Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

Il n’y a pas que chez vous.

Chez moi aussi, il n’y a juste plus d’acheteur, le téléphone ne sonne plus dans les agences immobilières.

Mais les prix ne s’ajustent pas (encore ?).

Idem à Charenton-Le-Pont, des "promos" sur le neuf (10/12 k€ le m2 quand même), et strictement aucune baisse de prix sur l’ancien. Il y a très peu d’offres, si bien que les prix dans l’ancien ne baissent pas. En somme personne ne peut acheter donc personne ne vends, le marché est complètement gelé. Et c’est pas demain que ça va commencer à baisser si vous voulez mon avis…

Dans le sud Manche, les artisans ont toujours autant de boulot, la plupart des biens sont vendus à des retraites ou futur retraités préparant leurs retraites qui payent bien souvent cash.

La demande est encore présente car on a la chance d’être auprès de la mer, mais un peu plus dans les terres, la bulle risque d’éclater je ne vois pas comment on pourrait continuer comme ça avec les matériaux qui eux, ne baissent pas.

Pour les jeunes actifs qui n’ont pas Papa et Maman derrière ça va être très compliquée, avec le locative où le marché est ultra tendu, et je ne vois pas comment ça va s’améliorer dans les années qui viennent.

Concernant les entreprises, je peux vous dire que ça va faire très mal en 2024, les dépôts de bilans vont considérablement augmenté, dans mon portefeuille (TPE), de nombreux clients sont à la peine, entre le PGE qui doivent rembourser, les retard de RSI accumulés pendant le COVID, la hausse des frais généraux et la baisse de leurs chiffres d’affaires, c’est là qu’on va voir qui sont les meilleurs gestionnaires.

La banque centrale indique, en effet, que le niveau actuel des taux est suffisamment restrictif pour ramener, avec le temps, l’inflation vers l’objectif cible (2%).

Source: DIRECT - La BCE a peut-être relevé ses taux d’intérêt pour la dernière fois, le Cac 40 en hausse de 1% | Investir

Blocage c’est le terme.

Pour mémoire les taux sont maintenant plus ou moins alignés avec les taux pratiques en 2012, et on devrait atteindre les taux des années 2008 ( 5%) d’ici la fin de l’année.

Sachant en parallèle que les dettes immobilières des ménages étaient de 1300 milliards d’euros au T1 2023, une bonne partie de cette dette doit être à des taux inférieurs a 5%, et d’assez loin. La durée moyenne des prêts immobiliers était légèrement inférieur à 20 ans, je n’ai pas trouvé de données sur la durée moyenne des prêts en stock.

Tout ça pour dire que je pressens qu’un nombre non négligeable de ménage va se retrouver coincé dans sa maison, avec un crédit a taux bas mais supérieur à la potentielle valeur de revente à un instant T. Il va y avoir des affaire à faire avec les impondérables de la vie, mais la décision rationnelle serait de laisser courir son crédit et de voir demain si les temps seront meilleurs

J’identifie plusieurs profils:

A) Le vendeur/racheteur pas pressé: il vend sa RP pour racheter une autre RP, par confort.
B) Le vendeur (racheteur) pressé: il doit vendre sa RP (divorce, mutation) pour racheter (ou louer).
C) L’investisseur acheteur: il achète un bien pour le louer.
D) L’investisseur vendeur: il vend un bien loué (héritier ou investisseur)
E) L’acheteur primo-accédant: il achète pour ne plus louer.

Dans tous ces cas, seuls B et parfois D sont "pressés" par des contraintes extérieures à vendre. Actuellement tous les autres vont avoir tendance à attendre (contraints ou forcés). Je ne sais pas quelle proportion exacte cela représente, mais au final je ne suis pas étonné qu’il puisse y avoir un blocage en ce moment, tout le monde se regarde en chien de faïence.

Un retour concret en ce qui me concerne dans ma ville de prédilection : j’ai fait une offre d’achat pour un appartement début juillet, validité 8 jours, retoquée au 3ème jour.
L’agence m’a rappelé hier en me disant que mon offre d’alors serait aujourd’hui accepté. J’ai proposé un peu moins en actualisant ma perception du marché, ce type de bien ce serait vendu en quelques jours il y a un an et traîne sur le marché depuis fin juin.  La liquidité restant mon critère numéro 1, le prix est à considérer avec une attention plus soutenue.

Je viens de faire une offre pour une maison ; l’agence me dit que la vendeuse très âgée, conseillée par un tiers de confiance, fait un blocage sur un prix (que je pense trop élevé dans le contexte actuel).
Cette maison est en plein centre d’une sous préfecture, au calme en fond d’impasse, déco des années 90, construction de qualité, donc travaux de mise aux goût du jour à prévoir. Elle tourne depuis 4 mois, toujours pas vendue. Mon offre raisonnable (-5%) sans clause de rétractation semble en voie d’être retoquée.

Sur la perception que l’on peut avoir d’une baisse des prix :
- comme à chaque crise, les gens acculés perdront leur chemise
- les biens les moins attractifs chutent fort
- Les investisseurs à crédit qui ont les moyens de conserver leurs biens feront gonfler leur pelote par l’effet de levier du crédit, s’enrichissant toujours mais peut-être juste un peu moins

Les agents immobiliers de mon "réseau" confirment que les acheteurs ont la main comme ils ne l’ont pas eue depuis longtemps, mais que les vendeurs n’ont pas encore intégré le retournement.
Mon point de vue : nous sommes dans une période transitoire avec beaucoup d’incertitudes sur l’inflation, les taux, les coûts de l’énergie. Si l’inflation et les taux élevés s’installent, il y aura certainement du grabuge.
En 2008, j’ai vu des agents immo et notaires déposer le bilan.

Article intéressant. La Banque de France estime qu’il y a "un petit malentendu" sur les crédits immobiliers

Extrait :

Le gouverneur [de la banque de France] assure que "les banques nous disent qu’elles continuent de faire du crédit immobilier. Il y a un petit malentendu parce que c’est vrai que les Français ont l’impression que les banques ne font plus crédit, ça n’est pas le cas. Et nous serons très attentif à ce que cette offre de crédits continue. Allez demander du crédit immobilier à vos banques, elles sont en position de le faire. Je crois qu’elles souhaitent le faire dans l’ensemble. Il n’y a pas de raison d’attendre à cause du crédit, il est disponible. Il est plus cher qu’avant mais il n’est pas plus rare".

Bonjour,

Je confirme le propos d’Odible.
Je rentre d’un échange avec le CA Aquitaine suite à une offre d’achat acceptée. L’obtention d’un crédit me semble extrêmement difficile.

Pourtant, tous les voyants concernant mon projet et mon profil sont au vert :
  - Le projet : T2 "petit prix" avec un prix  20 % en dessous du marché, Marché locatif très tendu, Renta Brut 13 % et Net Net 7 %
  - Investisseur : Bon profil, Patrimoine Net > 25 fois le prix du bien, 2 CDI stables.
Je pense avoir présenté mon projet de manière très professionnelle.

A ce stade, je n’ai aucune assurance d’être financé par le CA.
Visiblement, la directive générale est de ne plus financer de projet locatif. Quelques exceptions seront acceptées.
Mon dossier va être instruit et une compensation me sera demandée en compléments des assurances souscrites au CA. La compensation sera l’ouverture d’un CAT ou d’une A vie.

Mon conseiller m’informe que 2024 sera encore plus dure.
L’obtention du financement devient donc Le principal facteur clé de succès. A nous de le transformer en avantage compétitif.

Bonne journée à vous.

Bonjour,

Je me permet de partager ma modeste expérience dans l’immobilier.

Investisseur depuis 2018, j’ai acheté plusieurs biens, appartement, maison en achat / revente et en 2023 c’est l’année ou je l’ai le plus acheté.

Crédit obtenu il y à quelques semaines, montant 140K€ pour un achat de 100K, apport notaire seulement

Crédit accepté et qui est obtenu cette semaine, montant 75K€ pour un achat de 70K€, apport notaire seulement

Revenus pas si élevé, je gagne surement moins sur mon revenu fiscal que 80% des personnes de ce forum.

Ce message, c’est tout simplement pour vous dire que oui, c’est encore possible de se faire financer, sans gros apport, sans être riche avec des banques frileuses et des taux qui explosent ( contrairement à ce qu’on entends sur internet ou tout le monde appelle au secours et dis que l’immo va tomber de 80% )

Les secrets, il n’y en a pas des millions :

- Projet rentable
- En dessous du prix du marché obligatoire, mini 20%
- Epargne de coté
- Bien présenter son bien, ne pas hésiter à y aller au culot et demander à parler au directeur en personne pour vendre son projet, je l’ai fait et il était " en rendez vous " j’ai attendu 1H pour parler avec lui, fin du rendez vous il à accepté mon crédit
- Mettre en avant le fait que la rénovation sera PARFAITE et que le DPE correspondra aux normes des prochaines années afin d’être en règle
- Acheter en SCI melangé en PERSO

Si vous avez d’autres conseils, je suis ouvert

Sinon je n’ai rien de spécial à " conseiller "

Au plaisir.

Oblibe a écrit :

Il n’a qu’à demander aux banques l’encours des crédits immobiliers octroyés en 2023 et il verra qu’il y a un gros malentendu.

R3dSqu4re, le 20/09/2023 a écrit :

Données sur le crédit : montants et taux

…De 12,1 Mds € en mensuel pour les crédits à l’habitat hors renégociation en mars à 10,1 Mds en juillet

Effectivement. Et je me permet de compléter avec la même source mais sur la longue période :

Crédits nouveaux à l’habitat des particuliers
Banque de France

- Avril 2022 : pic à 26,7 milliards €
- Juin 2023 : 12 milliards €

Le crédit à l’habitat est bien toujours disponible. Il a simplement été divisé par plus de deux en une année (14 mois). Autre façon d’interpréter ces donénes : on revient à une situation "normale" (pré 2015/16).

Dernière modification par carignan99 (21/09/2023 12h12)

Lindo, le 21/09/2023 a écrit :

Bonjour michaelstaudi et Cami89

Plusieurs petites questions par rapport à vos retours.

Est ce que la banque prend en compte les futurs revenus locatif de votre bien?

Avez vous de l’épargnede coté, ça représente combien par rapport au bien acheté ou aux biens que vous possédez déjà ?

Quel est votre taux d’endettement ?

Merci d’avance pour ces précisions car cela peut fortement jouer sur vos demandes

Bonjour Lindo,
Pour ma part, oui la banque prend en compte 70% des loyers estimés.
Nous faisons un apport de 20%, ce qui nous laissera une épargne de précaution représentant 30% du prix du bien après achat. Notre taux d’endettement sera de 32% après remboursement de nos mensualités (studio et maison en RP).