Eric18 : étude de cas immobilier (pertinence de créer une copropriété ?)

Si je comprends bien votre description, il s’agit d’un bâtiment sur une seule parcelle avec une superposition de certains des espaces.

En l’absence de copropriété, votre  mère et votre oncle disposent de droits indivis sur l’ensemble du bâtiment et non pas comme vous l’affirmez sur certains biens. Votre mère et votre oncle ont décidé une répartition qui ne peut pas devenir officielle.

Chaque espace devra être loué par les 2 indivisaires et vos parents devront un loyer pour la maison à votre oncle à hauteur de sa quote-part … Bien entendu votre oncle devra déclarer ce loyer. Une convention d’indivision peut préciser certains points mais je ne connais pas les possibilités offertes.

De même impossible de vendre un des espaces à un tiers. Seuls des droits dans l’indivision peuvent être cédés.

Une division de la parcelle en 2 (1 avec les 2 commerces - 1 avec la maison et 1 commerce) est impossible à cause de la terrasse et la présence des compteurs dans la maison.

Vous avez des parties communes  le gros œuvre, le terrain, la toiture, le sas d’entrée…
Également comme charge commune l’assurance du bâtiment….

La seule solution est la création d’une copropriété pour individualiser les différents espaces…

Il conviendra de déterminer si certaines dépenses (réparation de la toiture, ravalement, étanchéité de la terasse…) doivent être réparties selon les tantièmes de copropriété ou selon une autre clef. Cela doit être précisé dans le règlement de copropriété.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (01/01/2024 22h40)

En accord avec les commentaires de xazh et Bernard2k : il existe de fait une copropriété, puisqu’on est en présence d’un immeuble dont la propriété est répartie (je cite Eric18)  par lots entre plusieurs personnes (article 1 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Eric18, le 01/01/2024 a écrit :

J’ai du mal à en comprendre la raison car il n’y a pas de charges communes ni de parties communes (sauf si on considère que le sas d’entrée de la maison où se trouve les compteurs est une partie commune).

Vous décrivez un immeuble. J’imagine que cet immeuble ne lévite pas et est bâti sur un sol, qu’il est constitué de murs (il n’est pas ouvert aux quatre vents), d’une ou plusieurs toitures (ne serait-ce que le toit terrasse que vous mentionnez), de canalisations, peut-être même de coffres, gaines et têtes de cheminées etc etc. Autant d’éléments (liste loin d’être exhaustive) qui sont réputés être des parties communes … à moins que des titres (dont vous ne faites pas mention) ne disent l’inverse (source : ibid., article 3).

Donc en l’état, il existe bien des parties communes.

Canyonneur75 a écrit :

Le titre de l’article est trompeur : il faut comprendre absence de copropriété entre 2 immeubles accolés bâtis sur des parcelles différentes ayant une entrée commune. La cours de cassation tranche pour l’existence de 2 copropriétés différentes et non pas une seule copropriété (au passage, il semble qu’il n’existe pas de règlement de copropriété), et non sur l’absence de copropriété…

Très juste. Le jugement :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2016, 13-22.292, Inédit - Légifrance
Extrait du moyen produit par la défense :

[alors que]M. X… a fait valoir (Prod. 3 p. 5 et s.) que son immeuble et celui dans lequel a eu lieu l’accident étaient deux copropriétés distinctes, que les immeubles n’avaient aucun équipement commun, les toitures et les cages d’escalier étant différenciées, que son immeuble se trouvait sur les anciennes parcelles 104 et 105 alors que le bâtiment où a eu lieu l’accident se trouvait sur les anciennes parcelles 106 et 107

notre ami considère qu’il n’y a pas de parties communes. Cela pose la question suivante "quelles sont les parties communes" ? La réponse est donnée par la loi de 1965, article 3 :

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d’affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.

Un critère pour définir une partie commune est : est-ce que je peux modifier cette partie, ou même la supprimer, sans causer d’inconvénient ou de dommage au lot voisin ?

Par exemple, les murs porteurs sont généralement communs, car il s’agit d’un seul mur ; il ne s’agit pas de deux murs accolés. Ainsi, le local commercial ne peut pas détruire son mur sans attenter à la structure de la maison, et réciproquement. Les murs sont donc communs. Le local commercial ne peut pas décider de détruire sa toiture, ou de la remplacer par une toiture pentue, sans supprimer aussi la terrasse de la maison. Cette toiture-terrasse est donc commune. La toiture de la maison assure aussi la couverture du local commercial situé sous elle. Cette toiture est donc aussi commune. Sans oublier le sol, qui est évidemment commun. Etc.

Division parcellaire ou copropriété ?

Notez que, si vraiment il y a d’une part les locaux commerciaux de l’oncle sur une partie de la parcelle (sans rien au-dessus si ce n’est la terrasse), et d’autre part le local commercial et la maison des parents sur l’autre partie de la parcelle, il est probablement possible de procéder à une division parcellaire. Dans ce cas, les aspects "communs", puisqu’ils ne peuvent plus être vraiment communs, sont généralement traités par des servitudes. C’est une atteinte au droit de propriété d’une parcelle, au bénéfice de l’autre parcelle. Il est écrit dans le titre de propriété des deux parcelles nouvellement créés une clause du type "il est institué sur la parcelle des parents une servitude disant que les canalisations des locaux commerciaux de l’oncle peuvent y passer". Notez aussi qu’une servitude entérinant l’usage actuel n’est pas forcément pertinente ; par exemple, que la maison ait l’usage de la terrasse au-dessus des locaux commerciaux, cela empêche l’oncle de construire en surélévation, ce qui est une forte atteinte à son droit de propriété ; pourquoi n’aurait-il pas lui aussi le droit de construire une habitation au-dessus des locaux commerciaux ? En tout cas, les murs communs deviennent des murs propres pour ceux situés entièrement sur une parcelle, et des murs mitoyens pour ceux séparant les deux parcelles. Une telle division parcellaire fait intervenir le géomètre et le notaire, et ça coûte. Dans un tel cas, vos parents et votre oncle ont le choix de rester en copropriété, ou bien de provoquer une division parcellaire. Notez aussi que, dans ce cas, ce choix a sans doute déjà été évoqué. Quelqu’un a forcément dit : "copropriété ou division parcellaire ?". Et quelqu’un a forcément répondu "copropriété". Le choix a déjà été fait. Cela dit, on a le droit de se reposer la question aujourd’hui.

Si, en revanche, il y a deux lots appartenant à des propriétaires différents qui sont superposés verticalement, ne serait-ce que partiellement (par exemple la maison qui empiète 50 cm au-dessus du local commercial de l’oncle), il devient quasiment impossible de procéder à une division parcellaire, et maintenir la copropriété actuelle est la seule solution.

Dans tous les cas, j’ai l’impression que l’oncle et les parents savent très bien qu’ils sont en copropriété. C’est juste qu’ils n’ont pas envie de faire les formalités que cela entraîne.

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2024 12h29)

Ma famille a bien prévu de créer une copropriété. Je retiens de bien décrire les parties communes dans le règlement de copropriété car aujourd’hui les documents notariaux ne font que décrire chaque lot.

Eric18 a écrit :

Ma famille a bien prévu de créer une copropriété.

Si vous aviez bien suivi les explications longues et nombreuses qui précèdent, la copropriété est déjà créée, du simple fait qu’il y a des propriétaires distincts de différents lots. Il reste à faire les démarches administratives.

Eric18 a écrit :

Je retiens de bien décrire les parties communes dans le règlement de copropriété car aujourd’hui les documents notariaux ne font que décrire chaque lot.

Le projet de règlement et l’EDD sont élaborés par le géomètre. Mais, comme le souligne xazh, c’est bien les copropriétaires qui le votent (ou non), et il est donc important qu’ils soient d’accord avec ce projet.

Je serais d’ailleurs curieux de savoir comment le notaire a pu décrire les lots sans le travail préalable d’un géomètre.