Purito [Est] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

La nuit portant conseil, je viens d’envoyer un mail à l’AI pour dire que je me rétracte de mon offre d’achat.

Au-delà du cashflow prévisionnel je me rends compte que depuis l’annonce de l’offre d’achat je me sens angoissé par rapport à cette décision, sentiment que je n’ai jamais ressenti en 2019 lors de mon achat de la RP (pourtant d’un montant d’achat bien plus élevé où je me suis mis à "poil" niveau épargne financière, le genre de trucs qui aurait surement été déconseillé ici mais je ne regrette pas).

En voyant ce projet autant sinon plus comme une source d’inquiétude que d’opportunité je crois qu’il est préférable de ne pas donner suite ne serait-ce que pour mon bien-être au quotidien.

@B2K j’ai vendu, il y a quelques années, un appartement où le syndic existait mais la copro n’était pas enregistrée. Lors de la vente de l’appartement, le notaire a seulement envoyé un recommandé au syndic rappelant les obligations légales (d’enregistrement). Et la vente s’est faite…

Je crois qu’il n’y a pas de point bloquant sinon on aurait probablement eu des échos. Je connais une "copro" où un copropriétaire a vendu en 2022 un bout de terrain (lot lui appartenant) à un voisin, copro sans syndic, sans enregistrement, sans rien… et c’est passé.

J’ai finalement jeté mon dévolu sur un autre type de bien. En regardant à 30 kms à la ronde de ma ville de naissance à cheval entre le 69 et le 42 j’ai trouvé un T4 87m² DPE C 3 chambres rénové de façon simple et efficace (cuisine équipée, sols et murs clean sans chichi, hormis le choix de carreler le séjour ça fait très "catalogue") au 1er étage d’une petite copro en centre bourg d’une commune type chef-lieu de canton qui a un rayonnement à 10kms à ronde (commodités scolaires jusqu’au lycée inclus, hôpital, les services publics et commerces qu’on retrouve ordinairement dans des communes de ce type), un tissu de PME. Il a commencé au prix de 80k au printemps dernier, 75k pendant l’été, affiché à 69,5k depuis fin octobre. Outre la conjoncture, l’absence d’extérieur est de nature à restreindre le pool de personnes intéressées.

Je pensais au début à proposer 60k, l’AI estimait qu’en-dessous de 64-65k ce serait compliqué de faire entendre les vendeurs, j’ai choisi de me positionner à 62k mais en précisant que c’est ferme, et l’offre a été accepté ! On saura jamais si à 60k ce serait passé…

Le modèle économique sera bien différent car location nue. La rentabilité brute sera autour de 9% (je serais même à 9,5% s’il est loué dans la fourchette haute d’estimation). L’ancien proprio (un couple de retraités qui n’avait plus envie de gérer la location) le louait en direct à 500€ CC, l’AI considère que ça se loue facilement à 550€ CC (les charges récupérables sont autour de 20e par mois) voire 550€ HC. Indépendamment des dires de l’AI mes recherches ont conduit à situer à 500-550 € HC la fourchette de loyer.
Vu les candidats à la location dans le secteur on va pas s’attendre à de la clientèle premium. Ce sera de la famille (essentiellement monoparentale) ou du jeune couple qui ne veut pas se prendre la tête avec l’entretien d’un extérieur. L’aspect propre et aseptisé du bien dans un secteur où le bâti moyen est dégradé me fait dire qu’il peut se louer sans difficulté majeure (au pire en fourchette basse). En plus dans le coin les annonces pour les 3 chambres sont rares à la location (hypothèse optimiste : car ils sont demandés et tous déjà occupés ; hypothèse pessimiste : pas de cible donc peu d’offre sur ce genre de bien, ce qui me paraîtrait quand même bizarre dans une petite ville destinée à des familles avec quand même 1/3 de locataires).

Je serai en cashflow positif hors apport (grosso modo 10% de l’opération soit 7k) et avant IR (à TMI 30 l’IR pardonne pas en location nue, encore que les premières années les intérêts d’emprunt sont tellement délirants que ça va atténuer l’impact fiscal même en revenus fonciers).
Je pense cette fois-ci ne pas recourir à la GLI mais déléguer la gestion à l’agence qui intervient dans la vente, ce qui revient pas si cher après déduction au réel (et ouverte à une remise pour un mandat de 3 ans soit la durée minimale de déclaration au réel), et dans la mesure où dans un marché moins tendu une réactivité accrue est je pense nécessaire pour tout ce qui est visite (c’est bien 1h30 de route en heure de pointe) + l’entremise d’une agence ne me semble pas de trop pour gérer des profils "populo" (là où gérer en direct un locataire étudiant me semble plus aisé).

La location nue peut être optimisée, n’oubliez pas les conseils de Julien Delagrandanne dont je recommande toujours la lecture (l’investissement immobilier locatif intelligent).
Avec ce type de surface et le profil locataires attendu, vous devriez peut-être faire une simulation loc avantage pour une convention en loc1 et loc2.
Le gain fiscal peut compenser un loyer moindre, ce loyer moindre favorise l’attractivité/compétitivité.
Voir en bas de cette page :
Monprojet.anah.gouv.fr

Faîtes ensuite un calcul complet avec vos vrais coûts et charges pour évaluer strictement le net net et le gain fiscal.

Pour moi, ça reste trop cher, pas assez rentable.

Si je compte bien, vous êtes à 25% de taux d’endettement actuellement avant projet, vous passez à 34% après ((695+400) / (480*0.9+2800)).

Même si vous pouvez augmenter un peu le loyer, dans les conditions actuelles de crédit, vous vous privez de marge de manoeuvre pour la suite (autre investissement, changement de RP, etc …).

Est ce que ça vaut vraiment le coup d’être en CF négatif pendant des années et s’interdire d’autres investissement pour récupérer à la fin juste un appartement sans grande valeur ?

J’ai mis 480 car je pense que c’est ce que les banques peuvent prendre en compte.

Ca ne change rien au raisonnement, avec 525€ de loyer HC, vous passez pour ce projet ("ric rac" avec 33,6% d’endettement), mais vous hypothéquez vos futurs investissements, ainsi que la possibilité d’avoir une plus grande RP.

Tlaloc a écrit :

Pour moi, ça reste trop cher, pas assez rentable.

Si je compte bien, vous êtes à 25% de taux d’endettement actuellement avant projet, vous passez à 34% après ((695+400) / (480*0.9+2800)).

Même si vous pouvez augmenter un peu le loyer, dans les conditions actuelles de crédit, vous vous privez de marge de manoeuvre pour la suite (autre investissement, changement de RP, etc …).

Est ce que ça vaut vraiment le coup d’être en CF négatif pendant des années et s’interdire d’autres investissement pour récupérer à la fin juste un appartement sans grande valeur ?

Si l’on raisonne de cette façon, même un appartement à cash-flow positif coûte du taux d’endettement, puisque l’endettement différentiel ne se pratique (hélas) plus. Donc +1 avec Purito sur ce point.

Pour ma part, ce n’est sans doute pas l’affaire du siècle, mais avec près de 10% de rendement brut sur de la locations nue, un appartement louable tout de suite avec un DPE en lettre C, et un montant raisonnable de 62k€, on est quand même sur un bien sur lequel Purito prend assez peu de risque dans l’absolu (à condition qu’il y ait une demande locative suffisante).

Pour ma part, je valide pour un premier projet. On et sur un projet dont les fondamentaux sont a priori solides, et qui peut éventuellement être optimisé dans le futur (augmentation du loyer, Loc’Avantages, renégociation du crédit dans quelques années, etc).

Après j’ai bien conscience qu’on a tous des sensibilités différentes sur ce forum, et quand j’avais lancé le projet très ressemblant Plutarque [61] : étude de cas immobilier (T3 à Alençon, sortie de défiscalisation) , il n’avait laissé personne indifférent, dans un sens ou dans l’autre (j’invite d’ailleurs Purito à lire toutes les remarques très instructives qui m’avaient été faites là-bas).

Toutefois, peut-on avoir un calcul précis et détaillé de cash-flow ? C’est un exercice qui vous sera utile, et vous permettra d’avoir des retours intéressants.

Purito, le 05/12/2023 a écrit :

Le grief que vous mentionnez vaut de fait pour tout investissement locatif (sauf à mettre un très gros apport et/ou à taper du 20% de rentabilité brute, et encore !) et tient essentiellement au mode de calcul du taux d’endettement plus défavorable que par le passé.

Je n’ai aucun grief contre vous, je vous mets seulement en garde sur les implications actuelles du calcul et de la limitation du taux d’endettements, qui n’est pas prêt de changer à court terme, à mon avis.

A titre personnel, je trouve cette limitation stupide pour de l’investissement et trouve le calcul différentiel plus juste. Mais ce n’est pas moi qui décide. Donc effectivement, si vous ne voulez pas vous limiter à un seul investissement très modeste, il vous faudra trouver beaucoup mieux en terme de rendement brut, ou avoir une grosse capacité d’épargne pour reconstituer un gros apport à chaque investissement. 

Ceux qui vous expliquent comment ils ont procédé avec une autre approche, aujourd’hui désuète, ne vous sont pas d’une aide précieuse.

Je n’ai aucun doute sur votre capacité à financer ce bien, c’est sur les suivants ( y compris RP) que ça va se compliqué. A chacun ses ambitions, si ce bien vous suffit, effectivement vous ne risquez pas grand chose.