PLF 2024 : modifications de la fiscalité des locations immobilières et du LMNP

Il y a quand même quelque chose qui m’échappe.
Si j’ai bien compris, le législateur voudrait aligner les abattements du micro-foncier et du micro-BIC (30 -> 40% pour le premier et 50 -> 40% pour le second).
Arrêtez-moi si je me trompe mais pour le foncier, l’assiette est basée sur les loyers HC alors que pour le BIC c’est sur les loyers CI.

En micro, quel est l’intérêt alors de préférer le meublé au vide ? (au réel je veux bien encore, en dépit de la menace de réintégrer les amortissements dans le calcul de la PV).

Il existe des cas où en meublé les charges peuvent facilement atteindre 20% de ce que paye le locataire si par exemple il y a le chauffage et l’eau chaude collectifs. Ajoutez l’électricité, une box internet…

Par ailleurs, pour cette histoire de prise en compte des amortissements dans le calcul de la PV, je suis perplexe ^^ et j’attends de voir mon notaire pour lui en toucher 2 mots et lui demander comment il voit les choses. Je rejoins nombre de commentaire sur ce fil : ce sera une vraie usine à gaz, comme les FiP en ont le secret. Déjà que les agents ne sont pas toujours au point.

Anecdote : l’autre fois je questionnais les impôts concernant une case du 2033 B (je fais ma comptra moi-même car j’aime les chiffres ^^).
Après avoir posé la question par mail, on m’a répondu que ce n’était pas de leur compétence de répondre à comment remplir ce feuillet. Ironie de l’histoire : il ne s’agissait point de la partie comptable (qui ne me pose aucun problème) mais de la partie fiscale. Si les impôts ne savent comment remplir une case, pur produit de leur création, je n’y comprends plus rien… En tous cas je garde le mail de côté et le ferai valoir comme gage de ma bonne foi si un jour on m’embête.

durand18 a écrit :

Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise.
Cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques (sic) au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession. »

Sauf erreur, la rédaction des amendements ne distingue pas particulièrement lesbiens loués à des fins touristiques …

Il reste du chemin à faire mais cette fois il n’y aura pas de 49.3 !

Bien vu. Il y a effectivement une contradiction : l’amendement précise bien en location meublée non professionnelle sans indiquer touristique et conclut « cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession». On joue sur les mots. Dans les faits cela s’apparente à on met en place cet amendement pour réduire l’offre LMNP pour les meublés touristiques mais dans les faits ont l’applique à tous. J’espère que cela sera corrigé…

Il me semble que le cœur de la proposition de loi initiale était  bien un régime différencié d’abattement forfaitaire  en fonction de la pression locative.

Sauf que certains ont considéré  que cela ne traitait pas suffisamment le sujet si on ne s’attaque pas au régime réel, ce qui se traduit par le retour de ces amendements, qui eux ne font pas dans le détail location courte ou longue durée, zone tendue ou non …

Le temps de la navette parlementaire et d’une éventuelle saisine du conseil constitutionnel (qui politiquement irait le saisir sur ce sujet ?) je ne pense pas que cette réforme entrera en vigueur avant 2024.

La loi s’appliquera le lendemain de la promulgation de la loi au journal officiel, sauf dispositions contraires dans la loi elle même.

Comme discuté précédemment le fait générateur est la cession donc toute cession postérieure à l’entrée en vigueur de la loi sera soumise au régime même si le bien a été acquis et amorti antérieurement. Sous reserve des normes constitutionnelles et internationales …

Oui en effet j’ai lu trop vite l’amendement est bien ciblé sur les meublés de tourisme donc c’est cohérent.

Bonsoir,

Je suis tombé sur le rapport de la Cour des Comptes en date d’aujourd’hui, accessible au lien suivant :
Pour une fiscalité du logement plus cohérente | Cour des comptes

Une mine d’informations, très bien documentée, qui adresse des sujets assez consensuels sur ce forum (quoique nettement moins pour les non-initiés) comme le manque de pertinence du dispositif Pinel,  ou d’autres assez techniques comme l’impact de la fiscalité sur le logement (sous-rapport n°2), rapport que j’ai parcouru.

Le focus sur l’unification des régimes fiscaux applicables à la location nue et meublée me semble le plus intéressant. Ils préconisent, pour faire court, de faire migrer le régime LMNP vers le deficit foncier (moyennement une clause de grand-père préservant les intérêts des investisseurs historiques), en faisant disparaître l’amortissement du bâti et des intérêts d’emprunt, mais en sauvegardant l’amortissement des travaux et des meubles (p. 73 et 74 du rapport 2). Impact très élevé sur les futurs investissements LMNP en perspective, forcément, même si l’absence de préconisation sur les statuts en LMNP et LMP en eux-mêmes (sauf si j’ai mal lu) rend les conclusions assez théoriques.

D’autres éléments sont intéressants mais je n’ai pas eu le temps de tout creuser (taxation moins forte à l’acquisition, compensée par une taxation plus forte à la détention, pour fluidifier le marché ; modification du régime de la taxation des plus-values pour limiter la rétention des biens : …)

Difficile de savoir où les conclusions de ce rapport mèneront, sachant que la Cour des Comptes n’est pas l’organe le plus écouté par le pouvoir et que ce débat est désormais assez ancien. Sauf que le Ministre du Logement (P. Vergriete) semble aligné avec la philosophie de cette réforme, qu’il compte mener début 2024, dans un contexte où les succès et excès de la location courte durée en agacent plus d’un.
A vos lectures et commentaires

A condition que la clause de grand-père inclue la question de l’imposition des plus-values, ce qui m’étonnerait fort.

A mon avis, on se dirige vers une solution hybride : maintien des amortissements sur le bâti pour les investissements faits avant la loi, mais inclusion de ces amortissements dans le calcul de la PV.

Donc attention à ceux qui lanceront des LMNP prochainement en visant une PV.

Pourtant, il y aurait une part de logique dans un tel raisonnement. Un amortissement commencé avant la loi pourrait continuer, puisqu’il est déjà commencé. A l’inverse, la taxation sur les plus-values est un impôt ponctuel, payé à l’instant t au moment de la vente. Il subit donc les règles de taxation à cet instant t.

Si j’achète une maison en 2005 et la revend en 2023, ce sont bien les règles de 2023 qui vont définir la taxation de la vente (frais de notaires, impôts sur les plus-values, …), sans que cela ne choque personne. Pourtant, j’ai peut-être acheté ma maison en 2005 sur un modèle qui était celui de 2005. C’est hélas courant en fiscalité. Le plus choquant étant l’exemple des impôts sur le revenu dont le calcul peut être amendé jusqu’au 31 décembre de l’année de taxation, alors que les décisions et dépenses ont déjà été faites, une sacrée rétroactivité, là encore sans que personne n’y trouve à redire !

Je comprends bien que "cela ne vous intéresse pas", puisque c’était le principal avantage du LMNP, qui est dans le viseur et qui sera raboté d’une manière ou d’une autre.

Pour ma part, je serais très étonné que le gouvernement choisisse la clause totale du grand-père qui vous intéresserait, à savoir maintien des amortissements du bâti + amortissements non déduits dans le calcul de la PV, pour tous les LMNP achetés avant la loi.

L’autre option que j’ai en tête serait encore moins favorable, à savoir un maintien des amortissements sur le bâti pour tout le monde (anciens comme nouveaux LMNP), et déduction des amortissements dans le calcul de la PV (y compris la part antérieure à la loi).

Tout cela part bien sûr du principe qu’ils iront au bout de leur volonté de réforme du LMNP. Il est tout à fait possible qu’il se dégonflent et ne fassent qu’un alignement du micro-BIC sur le micro-foncier, sans du tout toucher au régime réel et aux amortissements. Ce qui serait une réforme "poudre aux yeux".

Personnellement, je ne lancerai pas de LMNP avant d’y voir plus clair. C’est beaucoup trop risqué.

Le très didactique T Diringer sur l’excellent site Corrige ton Impot résume la situation actuelle et les flous qui persistent encore.

ICI

Sauf que le senateur Ian Brossat remet une couche de flou en annonçant  une saisine du Conseil d’État en référé :

Niche fiscale Airbnb : recours du sénateur Ian Brossat pour faire respecter la réduction de l?abattement - Le Parisien