PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

C’est un peu trompeur de ne pas intégrer les revenus locatifs largement voire intégralement défiscalisés sur ces 4 années grâce justement aux amortissements qui pénalisent ensuite le calcul de l’assiette à la revente, non ?

En LMP et a l’IS aussi; et pour autant l’impot sur la PV (resp a 30% et 25%) est pas - ou moins - confiscatoire que la PV des particuliers (a 46%+ en TM)

Les amortissements n’auraient donc un interet fiscal que pour les foyers a 45%+CEHR 3/4 de TMI sur les traitements et salaires (levier fiscal majeur de 2 a 3%…)

Mon point etait juste de souligner qu’il ne suffisait pas de modifier l’assiette pour aligner la fiscalité LMNP avec celle des LMP ou des structures à l’IS

Un autre écueil qui rendait inopérant, en l’état, l’amendement proposé

Accessoirement si la réintégration des amortissements finit par être voté, le choix de passer les frais d’acquisition en charge deviendra quasiment un no brainer.

Si on continue avec l’exemple ci-dessus les frais de notaires effacent quasiment à eux seuls 1 an de loyer, or la déduction de l’amortissement est limitée au loyer  acquis moins les charges …

Sur une très courte durée de détention l’impact n’est pas  négligeable.

Bernard2K a écrit :

AuteuilNeuillyPassy : votre calcul est tout faux.

Prix d’achat 1 M€ + 7,5 % de "frais de notaire" = 1,075 M€

Terrain seulement à 10 %, c’est faux. Plus le lieu est côté, plus le terrain représente une pourcentage élevé. Si le lieu est assez côté pour que le le chalet vaille 1 M€, il est probable que le terrain vaille quelque part entre 20 et 40 %. Soyons optimiste et prenons 20 %. Donc base d’amortissement : 80 % de 1 M€ = 800 k€
Je reprends votre hypothèse d’amortissement en bloc sur 20 ans, soit 40 k€/an soit 160 k€ sur 4 ans.

Loyers locatifs nets au réel, en location saisonnière, d’un chalet meublé valant 1 M€ : au moins 80 000 € par an. Recettes cumulées sur 4 ans : 320 k€. (ce niveau de recettes est réaliste s’il cherche à le mettre en location au maximum ; s’il l’a acheté pour s’en réserver la jouissance pour les vacances, et que du coup il le loue peu, mais qu’il l’a quand même déclaré en LMNP au réel, c’est un très mauvais gestionnaire. Je fais la supposition que c’est un bon gestionnaire).

Prix d’achat pour le calcul de la plus-value au bout de 4 ans 1 + 7,5 %  = 1075 k€
Prix de vente : 1126 k€
Au moins 2 k€ de frais de vente à déduire : 1124 €
PV = 1124 - 1075 = 49
L’amendement disant qu’il faut augmenter la PV des amortissements constatés aurait porté la PV imposable à 49 +160 = 209
Total impot sur la PV = 209*0.462 = 96.6 k€
et non pas 141 comme vous calculez à tort.

Bilan sur la période de détention :
+320 k€ recettes nettes
+ 49 k€ PV
- 97 € k€ impots et taxes sur la PV
= net proceeds comme vous dites de + 272 k€

Je regrette que, pour appuyez votre propos, vous fassiez des calculs volontairement faux au point d’afficher une perte de 16 k€ là où un calcul réaliste montre un gain de 272 k€. Ce n’est pas l’épaisseur du trait.

Et encore, il aurait fallu dire à M. IenaAlmaKleber que, tant qu’à avoir acheté un chalet à 1 M€, il fallait qu’il le loue 2 ans de plus pour dépasser les 5 ans de détention.
Vous ajoutez en bénéfice les 2 ans de location saisonnière supplémentaire (160 k€) ; vous prenez en compte dans le calcul de la PV les 15 % d’abattement forfaitaire pour travaux mais ajoutez à cette PV les 80 k€ d’amortissements supplémentaires, et vous avez un bilan encore plus favorable.

S’il vend au-delà de la 6e année révolue, interviennent de plus les abattements pour durée de détention.

Cela dit, faire le calcul réaliste emmène loin, car il faudrait prendre en compte l’amortissement par composants (et non pas en bloc)… L’amortissement par composants permet d’avoir des amortissements plus forts les premières années… Mais qui dit amortissements forts les premières années, dit que l’IR à payer sur les revenus nets ainsi calculés est plus faible, donc ce qu’on perd en amortissements supplémentaires à intégrer au calcul de la PV, on l’a retrouvé sous forme de bénéfices nets imposables plus bas, donc bénéfices nets nets plus élevés… Il faudrait aussi prendre en compte les meubles…

Néanmoins, même sans rentrer dans des calculs d’apothicaires, on constate que la location d’un tel chalet à la montagne resterait une opération positive, à condition de ne pas faire une grossière erreur méthodologique telle que d’oublier de compter les recettes de la location.

A propos, on est bien en train de parler d’un amendement qui n’a pas été retenu ?

Je suis en désaccord sur bien des points.

1. L’objet de depart etait de donner une illustration que la combinaison assiettee VNC + taux d’impot des PV des particuliers pouvait amener a des cas theoriques de negative equity malgre la presence d’une PV pour constater que la simple assiette VNC du LMNP n’alignait pas les regimes fiscaux - pas de regarder la rentabilite globale de l’investissement, ni de trouver des pistes d’optimisation évidentes

2. Je raisonnais le 1M projet mais avec 7.5% de plus ca marche toujours - quant à la ventilation terrain / construction; entre un chateau a Superbesse et un clapier a Courchevel, tous deux a 1M… mais gardons le 20% ca marche toujours

3. Plus serieusement, Pourquoi serait-il pietre gestionnaire d’exploiter en LMNP son chalet dont il ne chercherait pas a maximiser les revenus? C’est notamment ce que je fais et suis tres heureux de profiter des dotations sur mon chalet pour affaler mes autres revenus LMNP qui sont toujours en benefice apres deduction des amortissements - s’il y a mieux a faire je suis preneur

4. 8% de rentabilité nette de frais de mise en location / plateformes, I wish! Meme quand j’essayais de maximiser le rendement j’ai du faire la moitié! Mettons 6% pour IenaAlmaKleber, plus fort que moi et moins que vous, ca donne

240k de loyers - 140k de frais fi - 60k frais et impots locaux = 40k de benefice apres frais directs et avant prise en compte des amortissements

Il en impute 40k (donc IRPP 0) et a 120k en excedentaire

L’amendement sybillin en question ne disait rien de leur sort, imaginons qu’il les consomme en les imputant sur ses autres revenus LMNP

On a un bilan

PV: 49k
Impots / PV: -97
Benefice net / 4 ans: 40k
Bilan: -8

Je devine que vous allez me dire, et vous auriez raison, qu’en ajoutant dans ce cas l’economie d’IFI liee au in fine et le rendement du collatéral nantis, le bilan redevient >0 - mais meme dans ce cas, quelle pression fiscale sur la performance brute total totale de l’operation? 80%?

Je le reconnais bien volontiers c’est theorique / grossier / caricatural et c’est effectivement une discussion en l’air sur un amendement non retenu a ce stade du PLF

En revanche ca démontre il me semble que changer seule l’assiette de calcul de la PV du LMNP ne suffit pas a aligner les regimes; et que donc la loi de remise a plat du LMNP sera sans doute plus complète qu’une simple revision de l’assiette des PV.

En revanche et plus serieusement jesuis tres preneur de votre opinion sur le point 3

Dernière modification par AuteuilNeuillyPassy (20/10/2023 12h11)

La situation en 2019 avant Covid était de 16700 emplois liés au tourisme soit 1 emploi sur 5. Les chiffres ont baissé du fait du Covid mais vont revenir rapidement à la normale. Donc cela ne remet pas du tout en cause le fait que la Charente-Maritime vit en grand partie du tourisme et qu’il est le second département le plus fréquenté de France après le Var. Porter un tel amendement alors que l’on représente le second département touristique de France et surtout les villes côtières (5ème circonscription) est insensé. Cela montre bien que la majorité actuelle ne prend pas des décisions dans l’intérêt de ses électeurs avec cet amendement LMNP et la remise en cause de ce statut très populaire pour les investisseurs en meublés touristiques.

A lire cet article de Contrepoints: le gouvernement veut achever l’immobilier. C’est tout à fait cela et pourtant l’immobilier est la richesse N°1 des français. Cette politique est scandaleuse : on ne change pas les règles alors qu’un investissement immobilier se fait sur de longues durées 10, 20 voire 30 ans.
Comme le dit l’article de Contrepoints: « On touche du doigt la raison pour laquelle les Français ont si peur de prendre des initiatives : l’État encourage un temps certaines actions, et du jour au lendemain, il change les règles. Sans même un changement de majorité, juste parce que les priorités électorales du moment ont changé, et pour tenter de corriger les effets de bord de ses propres actions. Nouvelle illustration, pour ceux qui en doutaient encore, que l’État est le plus myope et le plus court termiste des acteurs économiques. Mais aussi de l’aveuglement idéologique sur le marché du logement, qui souffre déjà d’une pénurie massive de biens à la location.Ces projets de loi sur la fiscalité de la location meublée non professionnelle alarment à juste titre des millions de propriétaires et toute une industrie, car ils arrivent après cinq autres sabordages publics du secteur du logement sous la présidence d’Emmanuel Macron».
Un commentaire résume très bien la politique désastreuse suivie par ce gouvernement: « Après avoir coulé l’industrie nucléaire, puis l’industrie automobile, puis le reste de l’industrie, puis le secteur agricole, le pouvoir en place depuis 10 ans s’attaque au dernier bastion de relative prospérité du pays: la construction et l’immobilier ».

"Dans les deux départements charentais, 16 700 emplois sont liés à la présence des touristes, soit 4,9 % de l’emploi total …"
Soit 95, 1 % de l’ emploi NON-lié au tourisme …

Qui dit que la situation post-Covid reviendra à celle pré-Covid ?
A un certain stade, il y a saturation des moyens …
La période Covid a changé des habitudes : Télétravail et/ou déménagement en Province (les 2 Charentes incluses),
Forte affluence de retraités, ne dépendant pas du tourisme
Inflation qui diminue le pouvoir d’ achat, et donc amènera peut-être une baisse du tourisme, surtout dans les zones "chères".

Un député local peut voir l’ évolution de sa région ..(manque de logements à l’ année, gros % de RS/LMNP ..)

Je vous rejoins par contre sur votre colère de voir changer les règles immobilières "très" souvent, ce qui fausse ou invalide des projets de long terme !

L’ immo, c’ est facile à taxer… , on ne peut pas le dissimuler, ni partir avec sous le bras ..

Quitte à taxer un peu plus (trouver des recettes), le rétablissement de la taxe d’ habitation (paiement des usages communaux par tous, locataires et propriétaires ) me semblerait plus juste ..
Il y avait déjà exonération de taxation pour les plus bas revenus, et une proportionnalité basée sur les revenus , ce qui n’ existe pas pour la taxe foncière ..

mimizoe1 a écrit :

"Dans les deux départements charentais, 16 700 emplois sont liés à la présence des touristes, soit 4,9 % de l’emploi total …"
Soit 95, 1 % de l’ emploi NON-lié au tourisme …

Je vous rejoins par contre sur votre colère de voir changer les règles immobilières "très" souvent, ce qui fausse ou invalide des projets de long terme !

L’ immo, c’ est facile à taxer… , on ne peut pas le dissimuler, ni partir avec sous le bras ..

Quitte à taxer un peu plus (trouver des recettes), le rétablissement de la taxe d’ habitation (paiement des usages communaux par tous, locataires et propriétaires ) me semblerait plus juste ..
Il y avait déjà exonération de taxation pour les plus bas revenus, et une proportionnalité basée sur les revenus , ce qui n’ existe pas pour la taxe foncière ..

Exact pour la seule Charente-Maritime il est présenté dans le texte 14100 emplois et pas 16700 emplois. Dans les communes du littoral qu’il représente la part des emplois touristiques atteint 8,7% et même dans le pays royannais entre 9 et 15% voire 1 emploi sur 5 à Ré et Oléron (île qu’il représente). Ce qui est déjà très important mais l’INSEE ne mentionne pas tous les emplois indirects liés au tourisme et les retraités ne seraient pas venus habiter ici s’ils n’étaient pas partis d’abord en vacances. Dans tous les cas je ne comprends pas la position de ce député représentant le second département le plus touristique de France. L’immobilier effectivement c’est facile à taxer mais à un moment trop c’est trop. Pour moi ce gouvernement est un gouvernement socialiste qui cache son jeu avec pour seul leitmotiv la dette pour compenser les déficits abyssaux. Tout cela va faire que les français vont placer leur argent en dehors du pays mais n’est-ce pas voulu? Changer les règles du jeu sur des investissements de long-terme ce n’est pas sérieux.

B2K a écrit :

De toute façon, avec un chalet à 1 M€ à la montage acheté comme résidence secondaire et/ou locatif, on est toujours dans l’irrationnel. Je me rappelle un forumeur, un certain Ubu, qui justifiait son chalet par le fait qu’il aimait bien inviter toute la famille au ski à ses frais. C’est très généreux de sa part, mais ça n’a rien à voir avec un logique d’investisseur qui veut que ses actifs lui rapportent. C’est une logique somptuaire. On achète un chalet à la montagne comme d’autres achètent un yacht. Si ça lui fait plaisir, grand bien lui fasse, mais à quoi bon demander l’avis d’investisseurs qui ont une approche rationnelle, concernant une décision qui obéit à des considérations affectives ? Je lui avais rappelé le caractère irrationnel de cet investissement, et ça m’avait valu un -1 de réputation. C’est pourquoi (même si cette charmante tradition du -1 a disparu du forum), j’évite désormais de gratter trop lorsque les gens semblent contents de leurs raisonnements irrationnels.

Pour avoir eu ce fameux chalet en résidence principale, et vendu, il n’y avait pas plus de rationnel.
Il n’y a rien de rentable dans ce type de bien, dans des secteurs (très) chers, une offre locative (très) ciblée (décembre à mars, et un petit peu juillet et août), des charges pharaoniques, des taxes foncières qui piquent, des artisans avec des factures bien plus salées, bref tout est plus cher.

Ceci est comme le voilier, ou la voiture de courses, c’est bien plus "rentable" de la louer pendant 2h que de l’acheter. Aucun frais d’entretien, ni de stockage, … et on peut même changer de modèle à chaque location.
Mais on n’en est pas propriétaire, et on ne peut pas se targuer d’avoir "son" bien.

amoilyon a écrit :

Ceci est comme le voilier, ou la voiture de courses, c’est bien plus "rentable" de la louer pendant 2h que de l’acheter. Aucun frais d’entretien, ni de stockage, … et on peut même changer de modèle à chaque location.

Pour le voilier, il existe une autre solution. Enfilez un ciré, des bottes, allez sous la douche et déchirez des billets de 100€ (environ 500€ à chaque session). Tout propriétaire de voilier vous confirmera que ça procure très exactement les mêmes sensations.

Plus sérieusement, il faut quand même que des gens continuent d’acheter des voiliers, pour que les actionnaires de Catana ou de Bénéteau continuent d’engranger des PV (même si c’est un peu compromis cette année).

Dernière modification par carignan99 (20/10/2023 22h13)

AuteuilNeuillyPassy, le 19/10/2023 a écrit :

Gardez en tête que les 10/15 (selon niveau de la PV, surtaxe des PV importantes de 2 a 6%, CEHR…) premières années, la PV des particuliers en VNC serait bien davantage fiscalisee que celle des entreprises (avant compensation de l’abattement pour durée de détention)

En plus des remarques de Bernard2K sur votre calcul que je trouve justifiées, oui je suis d’accord avec vous sur votre propos cité ci-dessus si vous partez de l’hypothèse que les LMNP continueront d’être sous le régime des PV des particuliers. Ce qui est loin d’être évident à mon avis (surtout en ce qui concerne la PV court terme). Encore une fois, chacun fera ses anticipations (ou pas). J’aimerais aussi que les choses restent "comme on aimerait qu’elles restent" ; mais ça n’est pas toujours ce qui se produit dans la vie n’est ce pas… Espérons, encore une fois, que vous aurez raison pour ceux qui, comme vous, auront choisi cette voie du "non changement"

durand18, le 19/10/2023 a écrit :

Ce que j’essaye de vous expliquer c’est que la réforme telle qu’imaginée par cet amendement ne se bornait pas à "aligner" l’imposition de la PV LMNP sur celle du régime LMP mais créait une sorte d’hybridation entre la PV des particuliers et celle des professionnels, donc laissait la porte ouverte à un certain nombre de stratégies impliquant la sortie du bien de l’exploitation LMNP sans pour autant le vendre …

Là nous commençons à être d’accord ; mais vous vous placez dans le cas de l’amendement tel qu’il était rédigé ; personnellement, aimant anticiper les risques, vu que la situation commence à chauffer un peu plus qu’avant, je me placerai dans le cas où le futur amendement qui viendra ne laissera pas " la porte ouverte à des sorties du bien de l’exploitation sans PV"
Chacun adopte la stratégie de risques qu’il accepte ou non de prendre ; nous verrons si je pêche par excès de prudence

pierrejacques11, le 19/10/2023 a écrit :

[
Bonjour,
ce n’est pas vraiment une aberration, plutôt une incitation fiscale pour les petits bailleurs à faire du meublé à la place de la location nue et faciliter ainsi l’installation et la mobilité de personnes souvent seules et à faibles revenus.

Oui bien sûr ; mais votre remarque concerne surtout les meublés "longue durée" c’est à dire de plus de 9 mois (étudiant, jeunes ne voulant pas de meubles, personnes à faibles revenus ne pouvant pas acheter les meubles, personnes âgées, célibataires, résidence sénior, …) ; et j’ai toujours dit que l’amendement qui avait été proposé me choquait surtout parce qu’il incluait les meublés "longue durée" et que, non seulement cela allait effondrer un peu plus l’immobilier, mais surtout nuire aux personnes qui en avaient réellement besoin.
En ce qui concerne la courte durée ma position est beaucoup plus mitigée ; l’offre airbnb et autres a permis de stimuler le marché ; mais a aussi tué le parc hôtelier (en poussant à la faillite certaines familles) ; et transformé parfois certains centres urbains, autrefois habités par ces personnes en besoin de location nue ou meublée longue durée, par des gens de passage quelques semaines par an, et en zone vide le reste du temps. Donc je pense qu’il faut "tempérer" les locations courte durée (je précise que j’en fait moi même mais, comme beaucoup, par opportunisme pour une fiscalité très attrayante).
Mais ce n’est que mon avis et je ne cherche surtout pas à convaincre qui que ce soit

Dernière modification par vieausoleil (21/10/2023 17h06)

carignan99, le 20/10/2023 a écrit :

amoilyon a écrit :

Ceci est comme le voilier, ou la voiture de courses, c’est bien plus "rentable" de la louer pendant 2h que de l’acheter. Aucun frais d’entretien, ni de stockage, … et on peut même changer de modèle à chaque location.

Pour le voilier, il existe une autre solution. Enfilez un ciré, des bottes, allez sous la douche et déchirez des billets de 100€ (environ 500€ à chaque session). Tout propriétaire de voilier vous confirmera que ça procure très exactement les mêmes sensations.

Plus sérieusement, il faut quand même que des gens continuent d’acheter des voiliers, pour que les actionnaires de Catana ou de Bénéteau continuent d’engranger des PV (même si c’est un peu compromis cette année).

Serait il possible, dans la mesure du possible, d’échanger vos billets contre des tickets à gratter de la FdJ lors de vos virées maritimes, afin que les actionnaires de la FdJ -dont je fais partie- puisse aussi sentir les effluves grisantes ? ^^

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

Je n’avais pas compris que cet endroit etait un fan club a votre gloire et votre savoir

C’est faux. C’est un fan club à l’investissement, au pragmatisme, et aussi et à la connaissance, en général. Je me trompe assez souvent, et il y a de nombreux domaines que je connais mal, et c’est pourquoi je ne manque pas de remercier les gens qui me corrigent et/ou me font progresser. Petit extrait des derniers +1 que j’ai attribués. Ces personnes ont contribué à me corriger ou me faire apprendre des choses ou juste à me faire bader leur savoir :
p.2 PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP
Comment saisir un un syndicat de copropriétaires ?
p.4 ALD Automotive : location longue durée et la gestion de parc automobile
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.6
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.6
Faire un prêt à la consommation pour le placer sur un livret A ou LEP ?
Koldoun : étude de cas immobilier (espace entre garages)
Koldoun : étude de cas immobilier (espace entre garages)
etc.

davantage théorique que pratique si j’ai bien compris votre présentation.

C’est amusant : je ne parle pas de mon expérience de marchand de biens. De cette absence, vous en déduisez des choses. Vous regardez le vide et vous y voyez des choses. Vous devez être medium. Faut-il que je cite in extenso mes travaux, mes prises de risques, mes blessures subies sur mes chantiers, mes plus-values, ou mes batailles juridiques ? Mais vous m’accuseriez alors de me vanter pour entretenir ma gloire ! D’ailleurs, pour préserver le silence à ce sujet, je ne garantis pas qu’il y ait eu travaux, prises de risques, blessures, plus-values ou batailles juridiques. P’t-être ben que oui, p’t-être ben que non…

cette réforme que vous estimiez fondée

Je n’ai jamais dit cela. J’ai dit, pour qui voulait comprendre, tout le mal que je pensais de cet amendement.

m’en vais donc suivre les enseignements du prophète en m’achetant une 205 et devenant marchand de bien dans une sous-prefecture!

Ai-je parlé d’une 205 ? C’était plutôt une AX. Elle est revendue depuis longtemps. J’avoue d’ailleurs que ce n’est pas le meilleur investissement que j’ai fait. Une sous-préfecture ? Je ne crois pas.

C’est intéressant, car vous cochez toutes les cases du troll :
- j’avais dit que je vous ne répondrai plus, donc vous en profitez pour donner le coup de pied de l’âne. Du coup, je réponds quand même, hein.
- vous m’attaquez ad hominem sur le fait que mon savoir serait plus théorique que pratique, sans aucun élément probant à ce sujet.
- mais il manque, pour parfaire le tableau, l’argument ultime "je suis plus riche que vous ! J’ai un chalet à 1 M€ et pas vous, na na nère !". Ca manque. Allez, encore un effort et vous compléterez le tableau.

PS : vous avez passablement édité votre message. Heureusement, pour votre postérité, que j’ai cité les passages auxquels je répondais.

Merci pour cette information.

Une proposition de loi à suivre attentivement notamment pour les LMNP. Sachant que le spectre des LMNP est large : investissement en résidences de tourisme et d’affaires,  meublés loués en longue durée à titre de résidence principale, locations saisonnières de courte durée. Le législateur ferait il des distinctions selon les différentes typologies ?

Si le régime réel des LMNP était remis en cause, cela risque de faire mal au portefeuille.
Pour faire simple,  d’une imposition nulle,  on passerait à une imposition de 18% des loyers encaissés pour un contribuable ayant un TMI de 30% (abattement de 40% sur les loyers soit une taxation de 30% de 60 %).

Lmnp75 a écrit :

On passerait à une imposition de 18% des loyers encaissés pour un contribuable ayant un TMI de 30% (abattement de 40% sur les loyers soit une taxation de 30% de 60 %).

Vous oubliez je pense la CSG… il faut donc rajouter 17.2*0.6….

Canyonneur