre 2023, le Conseil de Surveillance, vu le rapport motivé de la Société de Gestion relatant une baisse des valeurs d’expertises au 30 juin 2023, a autorisé la Société de Gestion à modifier les valeurs de réalisation et de reconstitution au 30 juin 2023 comme suit :
  - Valeur de réalisation : 2 964 052 325,43 €, soit 156,43 € par part
  - Valeur de reconstitution : 3 524 955 595,13 €, soit 186,03 € par part

Pour compléter le tableau :
Une newsletter reçue d’ Aestiam ce jour , avec pour titre "Nos prix de parts sont maintenus"
On y mentionne les décotes // valeur de reconstitution
Extrait :

Augmentation du prix de Cap’hebergimmo
Augmentation du prix de part de la SCPI Aestiam Cap’Hébergimmo

Et m.erki pour le suivi

Plutôt la 2ème réponse :
Les performances de nos SCPI au T2 2023

Extrait a écrit :

Maintien des prix des parts grâce à une gestion prudente

Rappelons que le prix de souscription des SCPI doit être fixé dans une fourchette de + ou – 10% de la valeur de reconstitution, évaluée à partir de la valeur d’expertise des actifs.  L’ensemble des SCPI gérées par AESTIAM affichent des décotes significatives par rapport à leurs prix de reconstitution.
Au 31 décembre 2022, les prix de souscription des SCPI Aestiam Placement Pierre, Aestiam Pierre Rendement, Aestiam Cap’Hebergimmo et Pierrevenus affichaient respectivement des écarts de 6,38%, 7,45%, 7,92% et 7,41% par rapport à leurs valeurs de reconstitution.

Après actualisation des valeurs des immeubles, aucune situation de déséquilibre n’est constatée. Malgré l’anticipation d’une légère baisse de nos valeurs d’expertise à fin 2023, les valeurs de reconstitution resteront supérieures aux prix de souscription.