PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

amoilyon · #1

Dans le cadre du PLF - Projet Loi finance- 2024, 4 amendements concernant l’investissement locatifs ont été adoptés, à lire sur legifiscal

Gros changement pour la fiscalité du statut LMNP,
PLF2024 : clap de fin pour l’avantage fiscal des LMNP en matière de plus-value immobilière, à lire également sur ce site

Dans le cadre de l’examen du PLF2024 en commission des Finances à l’Assemblée Nationale les députés ont adopté un amendement du député Christophe Plassard visant à prendre en compte l’amortissement dans le calcul de la plus-value immobilière des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Cet aménagement signe ainsi la fin de l’âge d’or du régime LMNP.

Projet porté par Christophe Plassard, Horizon, Liste des rapporteurs spéciaux Projet de loi de finances pour 2024
13 Défense : Préparation de l’avenir Hor. Christophe PLASSARD

Voici sur le site de l’assemblée nationale Amendement n°I-CF2789 Déposé le jeudi 5 octobre 2023 et adopté le jeudi 12 octobre 2023 :

I. – Le VII de l’article 151 septies du CGI est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article L. 150 V. Le cas échéant, cette plus ou moins-values est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Exposé sommaire
La France fait actuellement face à une véritable « crise du logement ». Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues. Pour lutter contre cette situation, il convient de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme.

Guidé par un objectif de justice fiscale et afin de corriger les déséquilibres fiscaux entre la location de meublés et la location de logement nus, le présent amendement vise à corriger une anomalie du régime fiscal de la location meublée non professionnelle. L’une des singularités fiscales de ce type d’activité réside dans la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value. Au cours de la location, on considère que le bien se dégrade et donc qu’il perd de la valeur ce qui justifie la déduction des amortissements des revenus tirés de la location. Alors qu’au moment de la cession, on considère que le bien n’a pas perdu de valeur et c’est le prix d’acquisition qui est considéré indépendamment des amortissements déduits

Ce mode de calcul est décorrélé de la réalité économique du bien.

Ainsi, pour un même appartement loué en meublé, acquis à 100 000 euros duquel on a déduit 10 000 euros d’amortissements au cours des années de location et qui est revendu à 120 000 euros :

– les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre non professionnel mais ne seront pas réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000‑100 000 euros = 20 000 euros ;

– les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre professionnel mais seront réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000-(100 000‑10 000) euros = 30 000 euros.

Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise. Cet amendement corrige cette anomalie en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel.

Changement également de fiscalité pour les meublés courtes ou longues durées:
Amendement n°I-CF2778
Déposé le jeudi 5 octobre 2023

Par cet amendement, les Députés du groupe Horizons et apparentés souhaitent proposer une refonte de la fiscalité relative à la location des logements, fondée sur la distinction entre location courte et longue durée, alors que la distinction en vigueur dans la loi fiscale fait une différence entre meublé et non meublé.

Pour ce faire, cet amendement propose que :

- la location d’un bien immobilier meublé de courte durée ou d’un meublé de tourisme non classé ou classé moins de 3 étoiles ouvre droit à un abattement de 30 % des revenus locatifs jusqu’à 15 000 euros ;

- la location d’un bien immobilier non meublé ou meublé de longue durée (bail de plus de 9 mois) ouvre droit à un abattement de 40 % des revenus locatifs jusqu’à 23 000 euros pour les non meublés et 46 000 euros pour les meublés ;

- la location d’un bien immobilier meublé de tourisme classé au moins 3 étoiles, d’un gite rural ou d’une chambre d’hôtes ouvre droit à un abattement de 60 % jusqu’à 100 000 euros.

L’amendement vise donc à créer un écart entre les meublés de courte durée et ceux de longue durée, tout en maintenant un avantage pour les meublés classés (3 étoiles minimum en l’état actuel des critères de classement) pour inciter à une montée en gamme des locations de vacances et ne pas tarir l’offre dans les territoires touristiques.

Encore du changement pour les propriétaires bailleurs. Ne suffisait le DPE qui va exclure les petites surfaces, l’encadrement des loyers, l’augmentation de la taxe foncière, le permis de louer…
Faut avoir envie de se lancer dans l’aventure de la gestion locative.

Quels signes envoyent le gouvernement aux bailleurs privés ?
Le directeur de la FNAIM a été interviewé et tire la sonnette d’alarme :

Le logement, une "bombe sociale", selon la CDI Fnaim

Le président de la CDI Fnaim indique qu’aux vues du contexte difficile dans le monde de la construction et de l’immobilier, le retrait de "plusieurs centaines de milliers de logements" du parc locatif dans moins de 2 ans serait catastrophique ("construction neuve en berne, réservoir de logements vacants important, loyers devenus inaccessibles dans le privé pour un grand nombre de personnes" sont quelques-unes des raisons citées).

En effet, indique-t-il, "il est illusoire de croire que tous les logements en G puissent être rénovés avant 2025. Là aussi les raisons ne manquent pas : pénurie de main d’oeuvre pour absorber l’afflux des chantiers, manque d’entreprises RGE, la facture des matériaux qui ne cesse de s’alourdir, un maquis d’aides où les Français restent souvent perdus, un accompagnement insuffisant…"

Avec la hausse des taux des assurance vies, qui va vouloir mettre son argent dans l’investissement locatif ?

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), revenus fonciers

pierrejacques11 · #2

Il faudrait surtout vendre avant que la loi n’entre en vigueur …

Techniquement en tout cas çà ne paraît pas simple. La PV des LMNP resterait dans le champ des plus values des particuliers, mais avec application de la méthode de calcul des PV des pros. Qui va donc déterminer la plus value ? Le notaire ? Le comptable ? Quid si le particulier passe du statut LMNP à la location nue puis il vend ? Quid si il interrompe la location pendant plusieurs années avant de vendre ? Pas mal d’autres questions vont apparaître. Faute d’être une bonne nouvelle ce sera intéressant à suivre.

Dernière modification par pierrejacques11 (13/10/2023 15h09)

GoodbyLenine · #3

Lmnp75 a écrit :
- qui a voté et instauré à l"époque" un régime fiscal plus avantageux pour la location meublée que pour la location nue ?

Je ne sais pas "qui" l’a voté, mais le régime LMNP existe depuis 1949 (sources multiples), et aucun de ceux qui l’ont alors proposé et voté ne doit être encore en vie, et les raisons qui avaient conduit à sa création n’existent plus depuis bien longtemps. Il a par ailleurs été modifié plusieurs fois depuis, sur des points de détail ou pas, et son usage a explosé plus récemment, avec le développement de AirBNB et ses homologues.

Par contre, ça fait un bon moment (il y a eu moultes rapports, et propositions en ce sens, évoquées sur ce forum depuis plus d’une décennie : nul ne pourra prétendre que ce risque d’évolution n’était pas identifié) qu’il est question de le modifier, pour ne plus permettre le cumul des amortissements (qui diminuent le revenu imposé pendant la location) et leur non-prise en compte lors de la cession du bien (qui diminue l’imposition sur la "plus-value" lors de la cession), lequel ne répond à aucune logique (en toute logique, avant la cessions, il faudrait sortir le bien des immobilisations de l’activité de location meublée, et donc constater la plus-value à court terme).

L’explosion du nombre de LMNP ces dernières années rend plus pertinente cette évolution (cette "niche" coute très cher, et l’explosion des locations courtes durée dénature certains centre ville, et y complique l’accès au logement), facilitée par le fait que le "chien dans cette niche" aura du mal à développer des arguments solides (le principal sera sans doute "il ne faut pas changer sans cesse la fiscalité", mais ça aura peu de poids, comparé par exemple à l’argument en faveur de la niche des avantages liés à l’emploi de personnes à domicile : "cette niche évite beaucoup de travail au noir, avec des conséquences variées, comme un manque à gagner pour la sec soc, l’Etat, et des travailleurs mal protégés et peu couverts, et cette niche peut même créer des emplois").

A noter que le régime du LMP a été significativement modifié en 2009, avec des conséquences plus ou moins proches (et ça le rendait alors même moins avantageux que le régime LMNP dans beaucoup de situations), en "prenant au piège" les investisseurs qui s’y étaient engouffrés en nombre les années précédentes.

Bernard2K · #4

A propos du régime LMNP, il faut tout de même rappeler que le législateur a fait une série de choix étranges :
- Le code des impôts prévoit que des activités peuvent être commerciales par nature, même lorsqu’elles sont "non professionnelles". Pourtant, le code de commerce dit : "Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle". Il y a donc un paradoxe fondamental à considérer que l’on exerce comme commerçant, qui est un professionnel, mais non professionnel.
- Par suite, le bofip doit consacrer une page entière à déterminer quels sont les cas où l’on est imposé en BIC, mais à titre non professionnel : BIC - Déficits - Détermination du caractère professionnel ou non de l’activité | bofip.impots.gouv.fr . On verra qu’il y a toute une série de cas et que le LMNP est loin d’être le seul.
- ce caractère non professionnel est avant tout punitif, du point de vue fiscal, puisqu’il sert à interdire d’imputer les déficits de cette activité sur le revenu global ; ces déficits ne peuvent être imputés que sur une activité de même nature. Les "non professionnels" sont fiscalement désavantagés.
- il est donc faux de dire que le LMNP est une "niche fiscale". Les règles qui s’appliquent au LMNP sont exactement les mêmes que pour le BIC en général et, plus particulièrement, le BIC "non professionnel". C’est aberrant de s’en prendre au LMNP de façon isolée. Le LMNP ne fait qu’appliquer les règles communes à tous les "BIC non professionnels". Si la catégorie des "BIC non professionnels" n’était pas si bizarre, le LMNP ne serait pas si bizarre.
- la location de logements meublés est une activité civile par nature. En effet, la location du logement, activité civile par nature, est largement prépondérante, tandis que la location des meubles, activité commerciale par nature, n’est que très minoritaire dans le chiffre d’affaires. Si on l’imposait selon la part très majoritaire de l’activité, on l’imposerait en revenus fonciers. Pour autant, le législateur a choisi d’imposer la location meublée en BIC, d’après l’activité minoritaire de location de meubles, en raison de l’indépendance du droit fiscal. Droit fiscal tellement indépendant qu’il faut le Conseil Constitutionnel pour rappeler à la raison les fonctionnaires de Bercy (la fameuse Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018) ! Il faut solliciter les hautes compétences du Conseil Constitutionnel pour qu’il émette une lapalissade : un particulier non commerçant ne peut pas s’inscrire au RCS. On marche sur la tête !

Le législateur a voulu forcer l’imposition de la location meublée en BIC alors que c’est une activité civile ; puis forcer, en-dessous d’un certain seuil, à être "non professionnel", pour éviter qu’on puisse déduire les déficits de son revenu général. De ces bizarreries, qui se voulaient plutôt punitives, il est ressorti un avantage : l’imposition, lors de la vente de l’immeuble, selon la PV du particulier (qui est loin d’être si avantageuse : il faut 30 ans de détention pour arriver à une imposition sur la PV vraiment nulle).

Maintenant, arrive un amendement plein de raisonnements spécieux :
- il faut réprimer le logement saisonnier, donc on réprime tous les logements meublés, même ceux loués comme résidence principale. Comme on ne sait pas viser juste, on tape sur tout le monde ! Sur le même principe, je propose, pour réprimer les politiciens corrompus, de sanctionner tous les politiciens.
- on fait un régime d’exception pour défavoriser le LMNP au réel, comme ce si ce n’était pas un "BIC non professionnel" comme les autres. On crée encore une exception, encore un cas particulier !
- on ne se pose pas du tout la question de la mise en pratique. Qui est censé informer le notaire que c’est un immeuble qui a été loué meublé, et de plus imposé en BIC au réel ? Comment le notaire peut-il facilement connaître la totalité des amortissements qui ont été déduits depuis son acquisition ? Et surtout : ne va-t-on pas très facilement trouver une solution de contournement ?

Cet amendement est vraiment une idée pourrie à la "yakafaukon".

Le législateur veut-il mettre fin aux avantages des loueurs de meublés ? Eh bien, qu’il tire la conséquence logique de la réponse du conseil constitutionnel : c’est une activité civile, dans laquelle la location du logement est largement majoritaire, donc ça doit être imposé en revenus fonciers. Cela permet de simplifier en alignant toutes les locations immobilières sur le seul régime des revenus fonciers, au lieu de complexifier en créant un régime spécifique pour la PV du LMNP, alors que le LMNP est déjà une sous-catégorie de sous-catégorie ! Ce que j’écris là est d’une logique implacable, mais c’est sans doute trop simple à envisager, pour des gens qui sont payés pour complexifier la loi chaque jour un peu plus. Il faut faire toujours la loi de plus, le cas particulier de plus, il faut fabriquer une exception du cas particulier du régime exceptionnel… Ca s’appelle l’inflation législative et la folie administrative.

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2023 10h19)

Philref92 · #5

A la fin du texte on peut lire :

Cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession.

j’ai l’impression que cette subtilité a echappée a la discussion.

amendement CF2975

edit: il y a en fait 2 amendements…

Dernière modification par Philref92 (14/10/2023 12h17)

Geronimo · #6

Lmnp75 a écrit :
J’ai du mal me faire comprendre : que la loi fiscale change c’est normal. Mais alors qu’elle ne soit pas rétroactive. Les pouvoirs publics donne une carotte fiscale, incite des investisseurs à acheter des biens dans des résidences gérées et en cours de route change les règles du jeu : ce n’est pas acceptable, je ne trouve pas cela fair-play (les investisseurs se retrouvent coincés).

En quoi la prise en compte des amortissements pour le calcul de la PV de cession serait une mesure rétroactive ? Je lis ça plusieurs fois et je ne comprends vraiment pas.

Rien ne change pour les années passées, on ne recalcule pas vos amortissement ou vos résultats.
Vous comptabilisez bien ces amortissements chaque année, aujourd’hui.

Ce qui change c’est l’assiette fiscale pour le calcul de la PV à la vente du bien… mais vous n’avez pour l’instant rien vendu, donc il n’y a rien de rétroactif du tout.

Quand vous achetez une action, que vous la détenez et que le régime d’imposition des PV ou d’imposition des dividendes change entre temps (PLF, barème, durée de détention, PFU, etc.), ça impacte la fiscalité au moment de la PV ou du détachement du dividende, mais ça ne rend pas la loi rétroactive pour autant.

Bien sûr ça change l’espérance de gains finale, mais ça n’est pas rétroactif.
Un investisseur ne peut jamais, et surtout ne doit jamais, considérer que la fiscalité sera stable sur la durée de son investissement…. car c’est très rarement le cas ! Et encore plus quand il y a clairement une exception à une règle plus générale.

La fiscalité est un paramètre exogène que l’investisseur ne maîtrise pas, quel que soit le type d’investissement. C’est désagréable, certes, mais pas rétroactif.

D’ailleurs, vous ne vous êtes jamais étonné d’un fait bien plus courant et qui touche pour le coup tout le monde : que le barème de l’IR pour vos revenus 2023 n’est déterminé qu’en fin d’année 2023 ? Vous touchez vos revenus en 2023, mais votre fiscalité sur ces revenus ne sera déterminée qu’après l’adoption du projet de loi de finances en toute fin d’année 2023…

Philref92 a écrit :
j’ai l’impression que cette subtilité a echappée a la discussion.

Il y a deux amendements, l’un portant sur le meublé touristique, l’autre pour le LMNP
Projet de loi de finances pour 2024 (no 1680) Amendement n°I-CF2789 - Assemblée nationale

Dernière modification par Geronimo (14/10/2023 11h31)

MisterVix · #7

L’interdiction de louer les logements classés G ou F concerne les locations de plus de 9 mois consécutifs, précisément pour épargner les logements en station qui ne sont donc absolument pas concernés. Forcément quand on voit les DPE de tous les logements en montagne, même bien isolés ils consomment…

Quand à faire "du black" cela signifie se passer des plateformes puisque ces dernières ont l’obligation de communiquer au fisc leurs data…

Geronimo · #8

Pour l’instant l’amendement est adopté en commission mais l’article pas voté en séance et la loi n’est pas votée.

Comme il y aura un 49-3, le Gouvernement pourra choisir les amendements qu’il conserve.

Bref, pour l’instant on ne sait pas.

AuteuilNeuillyPassy · #9

Le principe de rétroactivité de la loi fiscale est en théorie encadré

1. La loi doit être expressément rétroactive
2. Avoir un caractère exceptionnel et
un but d’intérêt général
3. ne doit pas porter atteinte aux espérances légitimes des contribuables

voir notamment a ce sujet La place de l?espérance légitime en droit fiscal, l?arrêt Société Vivendi - Le petit juriste

le petit juriste a écrit :
La Cour EDH a développé à partir de cet article une notion de bien autonome et plus large par rapport aux droits nationaux du fait qu’elle englobe les créances actuelles mais aussi virtuelles (ou l’espérance légitime d’obtenir une valeur patrimoniale) à la condition que cette espérance repose sur une base juridique suffisante [2]. Ainsi l’espérance légitime s’analyse comme la croyance légitime en la maintenance d’un régime fiscal favorable pour le contribuable. Dès lors que l’État veut y porter atteinte, il doit le faire selon un motif d’intérêt général et sans que cela ne porte atteinte rétroactivement aux droits octroyés.

Prenant acte de cette jurisprudence, le Conseil d’État a consacré pour la première fois le principe d’espérance légitime en droit fiscal français, par son arrêt du 19 novembre 2008, société Getecom. Cependant il avait refusé d’en faire bénéficier le contribuable au motif que le Gouvernement avait fait savoir qu’il entendait modifier l’état du droit en la matière.

Il fallut attendre trois ans de plus pour que le Conseil d’État donne satisfaction au contribuable requérant sur le fondement de l’espérance légitime de l’article 1P1 de la CEDH. En effet, dans son arrêt du 21 octobre 2011 SNC Peugeot Citroën Mulhouse le Conseil d’État a reconnu au profit de la société l’existence d’une espérance légitime du fait de la croyance par le contribuable au maintien d’une jurisprudence du Conseil d’État le favorisant. La Haute juridiction avait aussi refusé l’argumentation du Gouvernement qui se fondait sur des motifs d’intérêt général et budgétaire, en estimant que cela ne constituait pas un motif suffisant pour justifier la rétroactivité de la loi.

Mais c’est surtout par son célèbre arrêt Société EPI du 9 mai 2012 que le Conseil d’État statuant en formation plénière, a abordé la question de l’espérance légitime confrontée à la remise en cause de régimes fiscaux existants. Dans cet arrêt, la Haute juridiction accepte d’étendre l’article 1P1 aux situations de remise en cause d’avantages au profit du contribuable du fait que le législateur ne peut pas rétroactivement remettre en cause des droits patrimoniaux fondés sur une législation existante.

Il ajoute une précision supplémentaire : même si l’atteinte est justifiée par un motif d’intérêt général, le législateur en modifiant des régimes préexistants, doit ménager un juste équilibre entre l’atteinte portée à ces droits et les motifs d’intérêt général invoqués. Ainsi il doit être fait un contrôle de proportionnalité de la mesure attentatoire à l’espérance légitime du contribuable. C’est donc dans cette jurisprudence évolutive que s’incorpore l’arrêt société Vivendi du Conseil d’État.

Finalement, la question de savoir si l’augmentation de la base de calcul de l’impot au titre de la réintégration des amortissements passés tel que l’amendement est rédigé avec une infinie précision en 3 lignes sur la PV est ou non retroactive (et j’y vois bien pour ma part une reprise d’impôts) deviendrait secondaire dès lors que cet amendement revient à remettre en cause de façon disproportionnée (et il existe bien des moyens d’alléger la fiscalité de sa location nue) un droit patrimonial acquis

Au besoin je lancerai une cagnotte pour une procedure CEDH

Ce sujet ne va pas m’empecher de dormir car

1. les modalités techniques seront abominables quid des SARL de famille qui passent a l’IS? Quid des reports d’amortissements excedentaires? Si la reprise des amortissements passe en CEHR (la PV taxable augmente le RFR et est donc assujettie a la CEHR) alors les memes amortissements devraient-ils en etre deductibles? Quid si je repasse en loc nue l’annee precedente? Ou si je dissous mon activite LMNP? Quelle egalite devant l’impot vs LMP? Quid du suivi des amortissements bien par bien pour un multiproprietaire (ils ne sont pas suivis individuellement sur les liasses)?

2. Le 49.3 et la navette vont passer par la et se termineront à tous les coups par un renvoi a une mission d’étude des modalités de mise en oeuvre pour conserver le bénéfice politique d’une mesure que l’on voit bien d’abord populiste

3. J’avais eu la discussion à un diner avec un ancien dircab d’un ancien ministre du logement. Ils ne sont pas aussi demeurés qu’ils s’échinent à le demontrer mais ont leur propre logiciel. Ils ont conscience du coût politique de la crise sociale du logement et tachent de faire atterrir plus ou moins brutalement les prix dont ils comprennent qu’ils ne sont regis que par la seule loi de l’offre et de la demande. Ils ont bien restreint la demande, avec un coût politique certain et une efficacite limitée; mais ils savent pertinemment que le seul levier vraiment efficace est l’augmentation massive de l’offre. Scléroser l’offre (par exemple en augmentant brutalement la base de calcul de la PV taxable…) va davantage limiter l’offre que la favoriser

Au contraire, leur enjeu est de fluidifier le marché - a l’extrême, s’ils introduisaient un super abattement temporaire sur les PV, dans ce contexte de marche difficile, ils resolvabiliseraient la demande en créant aubaine et urgence pour les vendeurs (au prix, il est vrai, d’un afffalement des DDM).

Plutarque · #10

Les aliénations de lots de copropriété dont le règlement a plus de 10 ans ou les constructions achevées depuis moins de 4 ans sont exemptées de droit de préemption urbain (sections (a) et (c) de l’article L211-4 du Code de l’urbanisme). Cette exception au DPU est loin d’être anecdotique, puisqu’elle concerne la majorité des appartements vendus.

Toutefois, la commune, par délibération motivée, peut décider de les y soumettre (droit de préemption renforcé). Je n’ai pas de statistiques nationales, mais je doute que ce droit de préemption renforcé soit mis en place "presque partout".

En l’absence de DPU, une vente directe peut bien se faire en moins d’un mois (pas de compromis, en l’envoi du projet d’acte par le notaire fait démarrer le délai de rétractation de 10 jours).

al2020 · #11

Bernard2K a écrit :
al2020 : il est tout à fait clair que la résidence principale au jour de la vente est exonérée d’imposition de la PV. La jurisprudence est constante à ce sujet. Vous venez de trouver un moyen de contourner ce stupide amendement. Il y en a sans doute d’autres.

Oui en attendant changer les règles comme cela du jour au lendemain n’est pas très logique. Et ne parlons pas de l’impact sur le marché immobilier déjà fort du DPE, de la hausse des taxes foncières et de l’encadrement des loyers. La principale richesse des français étant l’immobilier ce n’est vraiment pas bon pour l’économie et pour la grande majorité de nos concitoyens.

vieausoleil · #12

GM, le 18/10/2023 a écrit :
Question naïve:
Dans le cas d’un calcul de PV avec prise en compte d’amortissement, ne serait-ce pas une solution de relouer au moins 1 an en location nue pour sortir de l’enveloppe BIC LMNP et de revendre ensuite?

En cas de changement d’activité (meublée vers nue) votre bien sortira de l’actif du bilan ; et donc imposition immédiate des plus values ; mais comme apparemment cette réintégration des amortissements n’est pas pour 2024, il faut en effet faire vos calculs pour voir si ce transfert est intéressant ; et estimer vos risques que cela passe ou pas en 2025 ou plus tard (tant que ça ne passe pas, si vous vendez avant l’échéance - qui ne sera peut-être que de 10 ans, mais nul ne le sait - vous bénéficierez de cette déductibilité des amortissements sans réintégration lors de la vente ; ce qui est nettement plus avantageux que le nue.
Vu le "coup de trafalgar", je ne prendrai pas ce risque si j’étais LMNP (je suis LMP) ; je vendrais si cela me convient ; ou je passerais en nue (ou du moins je préparerais les papiers pour le faire à la moindre alerte en espérant en avoir le temps et que ça ne soit pas rétroactif). Chacun analysera ses risques

Bernard2K · #13

AuteuilNeuillyPassy : votre calcul est tout faux.

Prix d’achat 1 M€ + 7,5 % de "frais de notaire" = 1,075 M€

Terrain seulement à 10 %, c’est faux. Plus le lieu est côté, plus le terrain représente un pourcentage élevé. Si le lieu est assez côté pour que le le chalet vaille 1 M€, il est probable que le terrain vaille quelque part entre 20 et 40 %. Soyons optimiste et prenons 20 %. Donc base d’amortissement : 80 % de 1 M€ = 800 k€
Je reprends votre hypothèse d’amortissement en bloc sur 20 ans, soit 40 k€/an soit 160 k€ sur 4 ans.

Loyers locatifs nets au réel, en location saisonnière, d’un chalet meublé valant 1 M€ : au moins 80 000 € par an. Recettes cumulées sur 4 ans : 320 k€. (ce niveau de recettes est réaliste s’il cherche à le mettre en location au maximum. S’il le loue peu pour s’en réserver l’usage, c’est de sa faute et on parle alors d’une dépense somptuaire pour avoir une résidence secondaire de luxe, et non pas d’un investissement locatif performant).

Prix d’achat pour le calcul de la plus-value au bout de 4 ans 1 + 7,5 % = 1075 k€
Prix de vente : 1126 k€
Au moins 2 k€ de frais de vente à déduire : 1124 €
PV = 1124 - 1075 = 49
L’amendement disant qu’il faut augmenter la PV des amortissements constatés aurait porté la PV imposable à 49 +160 = 209
Total impot sur la PV = 209*0.462 = 96.6 k€
et non pas 141 comme vous calculez à tort.

Bilan sur la période de détention :
+320 k€ recettes nettes
+ 49 k€ PV
- 97 € k€ impots et taxes sur la PV
= net proceeds comme vous dites de + 272 k€

Je regrette que, pour appuyez votre propos, vous fassiez des calculs volontairement faux au point d’afficher une perte de 16 k€ là où un calcul réaliste montre un gain de 272 k€. Ce n’est pas l’épaisseur du trait.

Et encore, il aurait fallu dire à M. IenaAlmaKleber que, tant qu’à avoir acheté un chalet à 1 M€, il fallait qu’il le loue 2 ans de plus pour dépasser les 5 ans de détention.
Vous ajoutez en bénéfice les 2 ans de location saisonnière supplémentaire (160 k€) ; vous prenez en compte dans le calcul de la PV les 15 % d’abattement forfaitaire pour travaux mais ajoutez à cette PV les 80 k€ d’amortissements supplémentaires, et vous avez un bilan encore plus favorable.

S’il vend au-delà de la 6e année révolue, interviennent de plus les abattements pour durée de détention.

Cela dit, faire le calcul réaliste emmène loin, car il faudrait prendre en compte l’amortissement par composants (et non pas en bloc)… L’amortissement par composants permet d’avoir des amortissements plus forts les premières années… Mais qui dit amortissements forts les premières années, dit que l’IR à payer sur les revenus nets ainsi calculés est plus faible, donc ce qu’on perd en amortissements supplémentaires à intégrer au calcul de la PV, on l’a retrouvé sous forme de bénéfices imposables plus bas, donc de bénéfices "nets nets" plus élevés… Il faudrait aussi prendre en compte les meubles…

Néanmoins, même sans rentrer dans des calculs d’apothicaires, on constate que la location d’un tel chalet à la montagne resterait une opération positive, à condition de ne pas faire une grossière erreur méthodologique telle que d’oublier de compter les recettes de la location.

A propos, on est bien en train de parler d’un amendement qui n’a pas été retenu ?

Dernière modification par Bernard2K (20/10/2023 11h39)

amoilyon · #14

simouss, le 14/10/2023 a écrit :
amoilyon, le 13/10/2023 a écrit :
Ne parlons pas des DPE, sujet compliqué, au sein même du gouvernement.
Comment donc vont loger les locataires quand les 20% de biens en DPE G vont être retirés du marché dans un an ?
Peut être que ces passoires thermiques, souvent non entretenues/rénovées depuis fort longtemps, vendu 5 à 10000 euros du m2 retrouveront un prix décent qui permettra à de jeunes actifs (ou leurs parents) de devenir propriétaire.

Ayant été contraint de louer ce type de bien dans mes jeunes années à des propriétaires peu scrupuleux j’ai du mal à verser une larme pour eux maintenant.

Bizarrement mes propriétaires les plus corrects furent ceux qui faisaient des travaux réguliers dans les appartements et ne mettaient pas 3 jours à répondre quand le chauffe eau tombait en panne. Et les loyers n’étaient pas plus chers.

Ce message m’était-il destiné ?

Dans vos propos, je lis : bailleur d’un logement G -> propriétaire véreux ascendant marchand de bien ?

Lors de mes études dans le supérieur, mes parents -fonctionnaire catégorie C et comptable- étaient fort inquiets de mon départ de la maison, et encore plus du coût de ces études, dont le logement, principal poste. J’ai vécu pendant 3 ans en région parisienne, dans un logement qui n’avait pas les 9m² requis. Je vous assure que c’était le cadet de mes soucis pendant ma classe prépa. Je voulais un logement qui répondait à 2 critères:
- proche de mon lycée, pour ne pas perdre de temps et d’énergie inutilement -et de mauvaises rencontres-
- que mes parents puissent payer.

Lors de mon premier poste, j’ai vécu un an dans un logement " à consommation excessive".
La loi de l’offre et de la demande. Dès que j’ai trouvé quelque chose de plus adapté, j’ai déménagé.

Je ne sais pas comment vous voulez que les "jeunes actifs", ou "les parents de jeunes actifs" puissent payer pour un 15m² à Lyon 3 -115 k€- ou celui-ci, à côté de la faculté de médecine, à 96k€, tous deux en G.

Mes parents, il y a des années, et ceux des jeunes à qui j’ai loué mon studio, ont juste de quoi payer le loyer, et la caution. Il n’y a pas de budget "d’aménagement".

Un logement loué meublé, c’est pour une personne qui n’a pas ses meubles : un étudiant, un jeune actif qui commence son premier poste, …
Je n’aurais pas eu, et mes anciens locataires, n’avaient et n’ont pas le budget pour meubler le bien.

Alors me dire qu’ils pourraient emprunter sur 20 ans pour un logement qui va servir un, voire deux ans… Et les frais de notaire ?…

Pour finir, nous avons déménagé 8 fois sur la dernière décennie, et la pire bailleuse qu’on ait eu, sa maison était en D, et les fenêtres gouttaient par condensation, la chaudière clignotait comme un sapin de Noël, et le papier peint cloquait à cause de l’humidité.
Mais la maison était en D. Parfaite sur le papier.
Je ne dis pas qu’il n’y a pas des taudis qui sont à la location, et des propriétaires véreux. Celle-là en faisait partie. Avec son DPE D. Et mes flaques sous chaque porte fenêtre.

Alors qu’une petite surface- pour les jeunes actifs ou étudiants-, dans un immeuble avant 1948 -donc en coeur de ville, proche des universités-, en rez-de-chaussée, ou dernier étage aura un DPE catastrophique.

La seule vérité qui tienne est l’offre et la demande.
Si vous supprimez l’offre et qu’il reste la demande, que vont faire les demandeurs déchus ? Certains étudiants dorment dans leurs voitures et d’autres abandonnent leurs études.
Ma meilleure amie au lycée, faute de moyen suffisant de ses parents, a été contrainte de choisir une formation post-bac dans notre ville. Choix, - ou non choix- qu’elle regrette encore ce jour.

Bernard2K · #15

AuteuilNeuillyPassy, le 20/10/2023 a écrit :
Bernard2K a écrit :
Blablabla
Si ne pas comprendre que reintegrer des amortissements a 46.2% de taux marginal (atteint facilement) prealablement utilises pour defiscaliser des revenus moins taxes (sauf pour redevables asujettis CEHR) est anti-economique, je ne peux pas grand chose pour vous

Votre réponse est incompréhensible. Si vous aviez répondu à un passage précis, au lieu de vous moquer avec "blablabla", il aurait été plus facile de comprendre.

Alors, soyons précis :
- si vous voulez dire : "l’amendement m’était défavorable car il réintègre à la PV, taxée à 46,2 %, des amortissements qui me servent actuellement à défiscaliser des revenus moins taxés". Bien sûr. Evidemment. Cet amendement était défavorable, c’est une évidence. Je n’ai jamais dit le contraire. C’est tellement une évidence qu’on se demande pourquoi vous avez éprouvé le besoin d’exposer un exemple (avec des calculs faux) pour le prouver. Peut-être que le vrai but de cet exemple était de montrer que vous avez un chalet à 1 M€ ? C’est très Auteuil Neuilly Passy, comme attitude. (et ça me rappelle une blague : "il nage bien, mon fils avocat !" Dans la blague, la mère débordante de fierté éprouve le besoin de placer dans la même phrase que son fils est bon nageur et aussi avocat ; de même, vous ne prenez pas un exemple au hasard, vous prenez celui qui vous permet de dire à tous que vous avez un chalet à 1 M€ ; alors que ce n’est même pas votre exemple perso, puisque vous avez votre chalet depuis bien plus longtemps que les 4 ans de votre exemple, donc si vous le revendiez vous profiteriez largement des abattements pour durée de détention).

- par contre, si vous revenez sur le sujet "est-ce que louer ce chalet moins qu’il ne serait possible est de la bonne ou de la mauvaise gestion ?", alors, j’insiste : c’est de la mauvaise gestion. Comme vous aviez forcément pris la décision de louer moins avant cet amendement, c’est une question hors sujet par rapport à ce fil. Mais j’y reviens, puisque c’est vous qui avez insisté pour que je traite ce sujet, n’est-ce pas :

AuteuilNeuillyPassy a écrit :
3. Plus serieusement, Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus? C’est notamment ce que je fais et suis tres heureux de profiter des dotations sur mon chalet pour affaler mes autres revenus LMNP qui sont toujours en benefice apres deduction des amortissements - s’il y a mieux a faire je suis preneur
(…)jesuis tres preneur de votre opinion sur le point 3

Donc, vous vouliez que je revienne sur ce point. Or, je n’avais franchement pas envie de répondre, vu la façon dont vous me parliez. Mais il y avait cette demande explicite de répondre sur le point 3, alors j’ai répondu. Mais ensuite, vous essayez de me faire passer pour quelqu’un qui raconte n’importe quoi. Ce qui m’oblige à revenir là-dessus une fois de plus.

Alors, exemple chiffré :
Vous pourriez louer davantage et l’on suppose que cela vous rapporterait 30 k€ de revenus supplémentaires, nets de charges.
Hypothèse 1 : avec votre volume de location actuel, vous avez davantage d’amortissements excédentaires que ces revenus supplémentaires. Disons, 50 k€ d’amortissement excédentaire, qui sont donc reportés d’année en année. Or, votre revenus supplémentaire consommerait 30 k€ d’amortissement et ce ne seraient donc que 20 k€ d’amortissement excédentaire qui seraient reportés. Or, qui dit amortissement excédentaire, dit que ces 30 k€ de revenus supplémentaires sont entièrement défiscalisés. Votre revenu supplémentaire, "net net", c’est à dire net d’impôt, est de 30 k€. Dans cette hypothèse, en louant moins, vous perdez donc 30 k€ de revenus par an. Certes, en louant davantage, vous mettez moins d’amortissement de côté pour la suite. Mais, le régime LMNP étant menacé comme cet amendement l’a prouvé, on ne peut pas être sûr qu’on bénéficiera un jour des amortissements reportés. Donc le précepte "un bon tiens vaut mieux que deux t.u l’auras" dit qu’on a eu raison d’engranger ces revenus supplémentaires, quitte à avoir moins de déficit reporté. Donc, si on a des déficits excédentaires, c’est être mauvais gestionnaire que de ne pas louer plus, car on perd, dans cet exemple chiffré, 30 k€ de revenus nets nets.

Hypothèse 2 : vos revenus de location meublé consomment déjà tous les amortissements ; il n’y a pas de report d’amortissements non consommés.
Dans ce cas, vos revenus supplémentaires nets de charge sont soumis à IR +PS. Mettons le cas au pire en supposant que vous êtes imposé à la tranche marginale de 45%. Ces revenus sont donc imposés à 45 % + 17,2 % de PS = 62,2 %. Il reste donc en net net 11,34 k€. Evidemment, si vous êtes à moins de 45 % de TMI, ça rapporte encore plus, en net net.
En ne louant pas davantage, vous vous privez donc d’(au moins) 11,34 k€ supplémentaires. Votre actif pourrait vous rapporter 11,34 k€ de plus par an, et vous ne le faites pas. Donc, si on n’a pas de déficits excédentaires, c’est aussi être mauvais gestionnaire que de ne pas louer plus, car on perd, dans cet exemple chiffré, (au moins) 11,34 k€ par an de revenus nets nets.
En fait, tant que le taux de TMI + PS est strictement inférieur à 100 %, il est intéressant de louer davantage, car le revenu net net est positif. C’est simple à comprendre.

Preuve est faite :
- que c’est dans tous les cas de la mauvaise gestion que de ne pas louer davantage, car louer davantage rapporterait un revenu "net net" supplémentaire chaque année. Ce chalet est un actif sous-utilisé.
- que vous n’en étiez pas conscient, puisque vous posiez la question "Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus?"
- que vous étiez même certain que vous aviez raison de ne pas louer davantage, puisque vous écriviez "s’il y a mieux à faire je suis preneur" mais comme vous étiez narquois, il fallait comprendre "j’ai fait le meilleur choix et j’en suis certain ; je fais semblant d’être interrogatif pour mieux montrer à Bernard2K que j’ai raison et qu’il a tort".
- que vous êtes un individu désagréable et imbu de vous même, assénant vos certitudes même quand elles sont fausses, et ne faisant jamais amende honorable même quand on vous pointe vos erreurs.
- que vous n’y connaissez rien en médecine et en pharmacie non plus. Je vous dis que vous me causez des boutons, vous me prescrivez un médicament pour les brûlures d’estomac !

Pour ma part, je stoppe les échanges avec vous, puisque vous avez montré votre mauvaise foi et votre incapacité à vous remettre en cause. Si vous continuez dans cette veine, m’est avis que vous ne resterez pas longtemps sur le forum. Ce qui est très dommage, car vous auriez sûrement beaucoup à y apporter, si vous arriviez à être un peu plus modeste et à vous remettre en cause. En tout cas, ça ne sera pas moi qui hâterai votre départ du forum, puisque je stoppe désormais les échanges avec vous.

Dernière modification par Bernard2K (21/10/2023 10h56)

Bernard2K · #16

AuteuilNeuillyPassy a écrit :
Je n’avais pas compris que cet endroit etait un fan club a votre gloire et votre savoir

C’est faux. C’est un fan club à l’investissement, au pragmatisme, et aussi et à la connaissance, en général. Je me trompe assez souvent, et il y a de nombreux domaines que je connais mal, et c’est pourquoi je ne manque pas de remercier les gens qui me corrigent et/ou me font progresser. Petit extrait des derniers +1 que j’ai attribués. Ces personnes ont contribué à me corriger ou me faire apprendre des choses ou juste à me faire bader leur savoir :
p.2 PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP
Comment saisir un un syndicat de copropriétaires ?
p.4 ALD Automotive : location longue durée et la gestion de parc automobile
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.6
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.6
Faire un prêt à la consommation pour le placer sur un livret A ou LEP ?
Koldoun : étude de cas immobilier (espace entre garages)
Koldoun : étude de cas immobilier (espace entre garages)
etc.

davantage théorique que pratique si j’ai bien compris votre présentation.

C’est amusant : je ne parle pas de mon expérience de marchand de biens. De cette absence, vous en déduisez des choses. Vous regardez le vide et vous y voyez des choses. Vous devez être medium. Faut-il que je cite in extenso mes travaux, mes prises de risques, mes blessures subies sur mes chantiers, mes plus-values, ou mes batailles juridiques ? Mais vous m’accuseriez alors de me vanter pour entretenir ma gloire ! D’ailleurs, pour préserver le silence à ce sujet, je ne garantis pas qu’il y ait eu travaux, prises de risques, blessures, plus-values ou batailles juridiques. P’t-être ben que oui, p’t-être ben que non…

cette réforme que vous estimiez fondée

Je n’ai jamais dit cela. J’ai dit, pour qui voulait comprendre, tout le mal que je pensais de cet amendement.

m’en vais donc suivre les enseignements du prophète en m’achetant une 205 et devenant marchand de bien dans une sous-prefecture!

Ai-je parlé d’une 205 ? C’était plutôt une AX. Elle est revendue depuis longtemps. J’avoue d’ailleurs que ce n’est pas le meilleur investissement que j’ai fait. Une sous-préfecture ? Je ne crois pas.

C’est intéressant, car vous cochez toutes les cases du troll :
- j’avais dit que je vous ne répondrai plus, donc vous en profitez pour donner le coup de pied de l’âne. Du coup, je réponds quand même, hein.
- vous m’attaquez ad hominem sur le fait que mon savoir serait plus théorique que pratique, sans aucun élément probant à ce sujet.
- mais il manque, pour parfaire le tableau, l’argument ultime "je suis plus riche que vous ! J’ai un chalet à 1 M€ et pas vous, na na nère !". Ca manque. Allez, encore un effort et vous compléterez le tableau.

PS : vous avez passablement édité votre message. Heureusement, pour votre postérité, que j’ai cité les passages auxquels je répondais.

durand18 · #17

Le retour du début de la fin du lmnp ?

Il semblerait qu’une proposition de loi « visant à remédier aux déséquilibres du marché immobilier locatif en zone tendue » soit ressortie des tiroirs .

Il n’est pas bien clair si le régime réel sera au menu. Pas vu dans le texte de la proposition de loi mais d’après la formulation cet article qui ressemble à une fuite parlementaire ou ministérielle  :

Il resterait aussi à se pencher sur le gros avantage fiscal lié à la déclaration au réel, très prisée par les investisseurs pratiquant la location meublée (touristique ou de longue durée) car elle permet de générer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour échapper à l’impôt. Pour ne pas alimenter un effet d’aubaine vers cette niche fiscale, il faudrait donc certainement revoir toutes les conséquences de ce mécanisme particulier.

Nouvelle étape vers une grande réforme de la fiscalité immobilière des revenus locatifs

Donc possible que cela revienne très vite par amendement, ou dans une prochaine loi, ou pas …

grugru · #18

Bien vu. Il y a effectivement une contradiction : l’amendement précise bien en location meublée non professionnelle sans indiquer touristique et conclut « cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession». On joue sur les mots. Dans les faits cela s’apparente à on met en place cet amendement pour réduire l’offre LMNP pour les meublés touristiques mais dans les faits ont l’applique à tous. J’espère que cela sera corrigé…

Je ne suis pas sur de la incohérence dont on parle ici et les commentaires qui suivent en évoquant le status de LMNP général. Moi je lis bien :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article 150 V. Le cas échéant, pour les locaux mentionnés au I de l’article L. 324‑1‑1, cette plus ou moins-value est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »

Ici les "locaux mentionnés au I de l’article L. 324‑1‑1", sont bien les locaux touristiques. Il s’agit de cet article : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 0042070525. Et le montant mentionné à l’article 150 V du CGI est bien le prix de cession retranché du prix d’achat (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 0006302776)

En tout cas, c’est comme je comprends cette amendement qui à mon sens prend bien pour cible spécifiquement les meublé de tourisme tel que défini par l’article du code du tourisme :

I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Si quelqu’un peut préciser pourquoi vous pensez que cela englobe le régime LMNP dans sa globalité ? Car à part l’explication en dessous qui parle du regime meublé non pro (parce qu’il s’agit bien du regime exploité pour la LCD je suppose ?), l’amendement est plutot précis sur le type de logement ciblé ?

babache · #19

Bonsoir,

Je suis tombé sur le rapport de la Cour des Comptes en date d’aujourd’hui, accessible au lien suivant :
Pour une fiscalité du logement plus cohérente | Cour des comptes

Une mine d’informations, très bien documentée, qui adresse des sujets assez consensuels sur ce forum (quoique nettement moins pour les non-initiés) comme le manque de pertinence du dispositif Pinel, ou d’autres assez techniques comme l’impact de la fiscalité sur le logement (sous-rapport n°2), rapport que j’ai parcouru.

Le focus sur l’unification des régimes fiscaux applicables à la location nue et meublée me semble le plus intéressant. Ils préconisent, pour faire court, de faire migrer le régime LMNP vers le deficit foncier (moyennement une clause de grand-père préservant les intérêts des investisseurs historiques), en faisant disparaître l’amortissement du bâti et des intérêts d’emprunt, mais en sauvegardant l’amortissement des travaux et des meubles (p. 73 et 74 du rapport 2). Impact très élevé sur les futurs investissements LMNP en perspective, forcément, même si l’absence de préconisation sur les statuts en LMNP et LMP en eux-mêmes (sauf si j’ai mal lu) rend les conclusions assez théoriques.

D’autres éléments sont intéressants mais je n’ai pas eu le temps de tout creuser (taxation moins forte à l’acquisition, compensée par une taxation plus forte à la détention, pour fluidifier le marché ; modification du régime de la taxation des plus-values pour limiter la rétention des biens : …)

Difficile de savoir où les conclusions de ce rapport mèneront, sachant que la Cour des Comptes n’est pas l’organe le plus écouté par le pouvoir et que ce débat est désormais assez ancien. Sauf que le Ministre du Logement (P. Vergriete) semble aligné avec la philosophie de cette réforme, qu’il compte mener début 2024, dans un contexte où les succès et excès de la location courte durée en agacent plus d’un.
A vos lectures et commentaires

MisterVix · #20

Le très didactique T Diringer sur l’excellent site Corrige ton Impot résume la situation actuelle et les flous qui persistent encore.

ICI

nestor75 · #21

Ces flous viennent d’être levés avec la publication Bofip du 14 février dernier :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1410 … 2024-00003

En résumé :

1/ Le seuil micro-BIC pour le meublé de tourisme non classé passe de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement de 50% à 30%. Toutefois, pour les revenus 2023, à titre dérogatoire, si on est entre 15 000 € et 77 700 €, c’est le micro-BIC qui peut s’appliquer.

2/ Aucun changement pour le meublé de tourisme classé en zone tendue.

3/ Pour le meublé de tourisme classé en zone non tendue, le seuil micro-BIC passe de 188 700 € à 15 000 € et l’abattement passe de de 71% à 92%. Toutefois, pour les revenus 2023, à titre dérogatoire, si on est entre 15 00 € et 188 700 €, c’est le micro-BIC qui peut s’appliquer.

RiposteFiscale · #22

Bonjour,

Effectivement le seuil normal micro-Bic du meublé classé n’est pas modifié et reste à 188 700 euros (pour un abattement 71%). C’est le seuil du non classé qui est abaissé ainsi qu’il apparaît dans la publication au BOFIP :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/14109-PGP.html/ACTU-2024-00003 a écrit :
Cet article prévoit notamment, pour les activités de location de locaux meublés de tourisme non classés, la baisse du seuil de chiffre d’affaires d’application du régime des micro-entreprises à 15 000 € et fixe l’abattement représentatif de charges à 30 %

La confusion est peut-être liée à ce qui est dit ici par Nestor :

Nestor a écrit :
3/ Pour le meublé de tourisme classé en zone non tendue, le seuil micro-BIC passe de 188 700 € à 15 000 € et l’abattement passe de de 71% à 92%. Toutefois, pour les revenus 2023, à titre dérogatoire, si on est entre 15 00 € et 188 700 €, c’est le micro-BIC qui peut s’appliquer.

Je pense qu’il faut comprendre le texte de loi comme ayant institué un abattement supplémentaire (= qui s’ajoute et non remplace) pour le meublé classé en zone non-tendue dans l’hypothèse ou les recettes sont inférieures à 15 000 euros, mais dans l’hypothèse ou elles sont supérieures, le seuil reste de 188 700 euros pour bénéficier du micro-BIC. Ce qui dans l’esprit reviendrait à ne pas modifier le régime micro du classé mais en instituant un petit coup de pouce pour les zones non-tendues avec un abattement "supplémentaire" de 21%.

Ainsi, à mon sens, on peut résumer les choses ainsi (hors mesures transitoires pour les revenus 2023 mentionnées dans la publication BOFIP par ailleurs sous le coup du recours du camarade BROSSAT) :

MEUBLE DE TOURISME NON CLASSE : seuil micro-bic à 15 000 euros et abattement de 30%

MEUBLE DE TOURISME CLASSE :
- Zones tendues : seuil de 188 700 euros et abattement de 71%
- Zones non-tendues/rurales :
Recettes entre 0 et 15 000 euros : abattement de 92%
Recettes entre 15 000 euros et 188 700 euros : abattement de 71%.

durand18 · #23

Fin de la récréation, le Conseil d’Etat aurait rejeté le référé pour défaut d’urgence (sans se prononcer sur la légalité a priori) donc quoi qu’il en soit les contribuables concernés pourront revendiquer le bénéfice de la doctrine fiscale pour la campagne 2024 de déclaration des revenus de l’année 2023.

Les loueurs en meublé de tourisme type Airbnb peuvent bien échapper à la réforme fiscale pour leurs loyers de 2023

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PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

3 #1 13/10/2023 11h28

1 #2 13/10/2023 14h48

2 #3 13/10/2023 16h09

Lmnp75 a écrit :

7 #4 14/10/2023 09h29

1 #5 14/10/2023 10h48

1 #6 14/10/2023 11h08

Lmnp75 a écrit :

Philref92 a écrit :

1 #7 15/10/2023 09h18

1 #8 16/10/2023 12h14

1 #9 17/10/2023 01h27

le petit juriste a écrit :

1 #10 17/10/2023 21h28

1 #11 18/10/2023 22h35

Bernard2K a écrit :

1 #12 19/10/2023 11h23

GM, le 18/10/2023 a écrit :

1 2 #13 20/10/2023 10h20

2 #14 20/10/2023 13h44

simouss, le 14/10/2023 a écrit :

amoilyon, le 13/10/2023 a écrit :

1 2 #15 21/10/2023 08h10

AuteuilNeuillyPassy, le 20/10/2023 a écrit :

Bernard2K a écrit :

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

1 1 #16 23/10/2023 22h13

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

1 #17 16/11/2023 07h49

2 #18 30/11/2023 13h12

1 #19 18/12/2023 22h45

1 1 #20 26/12/2023 09h43

2 #21 19/02/2024 14h37

2 #22 22/02/2024 19h24

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/14109-PGP.html/ACTU-2024-00003 a écrit :

Nestor a écrit :

1 #23 20/03/2024 13h54

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