PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

Bonjour,
Sauf erreur de ma part, le PLF 2024 a vocation à s’appliquer dès le 1er janvier 2024? Donc, pour les appartements qui sont sous statut LMNP depuis longtemps, il vaudrait mieux quitter ce statut LMNP avant le 31 décembre 2023 (et basculer en location nue ou micro-bic à partir du 1 er janvier 2024)?
Cdt

Il faudrait surtout vendre avant que la loi n’entre en vigueur …

Techniquement en tout cas çà ne paraît pas simple. La PV des LMNP resterait dans le champ des plus values des particuliers, mais avec application de la méthode de calcul des PV des pros. Qui va donc déterminer la plus value ? Le notaire ? Le comptable ? Quid si le particulier passe du statut LMNP à la location nue puis il vend ? Quid si il interrompe la location pendant plusieurs années avant de vendre ? Pas mal d’autres questions vont apparaître. Faute d’être une bonne nouvelle ce sera intéressant à suivre.

Dernière modification par pierrejacques11 (13/10/2023 15h09)

J’en avais justement parlé ici.

Quels signaux sont envoyés aux bailleurs privés ?…

Alors que le marché est complètement grippé et que les locataires ont de plus en plus de mal à se loger.

Etudiants, ménages modestes, jeunes actifs… les exemples de personnes incapables de louer un bien immobilier se multiplient depuis la rentrée. Et pour cause : le marché de la location connaît un net ralentissement. La quantité de biens à louer en France régresse de 24 % sur un an en septembre, selon le réseau Laforêt Immobilier, qui note un découragement des investisseurs face aux nouvelles obligations de rénovation et à l’encadrement des loyers.

Louer, une mission devenue impossible ?
À tel point que le site d’annonces SeLoger se demande, dans un communiqué du 27 septembre dernier, si la location n’est pas devenue mission impossible dans les grandes villes. Selon le site, le record des baisses de biens à louer depuis un an appartient à Rennes, avec un recul de 42,9 % (volume des annonces disponibles sur le marché de la location au 1er août dernier sur SeLoger.com). Suivent Paris (-38,3 %), Nice (-33,9 %), puis Marseille et Bordeaux à égalité (-15,8 %). Conséquence : les loyers grimpent, soit jusqu’à 6,1 % de hausse à Nice, +4,9 % à Marseille ou +4,6 % à Strasbourg. Soit des niveaux constatés bien supérieurs au plafonnement des loyers prolongé en juillet dernier (+3,5 % maximum) jusqu’à la fin du premier trimestre 2024. Dans un communiqué publié le 2 octobre, la CLCV indique d’ailleurs que 31 % des annonces concernées par le plafonnement des loyers sont encore non conformes. En moyenne, relève l’association de consommateurs, ce sont 143 € par mois qui sont ainsi réclamés aux locataires en toute illégalité. Pour SeLoger, la mesure d’encadrement n’a pas eu d’effets bénéfiques sur l’offre : « malgré une hausse de loyers plus modérée que pour le reste des grandes villes, les villes « encadrées » sont tout aussi en situation pénurique », constate Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques du site d’annonces. À Paris, la baisse atteint ainsi 68,2 % depuis juillet 2021.

Ne parlons pas des DPE, sujet compliqué, au sein même du gouvernement.
Comment donc vont loger les locataires quand les 20% de biens en DPE G vont être retirés du marché dans un an ?

La crise sociale du logement arrive.

Désolé amoilyon, je n’avais pas vu votre message de ce matin.

Je crois que les hommes politiques naviguent à vue, sans réflexion de long terme.
Je ne parle même pas de l’influence des groupes de pression (les hôteliers n’aiment pas trop les loueurs en meublé de type "airbnb").

Cette instabilité juridique et fiscale est assez insupportable pour les bailleurs. Les règles du jeu changent sans cesse. Les politiques ont beau jeu de se plaindre des conséquences qu’ils ont contribuées à engendrer :
- qui a voté et instauré à l"époque" un régime fiscal plus avantageux pour la location meublée que pour la location nue ?
- quel bailleur a envie de s’exposer au risque d’impayés en location nue quand on voit la lenteur de la justice à expulser les locataires de mauvaise foi (bailleur qui se tourne alors vers la location de courte durée moins exposée à ce genre "d’aléas") ? 

Par ailleurs, je suis très inquiet pour le régime LMNP (autrement dit sur la possibilité laissée aux loueurs en meublé d’opter pour un régime réel d’imposition). J’ai bien peur qu’il saute prochainement.

L’augmentation des taux d’intérêt aggrave la charge de la dette, la croissance n’est pas au rendez-vous, le gouvernement a besoin d’argent : facile de s’attaquer aux revenus de ce qui est immobile sous couvert d’écologie (l’immobilier par nature ! ), qui ne dérangera personne (sauf les bailleurs mais ceux-ci sont d’un faible poids électoral).

Pendant  ce temps le PLF 2024 propose encore un budget avec un déficit abyssal  : 144 milliards d’euros
pour un budget global de 511 milliards ! il est donc prévu de financer 28 % du budget à crédit (et d’augmenter la dette à due proportion). Affligeant et désespérant …

source :
Projet de loi de finances n°1680 - 16e législature - Assemblée nationale

Bonjour.

Pour ma part, j’aurais plusieurs remarques :

- cela fait des années que l’on sait que les jours du LMNP sont comptés dans sa forme actuelle, ainsi chacun a pu se préparer à cette éventualité. Lancer dans les années 2020 un studio ou un T2 en LMNP nécessite obligatoirement d’avoir envisagé cette hypothèse d’évolution de la fiscalité et d’avoir un plan de secours.

- cette niche fiscale du LMNP n’a aucun sens du point de vue des finances publiques, puisqu’il est de notoriété publique que l’on manque de logements vides. Pourquoi subventionner une classe de logements qui sont trop nombreux, au détriment des locations nues ? La chasse aux Airbnb a longtemps caché la forêt des LMNP, mais il est enfin temps qu’on réforme le LMNP, pour inciter les propriétaires à davantage préférer la location nue.

- ne pas payer d’impôts pendant 10 ans grâce aux amortissements, et ne pas compter ces amortissements dans le calcul de la plus-value est également un non-sens total. Il ne faut pas s’étonner que le LMNP ait été si longtemps plébiscité, quitte pour certains bailleurs à louer des meublés de complaisance (avec un niveau de contrôle quasi-nul, que risquent-ils vraiment ?). A noter que, de manière évidente, cette modification du calcul de la plus-value s’appliquerait en particulier aux appartements en LMNP acquis antérieurement à cette loi.

- voir le gouvernement ne pas seulement s’attaquer au LMNP mais également favoriser la location nue (en portant l’abattement du micro-foncier à 40%) partait d’un bon sentiment, mais c’est bien trop peu. Déjà, les investisseurs avec des crédits en cours auront quasiment toujours intérêt à choisir le régime réel. Pour les rares cas où le micro-foncier pourrait être intéressant, le seuil de 23000€ bien que remonté de 8000€ au-delà duquel le régime réel est automatique rend trop vite improductive cette mesure. Cela aurait pu être intéressant pour les investisseurs ayant un parc immobilier d’appartements à crédit terminé, mais ceux-là ont souvent (largement) dépassé les 23000€ de revenus fonciers.

@Lemouz

Rien ne dit que le régime d’imposition de la PV sera modifié : vous sous entendez une imposition à la TMI, la règle actuelle est IR @ 19% + PS @ 17.2%

Si c’est imposé à la TMI, ce serait vraiment de nature confiscatoire, d’autant plus que la vente d’un bien immobilier aurait la fâcheuse tendance de vous faire exploser votre taux marginal !

Sur le fond, la prise en compte de la VNC pour le calcul de la PV est cohérente d’un point de vue comptable. Est-ce pertinent d’un point de vue politique du logement ? J’en suis moins sûr dans un monde où tous les indicateurs sont au rouge pour les investisseurs locatif !

GoodbyLenine, le 13/10/2023 a écrit :

Lmnp75 a écrit :

- qui a voté et instauré à l"époque" un régime fiscal plus avantageux pour la location meublée que pour la location nue ?

Je ne sais pas "qui" l’a voté, mais le régime LMNP existe depuis 1949 (sources multiples), et aucun de ceux qui l’ont alors proposé et voté ne doit être encore en vie, et les raisons qui avaient conduit à sa création n’existent plus depuis bien longtemps. Il a par ailleurs été modifié plusieurs fois depuis, sur des points de détail ou pas, et son usage a explosé plus récemment, avec le développement de AirBNB et ses homologues.

Par contre, ça fait un bon moment (il y a eu moultes rapports, et propositions en ce sens, évoquées sur ce forum depuis plus d’une décennie : nul ne pourra prétendre que ce risque d’évolution n’était pas identifié) qu’il est question de le modifier, pour ne plus permettre le cumul des amortissements (qui diminuent le revenu imposé pendant la location) et leur non-prise en compte lors de la cession du bien (qui diminue l’imposition sur la "plus-value" lors de la cession), lequel ne répond à aucune logique (en toute logique, avant la cessions, il faudrait sortir le bien des immobilisations de l’activité de location meublée, et donc constater la plus-value à court terme). 

L’explosion du nombre de LMNP ces dernières années rend plus pertinente cette évolution (cette "niche" coute très cher, et l’explosion des locations courtes durée dénature certains centre ville, et y complique l’accès au logement), facilitée par le fait que le "chien dans cette niche" aura du mal à développer des arguments solides (le principal sera sans doute "il ne faut pas changer sans cesse la fiscalité", mais ça aura peu de poids, comparé par exemple à l’argument en faveur de la niche des avantages liés à l’emploi de personnes à domicile : "cette niche évite beaucoup de travail au noir, avec des conséquences variées, comme un manque à gagner pour la sec soc, l’Etat, et des travailleurs mal protégés et peu couverts, et cette niche peut même créer des emplois").

A noter que le régime du LMP a été significativement modifié en 2009, avec des conséquences plus ou moins proches (et ça le rendait alors même moins avantageux que le régime LMNP dans beaucoup de situations), en "prenant au piège" les investisseurs qui s’y étaient engouffrés en nombre les années précédentes.

J’ai une opinion différente de la votre.

Le régime LMNP et ses avantages fiscaux ont permis à l’Etat d’inciter de nombreux propriétaires à investir dans des résidences services (tourisme, étudiants, affaires) qui ont une utilité sociale et/ou économique pour le pays.
Les résidences étudiantes permettent aux étudiants de se loger (les places dans les CROUS étant structurellement déficitaires), les résidences de tourisme ont permis de développer une offre touristique sur une grande partie du territoire, les résidences affaires sont adoptées pour des courts séjours professionnels. Elles génèrent de l’emploi avec le personnel qui gère la résidence (hôtes/hôtesses, ménage, espaces verts, maintenance, gardiennage), des recettes fiscales (taxes foncières, taxes de séjour, tva collectée) et lors de leur construction  on a fait travailler le BTP.
Par contre que ces investissements aient pu être de très mauvais placement c’est un autre débat (et cela été assez souvent le cas suite au comportement de certains exploitants et/ou au mauvais emplacement de certaines résidences).

Concernant le airbnb , cette offre répond aussi à un besoin : se loger en vacances sans être obligé d’aller soit à l’hôtel/club de vacances (cher pour les familles)  ou en camping (qui n’existe pas en centre ville ou proche des transport en commun). Personnellement, je ne pars quasiment tout le temps qu’en airbnb. Je ne vous apprends rien : on y est mieux logé (plus spacieux, plusieurs chambres), mieux placé et y on fait des économies (on peut y cuisiner) et il y a souvent beaucoup de choix. Quand on voit que pour le prix d’une chambre d’hôtel on peut bénéficier à la place d’un 3 pièces, il n’y a pas photo. Je comprends que cette concurrence dérange les hôteliers mais peut être qu’un jour, ceux-ci développeront enfin une offre adaptée aux familles (véritables chambres familiales communicantes et spacieuses avec cuisine avec des tarifs raisonnables). Lorsque vous venez à 3 vous n’avez pas forcement envie de dormir à 3 dans une même chambre (pas d’intimité, pas d’espace) il faut donc prendre 2 chambres (donc 2 fois plus cher).

J’ai du mal me faire comprendre : que la loi fiscale change c’est normal. Mais alors qu’elle ne soit pas rétroactive. Les pouvoirs publics donne une carotte fiscale, incite des investisseurs à acheter des biens dans des résidences gérées et en cours de route change les règles du jeu : ce n’est pas acceptable, je ne trouve pas cela fair-play (les investisseurs se retrouvent coincés).

Bonjour

J’apprécie à chaque fois vos analyses très précises, je vous avouerai que je suis perdu depuis les derniers messages de ce fils, car même si je m’intéresse à la fiscalité j’ai le sentiment de ne pas tout comprendre en ce qui concerne les réels changements.

Vous est-il possible par des exemples simples de nous démontrer les nouveaux inconvénients ?

Par exemple, dans mon cas : maison de bourg 50 m2, prix d’achat 63000€ Frais de notaire inclu en 2016 ( vv actuelle 95000€), 7000€ de travaux. location lmnp 1 an, prêt de 15 années à moitié remboursée, TAEG 1,55, loyer 440€.

(je fais très simple pour comprendre)

Est-il préférable de se rediriger vers le régime réel classique ?

Merci par avance

Lmnp75 a écrit :

J’ai du mal me faire comprendre : que la loi fiscale change c’est normal. Mais alors qu’elle ne soit pas rétroactive. Les pouvoirs publics donne une carotte fiscale, incite des investisseurs à acheter des biens dans des résidences gérées et en cours de route change les règles du jeu : ce n’est pas acceptable, je ne trouve pas cela fair-play (les investisseurs se retrouvent coincés).

En quoi la prise en compte des amortissements pour le calcul de la PV de cession serait une mesure rétroactive ? Je lis ça plusieurs fois et je ne comprends vraiment pas.

Rien ne change pour les années passées, on ne recalcule pas vos amortissement ou vos résultats.
Vous comptabilisez bien ces amortissements chaque année, aujourd’hui.

Ce qui change c’est l’assiette fiscale pour le calcul de la PV à la vente du bien… mais vous n’avez pour l’instant rien vendu, donc il n’y a rien de rétroactif du tout.

Quand vous achetez une action, que vous la détenez et que le régime d’imposition des PV ou d’imposition des dividendes change entre temps (PLF, barème, durée de détention, PFU, etc.), ça impacte la fiscalité au moment de la PV ou du détachement du dividende, mais ça ne rend pas la loi rétroactive pour autant.

Bien sûr ça change l’espérance de gains finale, mais ça n’est pas rétroactif.
Un investisseur ne peut jamais, et surtout ne doit jamais, considérer que la fiscalité sera stable sur la durée de son investissement…. car c’est très rarement le cas ! Et encore plus quand il y a clairement une exception à une règle plus générale.

La fiscalité est un paramètre exogène que l’investisseur ne maîtrise pas, quel que soit le type d’investissement. C’est désagréable, certes, mais pas rétroactif.

D’ailleurs, vous ne vous êtes jamais étonné d’un fait bien plus courant et qui touche pour le coup tout le monde : que le barème de l’IR pour vos revenus 2023 n’est déterminé qu’en fin d’année 2023 ? Vous touchez vos revenus en 2023, mais votre fiscalité sur ces revenus ne sera déterminée qu’après l’adoption du projet de loi de finances en toute fin d’année 2023…

Philref92 a écrit :

j’ai l’impression que cette subtilité a echappée a la discussion.

Il y a deux amendements, l’un portant sur le meublé touristique, l’autre pour le LMNP
Projet de loi de finances pour 2024 (no 1680) Amendement n°I-CF2789 - Assemblée nationale

Dernière modification par Geronimo (14/10/2023 11h31)

Tant que c’est le regime d’imposition des particuliers sur la PV qui est appliqué (qui est dégressif avec le temps) et que seuls les amortissements "fictifs" sont pris en compte dans le calcul de la PV (pas les amortissements issus des meubles et des travaux), l’impact est relativement faible car le cumul des amortissements avec les années est gommé par la dégressivité de l’impot.

C’est en tout cas ce que j’observe pour mes appartements…

Rien avoir avec l’imposition sur les revenus fonciers (TMI+PS) tous les ans.

@Philref92

Il n’y a pas de différence comptable entre les amortissement « fictifs » ou « réels ». Il y a des amortissements, éventuellement sur différentes durées, et on en déduit une VNC

Quoi qu’il arrive, ce sera une sacré usine à gaz si la loi passait au Sénat !

Certes il y a toujours des abus dès qu’il y a une faille/niche ou des gens moins corrects que d’autres.

Ce qui moi m’interroge dans cette probable évolution fiscale, c’est le sort des loueurs non professionnels non "investisseurs". Typiquement les propriétaires de résidences secondaires qui louent un peu 3-5 semaines /an pour amortir les charges, ou les gens en transition qui mettent leur bien en location.

Ces propriétaires là ne sont pas dans une optique d’optimisation d’un investissement locatif, mais ils apportent des lits dans des zones touristiques ou de la fluidité dans le marché locatif. Ils ne vont pas faire de sci ni de déficit foncier, juste louer un peu pour rentrer dans leurs frais.

Pour ces profils le lmnp et des abattements est le régime fiscal parfait. Si il disparaît je ne sais pas comment /si ils loueront à l’avenir.