Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Pas de montant d’acquisition avancé mais vu l’actif j’imagine que l’ordre de grandeur est à 9 chiffres.

Dividendes T2 de 8,96€ par parts après prélèvements sociaux et fiscaux, dont 1,77€ de plus-value et 0,42€ de produits financiers (sources bulletin trimestriel T2 2022).
C’est effectivement ce que j’ai perçu pour des parts détenues personnellement.

Le dividende par part pour ma SCI à l’IS s’établit à 10,3602€.

En comparant les 8 cessions du trimestre pour un montant de 32,2 M€ (12000 m² aux 2/3 vacants) à leur valeur bilantielle, j’obtiens une plus-value de 17,7 M€ dont 15 M€ générés par la vente de la clinique Isabelle 24 bd du château à Neuilly.

Au 30/06/22 le nombre de parts est de 5 874 548.
Une estimation de la la distribution de plus value est de 10,4 M€ (1,77€ par part).
Et 7,3 M€ placés en réserve ?

Je note également une tendance sur les arbitrages depuis le début de l’année : la revente d’actifs acquis depuis peu (< 18 mois).
Depuis le 1er janvier 10 cessions (6 commerces, 3 bureaux, 1 activité) de biens acquis le 1er janvier 2021 pour ~14 M€ : 1,5 M€ de plus-value mais 4 ventes en moins-value.

À noter le versement récent de dividendes supplémentaires sous le libellé "distribution reset fiscal" pour environ 1,27 € par part en plus des 9,09 € par part du T2 2022. Montants donnés dans le cadre d’une AV Spirica qui, normalement, reverse 100% des dividendes.

Sauf erreur de ma part, je ne trouve rien dans le bulletin du T2 2022 à ce sujet. Une recherche "reset fiscal" amène à une discussion similaire concernant une autre SCPI. Peut-être aurons-nous davantage d’infos ultérieurement de la part de la société de gestion ?

Distribution T3 2022 en légère hausse à 9,18€ par part tant en personne physique à l’IR qu’en SCI à l’IS.

Quelques éléments du rapport trimestriel :
- capitalisation > 5MM€
- maintien du TOF à 95,2% et légère hausse du TOP à 91,7% (contre 91,5%)
- consolidation d’un RAN > 8 mois
- collecte de 187 M€
- 235 M€ d’investissements dont 1 entièrement dédié à la cybersécurité
- 2 arbitrages (total ~4,3 M€) qui devraient générer une plus-value supérieure à 0,9 M€ (soit 0,2€/part)
- une distribution qui devrait légèrement augmenter dans le but de maintenir un TDVM à 4,4% malgré la hausse du prix de part

Distribution T4-2022 : 9,18€ / part (cas d’une société à l’IS)

Je me réponds à moi-même :

Après demande de ma part il y a quelques jours, je viens à l’instant de recevoir une annexe de La Française pour l’ensemble de ses SCPI ayant des revenus étrangers.

Je vous la communique.

xx3686-annexe_taux_scpi_20233596.pdf

Je ne trouve pas de bulletin de retrait sur leur site pour vendre des parts . quelqu’un sait où je peux le trouver ?

Message reçu ce jour de la société de gestion:

Sur la base de nos projections à fin 2023, nous constatons que nos SCPI ont fait preuve de résilience grâce à la qualité intrinsèque de leurs immeubles et aux forts taux d’occupation de ces derniers.



Notre approche prudente dans la gestion de nos SCPI fait sens : la majorité d’entre elles ne nécessite pas de correction de prix de part qui restent dans les bornes +10/-10% des valeurs de reconstitution. Le prix de part de la SCPI Epargne Foncière demeure donc inchangé.



En revanche, les travaux de revue de ses immeubles font ressortir une correction de 9,29% de la valeur de réalisation qui s’établit désormais à 703,97 € par part. La nouvelle valeur de reconstitution s’élève, quant à elle, à 820,57 € par part.



Il est important de préciser que les ajustements de ces valeurs n’affectent en rien le montant de la distribution annoncée en début d’année.



Par ailleurs, la société de gestion a souhaité réduire le délai de jouissance de la SCPI Epargne Foncière afin de soutenir sa collecte et faciliter sa liquidité.



À compter du 1er octobre 2023, son délai de jouissance sera donc réduit au 1er jour du mois qui suit le mois de souscription. Cette mesure ne concerne pas les parts émises avant le 1er octobre 2023.

Compte tenu du prix de souscription à 835 €, la SCPI se retrouve surcotée de 1,7 %.
La prudence passée de La Française paye puisque Epargne Foncière a pu, du fait d’une décote conséquente au 31/12/2022, absorber une baisse de valorisation de 10 % de son patrimoine sans se retrouver en situation de devoir diminuer le prix.
Aux dernières nouvelles la collecte restait nettement supérieure à la décollecte.
La diminution du délai de carence, équivaut à un gain de 3 mois de revenus, soit environ 9 € brut. Ca compense plus ou moins la légère surcote pour les nouveaux entrants.

Je reste confiant dans cette SCPI et conserve mes parts.

Dernière modification par Greyna (27/09/2023 10h33)

Si en effet. Je corrige.

Greyna, le 27/09/2023 a écrit :

Message reçu ce jour de la société de gestion:

Sur la base de nos projections à fin 2023, nous constatons que nos SCPI ont fait preuve de résilience grâce à la qualité intrinsèque de leurs immeubles et aux forts taux d’occupation de ces derniers.

J’aime bien cette phrase de la société de gestion car elle tend à confirmer ce que j’ai évoqué dans mon message #1747, à savoir qu’elle évite de trop confronter la valeur de leurs immeubles au marché ou qu’elle ne le peut pas faute d’un volume de comparaison suffisant.

Pour rappel dans le RA 2022 d’Epargne Foncière il est noté "La méthode principale utilisée par l’expert est celle dite de la « capitalisation des revenus locatifs » qui consiste à appliquer un taux de capitalisation à la valeur locative d’un immeuble après rapprochement de son loyer effectif. Cette méthodologie est complétée de la méthode dite « par comparaison » qui permet d’analyser la valeur métrique en la comparant à des références de marché. La société de gestion utilise la même méthodologie et confronte sa valorisation avec celle de l’expert"

Asn540 a écrit :

ddazin a écrit :

à savoir qu’elle évite de trop confronter la valeur de leurs immeubles au marché

La société de gestion « n’évite » rien. C’est quoi ces sous-entendus ? Certes l’époque est troublée mais si on pouvait éviter les théories du complot ce serait pas mal.

Il n’y a aucune théorie du complot dans mes propos que vous interprétez mal. J’essaye justement d’expliquer que les valorisations sont issues d’un mixte de méthodes dont celles de valeurs intrinsèques mises en avant aujourd’hui.

Asn540 a écrit :

Vous relancez ici les mêmes théories que dans la file Corum (la SDG évite, on nous cache tout on nous dit rien) mais vous pourrez regarder dans tous les rapports annuels que vous voulez : les experts ne fixent pas majoritairement la valeur d’un immeuble à partir des dernières transactions. Pour la simple et bonne raison que ça n’a aucun sens.

Je répète qu’il n’y a aucune théorie du complot et vous êtes d’accord avec moi en disant que les experts ne fixent pas majoritairement la valeur d’un immeuble à partir des dernières transactions. C’est ce que je dis, mais je dois mal m’exprimer.

En lisant les bulletins des SCI Convictions Immobilières et Phytagore (de grosses SCI en centaines de millions d’euros vendues en AV) on constate que pour faire face aux retraits, elles vendent des SCPI. PFO2, PFGP, Primopierre et Epargne Foncière en très grande majorité.

Ce sont ces mêmes SCPI qui se retrouvent bloquées. C’est encore Corum, qui a toujours refusé d’être en AV et en SCI, qui va se marrer…