PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

Bonjour,
Mon locataire est partie la semaine dernière et je comptais mettre en vente cette semaine l’appartement que j’ai en LMNP depuis 10 ans.
Je ne sais plus quoi faire, cet amendement est applicable au 1er janvier 2024?
Est-il conseillé de le passer en location nu?

Bonjour,

Un article que je trouve personnellement alarmiste, voire complotiste par moments mais qui résume assez bien les errements et les volte faces de l’état en matière fiscale.
Comment l’instabilité fiscale conduit à la méfiance et ne donne pas vraiment envie d’entreprendre.

LMNP 2024 : le gouvernement veut augmenter massivement la fiscalité

Mafo

On peut amortir les terrains sur 20 ans d’après votre vidéo. Le gars est à côté de la plaque. Pourquoi regarder une vidéo alors que tout est clairement expliqué à l’écrit.

Le principe de rétroactivité de la loi fiscale est en théorie encadré

1. La loi doit être expressément rétroactive
2. Avoir un caractère exceptionnel et
un but d’intérêt général
3. ne doit pas porter atteinte aux espérances légitimes des contribuables

voir notamment a ce sujet La place de l?espérance légitime en droit fiscal, l?arrêt Société Vivendi - Le petit juriste

le petit juriste a écrit :

La Cour EDH a développé à partir de cet article une notion de bien autonome et plus large par rapport aux droits nationaux du fait qu’elle englobe les créances actuelles mais aussi virtuelles (ou l’espérance légitime d’obtenir une valeur patrimoniale) à la condition que cette espérance repose sur une base juridique suffisante [2]. Ainsi l’espérance légitime s’analyse comme la croyance légitime en la maintenance d’un régime fiscal favorable pour le contribuable. Dès lors que l’État veut y porter atteinte, il doit le faire selon un motif d’intérêt général et sans que cela ne porte atteinte rétroactivement aux droits octroyés.

Prenant acte de cette jurisprudence, le Conseil d’État a consacré pour la première fois le principe d’espérance légitime en droit fiscal français, par son arrêt du 19 novembre 2008, société Getecom. Cependant il avait refusé d’en faire bénéficier le contribuable au motif que le Gouvernement avait fait savoir qu’il entendait modifier l’état du droit en la matière.

Il fallut attendre trois ans de plus pour que le Conseil d’État donne satisfaction au contribuable requérant sur le fondement de l’espérance légitime de l’article 1P1 de la CEDH. En effet, dans son arrêt du 21 octobre 2011 SNC Peugeot Citroën Mulhouse le Conseil d’État a reconnu au profit de la société l’existence d’une espérance légitime du fait de la croyance par le contribuable au maintien d’une jurisprudence du Conseil d’État le favorisant. La Haute juridiction avait aussi refusé l’argumentation du Gouvernement qui se fondait sur des motifs d’intérêt général et budgétaire, en estimant que cela ne constituait pas un motif suffisant pour justifier la rétroactivité de la loi.

Mais c’est surtout par son célèbre arrêt Société EPI du 9 mai 2012 que le Conseil d’État statuant en formation plénière, a abordé la question de l’espérance légitime confrontée à la remise en cause de régimes fiscaux existants. Dans cet arrêt, la Haute juridiction accepte d’étendre l’article 1P1 aux situations de remise en cause d’avantages au profit du contribuable du fait que le législateur ne peut pas rétroactivement remettre en cause des droits patrimoniaux fondés sur une législation existante.

Il ajoute une précision supplémentaire : même si l’atteinte est justifiée par un motif d’intérêt général, le législateur en modifiant des régimes préexistants, doit ménager un juste équilibre entre l’atteinte portée à ces droits et les motifs d’intérêt général invoqués. Ainsi il doit être fait un contrôle de proportionnalité de la mesure attentatoire à l’espérance légitime du contribuable. C’est donc dans cette jurisprudence évolutive que s’incorpore l’arrêt société Vivendi du Conseil d’État.

Finalement, la question de savoir si l’augmentation de la base de calcul de l’impot au titre de la réintégration des amortissements passés tel que l’amendement est rédigé avec une infinie précision en 3 lignes sur la PV est ou non retroactive (et j’y vois bien pour ma part une reprise d’impôts) deviendrait secondaire dès lors que cet amendement revient à remettre en cause de façon disproportionnée (et il existe bien des moyens d’alléger la fiscalité de sa location nue) un droit patrimonial acquis

Au besoin je lancerai une cagnotte pour une procedure CEDH

Ce sujet ne va pas m’empecher de dormir car

1. les modalités techniques seront abominables quid des SARL de famille qui passent a l’IS? Quid des reports d’amortissements excedentaires? Si la reprise des amortissements passe en CEHR (la PV taxable augmente le RFR et est donc assujettie a la CEHR) alors les memes amortissements devraient-ils en etre deductibles? Quid si je repasse en loc nue l’annee precedente? Ou si je dissous mon activite LMNP? Quelle egalite devant l’impot vs LMP? Quid du suivi des amortissements bien par bien pour un multiproprietaire (ils ne sont pas suivis individuellement sur les liasses)?

2. Le 49.3 et la navette vont passer par la et se termineront à tous les coups par un renvoi a une mission d’étude des modalités de mise en oeuvre pour conserver le bénéfice politique d’une mesure que l’on voit bien d’abord populiste

3. J’avais eu la discussion à un diner avec un ancien dircab d’un ancien ministre du logement. Ils ne sont pas aussi demeurés qu’ils s’échinent à le demontrer mais ont leur propre logiciel. Ils ont conscience du coût politique de la crise sociale du logement et tachent de faire atterrir plus ou moins brutalement les prix dont ils comprennent qu’ils ne sont regis que par la seule loi de l’offre et de la demande. Ils ont bien restreint la demande, avec un coût politique certain et une efficacite limitée; mais ils savent pertinemment que le seul levier vraiment efficace est l’augmentation massive de l’offre. Scléroser l’offre (par exemple en augmentant brutalement la base de calcul de la PV taxable…) va davantage limiter l’offre que la favoriser

Au contraire, leur enjeu est de fluidifier le marché - a l’extrême, s’ils introduisaient un super abattement temporaire sur les PV, dans ce contexte de marche difficile, ils resolvabiliseraient la demande en créant aubaine et urgence pour les vendeurs (au prix, il est vrai, d’un afffalement des DDM).

Auteuilneuillypassy a écrit :

Quid si je repasse en loc nue l’annee precedente? Ou si je dissous mon activite LMNP? Quelle egalite devant l’impot vs LMP? Quid du suivi des amortissements bien par bien pour un multiproprietaire (ils ne sont pas suivis individuellement sur les liasses)?

Si vous arrêter le LMNP après la date d’application de ces amendements, et cela quelle qu’en soit la raison (dont le passage en nue), votre comptable fera une sortie de bien classique (à sa valeur brute comptable) ; et vous serez donc taxé sur la PV CT (réintégration des amortissements) immédiatement sans attendre la vente du bien nu.

Et si pour un multipropriétaire, les amortissements sont bien suivis individuellement par votre comptable ; et c’est lui qui fera le calcul de la réintégration des amortissements du bien concerné

@Auteuilneuillypassy

vous nous invitez à "relire attentivement le commentaire d’arrêt (sic) partagé supra et me dire en quoi il diverge de la situation présente."

Dans l’arrêt que vous citez, la société Vivendi avait renouvelé un régime pour une durée de 3 ans. Manque de bol, la fiscalité change avant cette échéance.

L’objet des posts ci-dessus est un amendement qui vise à modifier l’assiette de l’impôt sur les PV pour un loueur en meublé.

Nous serions en présence d’un marchand de biens (qui achète pour revendre), pourquoi pas : il achète avec en tête la fiscalité X sur les PV et on lui explique que les règles vont changer et qu’on lui appliquera la fiscalité Y (bien moins favorable que X).

Mais pour un loueur en meublé, l’espérance légitime serait plutôt de continuer d’être imposé sur ses revenus (loyers) selon les dispositions fiscales actuellement en vigueur. Point qui ne me semble pas être remis en cause. A moins que je n’ai raté quelque chose?

A mon sens (sans avoir plus approfondi que ça), l’arrêt que vous portez à notre connaissance n’a pas de rapport avec l’amendement dont on discute.

Note de précaution : je ne suis pas avocat donc raisonnement à prendre avec des pincettes.

Pour le régime actuellement applicable  des PV LMNP d’après le BOFIP :

B. Régime des plus-values
270

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

280

En revanche, les plus-values afférentes aux autres éléments de l’actif immobilisé sont soumises aux règles prévues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. L’activité n’étant pas exercée à titre professionnel, elles ne peuvent bénéficier de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI.

290

Pour les règles applicables aux plus-values privées, il convient de se reporter à la partie « Revenus et profits du patrimoine » et aux « Revenus Fonciers et profits du patrimoine immobilier » (BOI-RFPI-PVI). S’agissant de biens détenus par l’intermédiaire de sociétés de personnes, il est renvoyé au BOI-RFPI-PVI-30-20 aux II-B-1-a-1° § 90 et II-B-1-b § 110.

En application du I de l’article 150 U du CGI, sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Sont hors du champ d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit. Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (RM Frassa n° 14933, JO Sénat du 28 mai 2015).

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr

Ensuite l’amendement tel que rédigé en l’état ne réintègre les amortissements déduits qu’au niveau de la PV privée :

I. – Le VII de l’article 151 septies du CGI est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article L. 150 V. Le cas échéant, cette plus ou moins-values est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »

Pour mémoire le VII de l’article 151 septies du CGI :

VII. – Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Article 151 septies - Code général des impôts - Légifrance

Donc de ce que je comprend, en l’état du projet de loi, il n’y aura pas imposition immédiate d’une PV "court terme"  de type professionnel en cas d’arrêt de la location meublée  du bien pour une cause autre que la cession du bien.

Ensuite si le bien est cédé X années plus tard, ce n’est plus  un "local d’habitation meublé faisant l’objet d’une location" au sens du VII 151 sepsies … mais attention à l’abus de droit !

Pour le suivi des amortissements bien par bien rien de sorcier il suffit de modifier le formulaire de déclaration …

Comme l’a expliqué Bernard2K c’est du bricolage, et à choisir je préfère encore  ce type d’amendement qui laisse pas mal de trous dans la raquette (jusqu’à quand ?) plutôt qu’une remise en cause complète du régime LMNP …

ps: avis perso je ne suis pas spécialiste en fiscal, et en effet les textes ont encore le temps d’être remaniés/retirés/censurés d’ici à la promulgation de la loi …

Je n’ai pas compris avec quoi vous n’étiez pas d’accord?

Votre question était : "relire attentivement le commentaire d’arrêt (sic) partagé supra et me dire en quoi il diverge de la situation présente"

L’arrêt que vous portez à notre connaissance porte sur une espérance de gain remise en cause à l’horizon de trois ans, pour des questions de fiscalité qui change entretemps.

Dans la cas qui nous occupe, il s’agit d’un loueur. Un loueur loue. En quoi l’amendement que vous évoquez change t-il la fiscalité des revenus issus de la location?

carignan99 a écrit :

Je n’ai pas compris avec quoi vous n’étiez pas d’accord?

Votre question était : "relire attentivement le commentaire d’arrêt (sic) partagé supra et me dire en quoi il diverge de la situation présente"

L’arrêt que vous portez à notre connaissance porte sur une espérance de gain remise en cause à l’horizon de trois ans, pour des questions de fiscalité qui change entretemps.

Dans la cas qui nous occupe, il s’agit d’un loueur. Un loueur loue. En quoi l’amendement que vous évoquez change t-il la fiscalité des revenus issus de la location?

Votre point avec lequel je suis en desaccord est lorsque vous dites « Mais pour un loueur en meublé, l’espérance légitime serait plutôt de continuer d’être imposé sur ses revenus (loyers) selon les dispositions fiscales actuellement en vigueur. »

Pour les raisons supra. L’esperance legitime du contribuable assujetti LMNP c’est bien la combinaison des amortissements deductibles (qui pris seuls existent dans toute structure a l’IS) avec la PV des particuliers (maintenue) sur assiette coût historique (objet du present amendement).

Et on a bien une esperance de gains sur l’ensemble du cycle de vie de l’investissement qui est « remise en cause pour des questions de fiscalite qui change entre temps » pour reprendre vos termes.

J’ai peut-être fait dériver le fil vers l’exégèse de doctrine fiscale, je m’en excuse

Siocnarf a écrit :

Auteuilneuillypassy a écrit :

A noter d’ailleurs qu’une imposition dans le regime de la PV des particuliers avec une assiette sur base VNC est bien plus lourde qu’une PV dans une structure a l’IS

Pas forcément… vous oubliez les abattements pour la durée de détention en régime des particuliers, qui en fonction de cette durée peuvent effacer totalement l’imposition sur la PV (au bout de 22 ans pour l’IR et 30 pour les PS)

Avec un petit modele, en negligeant les surtaxes 2/6 des PV importantes ou la CEHR (qui n’ont rien de negligeables); l’abattement sur duree de detention rattrape le taux IS < IR+CS au bout de l’annee 13

Sur que ca va fluidifier le marche immo…

carignan99 a écrit :

Si je suis votre raisonnement.

Avec mon épouse nous avons une holding qui bénéficie d’un taux d’IS à 15%. Si ce taux d’IS réduit disparaît dans 10 ans et passe au taux commun (25% si ma mémoire est bonne), nous pourrons donc nous prévaloir de cette histoire d’espérance de gains légitimes?

Finalement, tout changement de fiscalité (à la hausse) serait nul?

Ça me paraît être tiré par les cheveux. Mais bon, je ne suis pas fiscaliste hein…

Il ne s’agit pas d’une histoire de taux mais d’assiette

Tout comme le benefice mondial; l’administration avait décidé de ne plus accepter la prise en compte des pertes des filiales étrangères en réduction de l’assiette de l’IS

Non, il y a presque partout un droit de préemption pour la commune, donc compromis -> DIA -> délai 2 mois -> signature acte authentique.

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

vieausoleil a écrit :

Et si pour un multipropriétaire, les amortissements sont bien suivis individuellement par votre comptable ; et c’est lui qui fera le calcul de la réintégration des amortissements du bien concerné

Ah bon?

Et celui qui fait sa liasse seul (ce qui est mon cas avec 200k de recettes)?

Bref, on reste pour moi sur un amendement bien politicien et théorique; le décret d’application sera impossible a ecrire

Relax

Il me semble que si vous faites votre comptabilité vous même sans respecter les règles comptables d’un suivi des amortissements par bien (alors que cela est non seulement logique mais obligatoire dans n’importe quelle société), vous seriez passible d’un redressement ; perso je ne me risquerais pas mais chacun est libre de faire ses choix

durand18 a écrit :

Ensuite si le bien est cédé X années plus tard, ce n’est plus  un "local d’habitation meublé faisant l’objet d’une location" au sens du VII 151 sepsies … mais attention à l’abus de droit !

Et oui bien sûr : attention à l’abus de droit ; et aux modifications du BOFIP que vous citez, et qui va sans doute "s’adapter "à la nouvelle donne et faire que ce qui était PV privées ne le soit plus ; en effet ça va "patauger" quelques années … et oui, ça laisse "des trous dans la raquette" avant que les SIE ne sachant quoi faire si cet amendement est voté en l’état