Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Maintien du prix de la part annoncé en septembre 2023 et à peine 2 mois et demi, annonce d’une baisse de 10%

Je préfère ne pas faire de commentaire.
L’environnement économique et les taux ont tellement changé en 2 mois et demi

C’était quand même prévisible, il n’y avait pas de raison que cette SCPI de bureaux ne baisse pas non plus le prix de sa part.

Quant aux commentaires de la maison de gestion, on voit qu’ils sont aussi menteurs que bon nombre de management de foncières cotées. Je me souviens des management d’Intu Properties ou Washington Prime Group qui ne cessaient de dire que tout allait bien, quelques mois avant de faire faillite.

Je comprends que ce n’est dans l’intérêt (au moins à court terme) de personne (management et actionnaires) de dire la vérité, mais ces mensonges institutionnalisés sont pénibles et récurrents.

Sur le contrat AV Linxea Spirit il semble toujours possible (le 5 décembre) de sortir à l’ancien prix de retrait soit 213,30€.

Communiqué Sofidy sur les baisses (ou non) de ses SCPI

Le point sur nos SCPI

Ce que j’en déduit : pour d’autres SDG, ça peut encore baisser.

En SC IS :
Dividende T4 2023 : 2,52
Dividende total 2023 : 2,40 x3 + 2,52 + 0,74 (PV) = 10,46 / part
Rendement / prix actuel (212) : 4,93%
Rendement / prix avant baisse (237) : 4,41% (4,79% en 2022 / 4,80% en 2021)

Sofidy prévoyait (au T3) entre 10,60 et 11,20 sur l’année.
On en est assez loin finalement…

Exact. Ce petit bonus ne figurait pas hier dans l’espace client.
Sofidy a donc atteint la fourchette basse prévue au T3.

Les revenus perçus visibles dans l’espace associé déduisent la flat tax sur les revenus financiers, il faut la réintégrer pour retrouver le "vrai" versé par la scpi.

Compte-tenu du nombre de parts en attente et de l’accord de l’AMF pour utiliser le mécanisme de compensation différée on peut se demander si cette trésorerie sera investie un jour ou si Sofidy va simplement s’en servir pour purger les parts en attente…

Il a bien précisé "la flat tax sur les revenus financiers", il me semble que c’est correct.
Ces revenus financiers représentent une minorité des revenus de la SCPI, le reste étant du revenu foncier imposable aux PS + IR pour les particuliers.

Asn540 a écrit :

Compte-tenu du nombre de parts en attente et de l’accord de l’AMF pour utiliser le mécanisme de compensation différée on peut se demander si cette trésorerie sera investie un jour ou si Sofidy va simplement s’en servir pour purger les parts en attente…

Tout en ayant perçu les commissions de souscription ?!

Ils avaient dit en septembre disposer de 800M€ de trésorerie.
Mais, 800M€ * 10%, ça ne ferait pas 80M€ de commissions de souscription ?
Quel beau métier.

Au moins avec les SCPI sans comm de sous, on n’a pas cette dérive… Si rien n’est acheté, rien n’est payé. Carrément un meilleur alignement d’intérêt.

Je suis associé à l’IS en usufruit.
Je viens de recevoir le résultat fiscal (relevé Sofidy).

Pour Efimmo1, 25% du patrimoine est situé à l’étranger mais dans le détail du résultat fiscal la somme des revenus étrangers ne constitue que 4% des revenus totaux.

Je ne m’attendais pas à trouver exactement la part du patrimoine (date des acquisitions, différences de loyer moyen par géographie, etc.), mais 4% vs 25% le gap me semble important. Vous avez pareil ?

Edit : Confirmation de Sofidy qu’il n’y a pas d’erreur

Sofidy a écrit :

Je vous le confirme.

Les résultats fiscaux étrangers (Allemagne, Angleterre et Irlande notamment) sont là aussi inférieurs aux résultats comptables avec une trésorerie importante (rémunérée) sur les fonds qui elle ne rentre pas dans le revenu foncier étranger mais directement dans le revenu total.

Belle réactivité du service fiscalité de Sofidy.

Dernière modification par Geronimo (28/03/2024 14h19)

Malheureusement, la baisse des revenus distribués est inévitable (voir mon message #174 ci-dessus), ce que confirme le rapport annuel 2023.

Du côté des recettes, les renouvellements de baux et les relocations se font à - 10% / - 15% par rapport aux loyers des années précédentes. La collecte de la SCPI du début d’année (car il n’y a désormais plus de collecte vu les parts en attente de retrait) a été placée dans des actifs dont le rendement brut est insuffisant (4,5% - 5%) pour soutenir à terme un objectif de distribution de 5% net de frais de gestion mais brut de fiscalité pour les associés. La vacance locative représente aussi un manque à gagner significatif avec des actifs à forte surface (ex: le Ravel) qui ne sont plus vraiment attractifs compte tenu des attentes du marché (en banlieue ou à La Défense). Je ne vois pas vraiment de possibilités de relouer ces actifs en l’état, sauf à envisager une complète restructuration (je ne suis pas convaincu qu’une forte baisse des loyers soit suffisante). Il semble également difficile de s’en débarasser.

Du côté des dépenses, les charges augmentent sous l’effet notamment (i) de travaux significatifs à effectuer pour restructurer certains actifs et les rendre de nouveaux attractifs pour le marché (ex: Bellini) et (ii) de l’augmentation des commissions de la société de gestion du fait d’une politique d’arbitrage soutenue pour maintenir la distribution.

Organiquement, le résultat par part diminue donc du fait de moindres recettes et de plus fortes dépenses: il passe de 11,85 € / part en 2019 (avant fiscalité étrangère) à 9,73 € / part en 2023 (même si on note un légère amélioration cette année), ce qui donne un résultat par part rapporté au prix de part de 4,58%.

Afin d’atteindre l’objectif de distribution de 5% sans toucher au prix de part, la société de gestion n’aura pas d’autres choix que de continuer à céder des actifs pour dégager des plus-values et les redistribuer, mais cela n’est pas une solution pérenne car les actifs porteurs de plus-values sont souvent les actifs de qualité. Cela peut vouloir dire un prix de part qui continuera à diminuer dans le futur. Il faudra également que la société de gestion puisse réinvestir le produit de ces ventes dans des actifs avec un rendement suffisant pour générer un effet relutif.

Même si la baisse des taux se profile, je crains que cela ne soit pas suffisant pour redonner des couleurs à la SCPI (même si la granularité de son patrimoine la préserve plus que d’autres), compte tenu des tendances structurelles du marché du bureau.

Le retour à une croissance du résultat passe selon moi par une baisse des taux de la BCE qui permettra de limiter les cessions de parts pour reconstituer la prime de risque. Une fois la prime de risque reconstituée, la SCPI pourra collecter de nouveau et devra essayer d’investir dans des actifs de qualité conforme aux tendances actuelles (faibles surfaces, centralité, etc.) pour reluer le rendement et générer du cash à réinvestir dans l’amélioration des quelques gros actifs qui obèrent le rendement total.

J’ai l’opportunité d’acheter des parts de Efimmo à prix bradé. Selon vous, à partir de quelle décote est-il "fair" de tenter l’aventure? Pour rappel 250 000 parts en attente pour à la louche 100 000 parts achetées l’année dernière
Actuellement on me propose 170 €/part (160 +10 com du CGPI).
Je vous tiendrais au courant des négo si cela intéresse quelqu’un