Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Je me réponds à moi-même :

Après demande de ma part il y a quelques jours, je viens à l’instant de recevoir une annexe de La Française pour l’ensemble de ses SCPI ayant des revenus étrangers.

Je vous la communique.

xx3686-annexe_taux_scpi_20233596.pdf

Je ne trouve pas de bulletin de retrait sur leur site pour vendre des parts . quelqu’un sait où je peux le trouver ?

Message reçu ce jour de la société de gestion:

Sur la base de nos projections à fin 2023, nous constatons que nos SCPI ont fait preuve de résilience grâce à la qualité intrinsèque de leurs immeubles et aux forts taux d’occupation de ces derniers.



Notre approche prudente dans la gestion de nos SCPI fait sens : la majorité d’entre elles ne nécessite pas de correction de prix de part qui restent dans les bornes +10/-10% des valeurs de reconstitution. Le prix de part de la SCPI Epargne Foncière demeure donc inchangé.



En revanche, les travaux de revue de ses immeubles font ressortir une correction de 9,29% de la valeur de réalisation qui s’établit désormais à 703,97 € par part. La nouvelle valeur de reconstitution s’élève, quant à elle, à 820,57 € par part.



Il est important de préciser que les ajustements de ces valeurs n’affectent en rien le montant de la distribution annoncée en début d’année.



Par ailleurs, la société de gestion a souhaité réduire le délai de jouissance de la SCPI Epargne Foncière afin de soutenir sa collecte et faciliter sa liquidité.



À compter du 1er octobre 2023, son délai de jouissance sera donc réduit au 1er jour du mois qui suit le mois de souscription. Cette mesure ne concerne pas les parts émises avant le 1er octobre 2023.

Compte tenu du prix de souscription à 835 €, la SCPI se retrouve surcotée de 1,7 %.
La prudence passée de La Française paye puisque Epargne Foncière a pu, du fait d’une décote conséquente au 31/12/2022, absorber une baisse de valorisation de 10 % de son patrimoine sans se retrouver en situation de devoir diminuer le prix.
Aux dernières nouvelles la collecte restait nettement supérieure à la décollecte.
La diminution du délai de carence, équivaut à un gain de 3 mois de revenus, soit environ 9 € brut. Ca compense plus ou moins la légère surcote pour les nouveaux entrants.

Je reste confiant dans cette SCPI et conserve mes parts.

Dernière modification par Greyna (27/09/2023 10h33)

Si en effet. Je corrige.

Greyna, le 27/09/2023 a écrit :

Message reçu ce jour de la société de gestion:

Sur la base de nos projections à fin 2023, nous constatons que nos SCPI ont fait preuve de résilience grâce à la qualité intrinsèque de leurs immeubles et aux forts taux d’occupation de ces derniers.

J’aime bien cette phrase de la société de gestion car elle tend à confirmer ce que j’ai évoqué dans mon message #1747, à savoir qu’elle évite de trop confronter la valeur de leurs immeubles au marché ou qu’elle ne le peut pas faute d’un volume de comparaison suffisant.

Pour rappel dans le RA 2022 d’Epargne Foncière il est noté "La méthode principale utilisée par l’expert est celle dite de la « capitalisation des revenus locatifs » qui consiste à appliquer un taux de capitalisation à la valeur locative d’un immeuble après rapprochement de son loyer effectif. Cette méthodologie est complétée de la méthode dite « par comparaison » qui permet d’analyser la valeur métrique en la comparant à des références de marché. La société de gestion utilise la même méthodologie et confronte sa valorisation avec celle de l’expert"

Asn540 a écrit :

ddazin a écrit :

à savoir qu’elle évite de trop confronter la valeur de leurs immeubles au marché

La société de gestion « n’évite » rien. C’est quoi ces sous-entendus ? Certes l’époque est troublée mais si on pouvait éviter les théories du complot ce serait pas mal.

Il n’y a aucune théorie du complot dans mes propos que vous interprétez mal. J’essaye justement d’expliquer que les valorisations sont issues d’un mixte de méthodes dont celles de valeurs intrinsèques mises en avant aujourd’hui.

Asn540 a écrit :

Vous relancez ici les mêmes théories que dans la file Corum (la SDG évite, on nous cache tout on nous dit rien) mais vous pourrez regarder dans tous les rapports annuels que vous voulez : les experts ne fixent pas majoritairement la valeur d’un immeuble à partir des dernières transactions. Pour la simple et bonne raison que ça n’a aucun sens.

Je répète qu’il n’y a aucune théorie du complot et vous êtes d’accord avec moi en disant que les experts ne fixent pas majoritairement la valeur d’un immeuble à partir des dernières transactions. C’est ce que je dis, mais je dois mal m’exprimer.

En lisant les bulletins des SCI Convictions Immobilières et Phytagore (de grosses SCI en centaines de millions d’euros vendues en AV) on constate que pour faire face aux retraits, elles vendent des SCPI. PFO2, PFGP, Primopierre et Epargne Foncière en très grande majorité.

Ce sont ces mêmes SCPI qui se retrouvent bloquées. C’est encore Corum, qui a toujours refusé d’être en AV et en SCI, qui va se marrer…

Problème de liquidité.
Au 30/06/2023, aucune part en attente de retrait.
Au 07/10/2023, 3,50% des parts en attente de retrait (219 608 parts).
Source

Bonjour,

Pour ma part j’ai finalisé l’ordre de vente via ma banque le 05/08.
La société de gestion a accusé réception le 22/09.

Depuis j’attends.

Il est très possible, et je dirais même probable, que le "trimestre en cours", celui durant lequel seules 461 parts ont été traitées (à ce jour), ce soit le 4ème trimestre (commencé depuis 13 jours), et que le "trimestre précédent" (celui au cours duquel 21 639 parts ont été traitées), ce soit le 3ème trimestre (terminé à présent).

Ceci semble en tout cas corroboré par le fait que, au 2ème trimestre, d’après le Bulletin Trimestriel de la SCPI (situation T2/2023), il y avait eu 60 436 parts traitées (et en aucun cas 21 639).

Comme il y avait 0 part en attente de retrait au 30/06/2023, les 220 815 parts actuellement en attente ont été mises en vente surtout pendant le T3 (et un peu durant les premiers jours de T4), et n’ont alors pas trouvé preneur…

Il va falloir attendre encore 2 semaines pour avoir le Bulletin Trimestriel avec la situation de T3/2023…
Comme, de toute façon, il n’y a guère d’action à faire d’ici là, ça ne devrait pas paraître bien long.

AMF: Je suis usufruitier de parts de cette SCPI.

Je lis cela autrement :
Trimestre en cours, 471 parts traitées à savoir "vendues", ce depuis début octobre.
Trimestre précédent, le T3, 21639 parts échangées, le bulletin le confirmera.
Restent 220 815 part en attente de retrait (à ce jour ou fin septembre ? A suivre, peut-être mettent-ils à jour chaque fin de mois ce qui parait suffisant).

On peut saluer la mise à jour de ce "carnet d’ordres" pour une SCPI à capital variable (tout en regrettant un blocage).

Edit : Yvan je vous confirme que la SCPI est bien bloquée à ce jour. Votre constat à fin juin n’est plus d’actualité.

Après , ils ont un beau patrimoine ils peuvent vendre un bel immeuble s’ils le souhaitent. Le taux d’occupation financier est bon . J’espère que mes parts  seront vendues d’ici décembre , mon ordre est passé autour du 21septembre .
J’ai aussi des Immorente en cours de vente mais la je suis serein .
Au final je ne conserverais que LF opportunité immo  .super taux d’occupation et marche des ateliers et petite logistique qui tient bien .

La vente d’un immeuble ne peut servir à racheter des parts que si une AG a voté une résolution portant sur la création d’un fond de rachat.

Pour cette SCPI, ce n’est pas le cas, et donc, pour les mois à venir, ceux qui veulent vendre ne le pourront qu’à  concurrence du nombre de parts que des acheteurs voudront acquérir.

Si le marché secondaire reste bloqué trop longtemps (voir les statuts, ou le Comofi, pour des détails) la société de gestion aura obligation de proposer une résolution d’AG créant un fond de rachat (pour un montant determiné, et un prix de vente de part determiné, plus bas que celui auquel on peut mettre ses parts en vente actuellement). Ca se fera au plus tôt lors de l’AG devant se tenir vers juin 2024. L’AG peut approuver ou pas cette résolution. En pratique, l’AG d’une telle SCPI l’approuvera (comme elle a toujours approuvé ce que la SdG a proposé).

Mon pronostic : Lavande83 va devoir patienter de nombreux mois pour récupérer du cash pour ses parts EF.