Ilanp [49] : étude de cas immobilier (exploitation nue)

Bonsoir Bernard,

Aujourd’hui, contact avec le cabinet syndical en exposant les mesures coercitives que nous prendrions si nous restions à la rue une énième fois avec citation des articles de loi, respectivement pour la fermeture du portail puis sur la poursuite de leur mandat de gestion. Avec mesures coercitives à la clé.
Auparavant, le gestionnaire de la résidence a répondu avec agressivité à notre proposition de désarmer le disjoncteur d’alimentation.
Par la suite, le représentant légal du syndic a envoyer un message incendiaire avec tous les copropriétaires en copie en déclarant qu’il porterait plainte pour harcèlement et qu’il retirait le mandat de gestion du syndic lors de la prochaine AG en 2024.

Je subis depuis plusieurs semaines par le gestionnaire du bien, vous savez, un phénomène de "Bashing" et de "Loi de Brandolini". Il remettait systématiquement tous les copropriétaires en copie à chaque échange.

J’ai fait exactement que vous m’avez dit, c’est-à-dire un ultimatum :
Toujours en étant factuel, j’ai expliqué une partie des litiges sommairement (l’absence de local poubelles surtout), les enjeux de chacun et que je fermerais les yeux à l’avenir en trouvant un terrain d’entente le temps que nous mettions notre lot en location.

Figurez-vous que le promoteur m’a rappelé, 20 minutes après ce courriel. Je pensais qu’il serait agressif mais il a été dans la conciliation la plus complète. Cela m’a beaucoup surpris (et amadouer).
Après plusieurs clarifications, j’ai proposé le statu-quo dès nous aurions un moyen de communication (fibre, téléphone).

Il va rebondir demain sur mon droit de réponse pour apaiser les relations de tout et un chacun. Quant à moi, j’ai convenu de rappeler le cabinet syndical afin d’apaiser le dialogue.
Que dire de tout ça… J’attends de voir, surtout.

Ma conjointe et moi-même nous sommes vraiment reconnaissant pour le partage de votre expérience.

Bien à vous,

Ilan Parmentier

Bonjour Bernard,

Je vous remercie pour votre retour,

Le terme "Syndic" me semble toujours une abréviation. Je vais tenir compte de votre retour.

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas votre affirmation que la mise en service d’un portail relève d’une décision de la copro. Il y a un portail qui est prévu, il est construit, donc on le met en service. C’est de la gestion courante, ce qui est typiquement le rôle du syndic. Ca ne me semble pas relever d’une décision de l’AG. Le fait que le portail se bloque sans solution de secours pour l’ouvrir, c’est juste un problème pratico-pratique à résoudre.

Je vous mets davantage de contexte et de détails afin de savoir si j’ai bien interprété mes lectures :

- Le portail et sa motorisation étaient déjà présents antérieurement au programme immobilier. Cependant, sa motorisation n’a jamais été activée.
Ce portail (2m50 de large sur 3m de haut, vous pouvez maintenant imaginer le monstre) ferme complétement la porte cochère, seul accès à l’ensemble immobilier. Il est impossible d’y accéder en cas de panne ou de défaillance (Le cas s’est présenté quatre fois. En particulier, lors de précipitations, le moteur/la cellule de déclenchement se met en défaut).

Dans les annexes de mon acte de vente, la facture de l’entreprise du poste électricité est présente. Non contente de bien spécifier le poste "Téléphone / Télévision" (triptyque : TV, Téléphone & Fibre) pour un budget de ~3,7Ke € dont je vous avait alerté le manque, il y a aussi le poste "Portail" de ~7Ke € comprenant "Motorisation", "Sécurité", "Commande", "Boucle de sortie" et "Câblage".
Je ne les ai jamais vu intervenir sur le portail, et pourtant j’ai conduit les travaux de mon lot 7J/7 pendant 6 mois, et j’ai bien visité l’ensemble immobilier lors de leur travaux.

Lorsque la première panne s’est produite (pour rappel, je suis le seul résident), un devis pour la mise en place du débrayage a été demandée uniquement à l’entreprise ci-dessus par le gestionnaire du bien.
Il parait surprenant que le système de débrayage n’est pas été prévu en amont du projet.

Ce devis est de 771 € , soit un montant de moins de 800 € (Montant des marchés nécessitant un appel à la concurrence voté en AG).
Il a été payé par le fond travaux mais sans la consultation du conseil syndical (Montant des marchés au-delà duquel l’autorisation du conseil syndical est nécessaire : 500€), ou en tout cas, personne ne nous a informé de l’accord. En revanche, nous avions bien reçu le devis par courriel.

A cela, le gestionnaire a installé deux "coffres à clé" sur la façade avant et arrière de l’immeuble - toujours sans consultation et accord préalable - pour permettre le débrayage en cas de panne de la porte cochère (1) par clé, passé le hall, de la barrière de parking (2).

J’espère vous faire sourire : si la panne se produit lorsque nous sommes à l’intérieur, nous n’arrivons pas à distinguer les chiffres du clavier à code du coffre à clé. Ils vont donc maintenant installer un deuxième coffre à clé dans le hall. Cela nous a fait beaucoup rire (jaune) avec ma conjointe. Un miroir de courtoisie semble de rigueur.

- Le portail fait l’objet de modalités d’ouvertures puisque nous avons deux locaux commerciaux dans la résidence, dont un cabinet médical avec accès PMR et un immeuble à destination commercial au fond. Puisqu’il y a présence de deux ERP, à ma connaissance, nous aurions dû être consultés pour les modalités d’ouvertures (horaires et accès).
Par exemple, ils ont décidé de l’ouvrir le samedi matin tandis que les "pros" sont fermés. Ces modalités d’ouverture et de fermeture, soit le portail donnant l’accès ; n’ont aucune spécification dans le RCP. Cela m’étonne.

- A ce portail, il a été assujetti la mise en place d’un système de badge VIGIK. Ce système de badge, sa mise en place, conditionne l’ouverture des portes des parties communes (la porte cochère motorisée, le "sas d’entrée" de l’immeuble A). Celà n’a fait l’objet d’aucun point en assemblée générale. A ma connaissance, ce type de système aurait dû être prévu avant les ventes mais je n’ai rien dans les factures annexées.
A moins que cela soit liée à la clé "Commande" du poste "Portail".

Voilà pourquoi, j’imagine bien, que cela aurait dû être mis en place avant la commercialisation des lots.
Et que les modalités d’accès du portail aurait dû faire l’objet d’un point en AG.
(Article 25 - Point G - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

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De surcroit Bernard, j’ai repris la totalité de l’EDD et du RCP suite à vos avertissements. J’en ressorts avec une liste conséquente de plus de dix points non-conformes. Je vais les conserver sous le coude.
J’ai rendez-vous avec un conseiller juriste de l’ADIL et avec la notaire chargée de l’acte de vente la semaine prochaine.

Comme je vous l’avais témoigné, nous avons eu un premier appel téléphonique puis deux autres après mon écrit liées au tractation. Les moyens de communication seront installés sous 15 jours dans l’immeuble et dans les lots.
Durant ce laps de temps (je parle de deux jours), ils ont enlevé les passage de réseaux des PACS, rebouché la façade arrière de l’immeuble, réparer la barrière du parking et désactivé le portail selon mes demandes.

Ils se préparent pour le passage du Service Droit des Sols, à ne pas en douter.
Selon les informations du promoteur (mais que vaut la parole d’un "margoulin" Bernard, on se le demande) , un architecte des Architectes des Bâtiments de France est venu visiter le premier étage (nous sommes dans un ancien hôtel particulier surélevé) pour voir comment ont été distribué les parties privatives intérieures. C’est une prescription de leur part pour la bâti décrit dans le PC, ceci pour tous les lots.
Je les avais alerté en sus de la Mairie.
Hier, le syndic, représenté par le gestionnaire du bien, a été convoqué en mairie. Le promoteur m’a affirmé l’avoir accompagné.
Pourtant, lors de mes échanges avec la juriste de la commune, elle m’a informé que seul, la maitrise d’ouvrage serait convoqué (pour le rendez-vous en présentiel).

N’ayant jamais eu à faire intervenir ce type de service, pour ceux que ça interesse au niveau du déroulement, toute la procédure est confidentielle. Je ne saurais jamais qu’elles auront été les mesures prises par la mairie (je n’ai pas de droit de regard). Quant au contrevenant, il ne sait pas ni ce qu’il lui est reproché, ni qui a lancé l’alerte. Bien que je ne m’en soit pas caché bien évidemment.

Bien à vous,

Ilan Parmentier

Dernière modification par ilanp (07/10/2023 13h05)

J’avoue que plus je lis vos messages moins je comprend… il y a toujours un problème en plus…

Je rejoindrais l’avis de Bernard2k, de plus je l’ai vécu dans un copro avec un majoritaire… j’ai fini par laissé tomber car on ne gagne jamais…

Bonne chance a vous pour la suite

Bonjour,

Je vous donne quelques nouvelles depuis octobre 2023.

Nous sommes toujours les seuls résidents dans l’immeuble avec les résidents du RDC (professions libérales). La mairie a bien fait son travail. L’abri à vélo a été finalisé après leur contrôle en une semaine.

Les unités extérieures de pompe à chaleur (8 UC) qui devaient être installées. idem, ça a été abandonné.

Le monsieur du premier étage m’a invité a visité sa fin de chantier. On a pu échangé sur les sujets de la copropriété.

La fibre : le raccordement vertical a été installé au mois de novembre (je crois) par l’électricien du promoteur. le raccordement horizontal, quant à lui, par un sous-traitant d’Orange Resoline en mars.

Je viens de faire passer une résolution à voter pour équiper les fenêtres de volets, changer la porte de notre ascenseur (porte avec un isolant en sandwich) ainsi que changer le digicode par un télécommandé (pour changer le code à distance). A voir, l’accueil réservé.

L’immeuble principal (BAT A) a proprement parlé : étage 3 et 2, toujours en friche. ils ont juste changé les fenêtres en décembre. Le local (BAT B), vide, toujours pas loué.

Donc pour l’instant, à part les regards en chien de faïence sans salutations avec ceux du RDC, on en reste là.

Merci encore pour vos interventions,

Bien à vous