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Comète : vos avis sur cette SCPI (Alderan)

SCPI Comète d'Alderan : Analyse d'une nouvelle SCPI internationale

Cette discussion analyse la nouvelle SCPI Comète, lancée par la société de gestion Alderan. Les membres partagent des informations sur ses caractéristiques clés, débattent de son potentiel et soulèvent des questions concernant sa stratégie d'investissement internationale.

Les participants discutent du rendement cible de 6%, initialement, puis révisé à la hausse au cours de la discussion, atteignant 8% voire plus en fonction des bulletins trimestriels. Le prix de souscription est initialement fixé à 225€, puis à 250€. La zone d'investissement, exceptionnellement large, englobe l'Union Européenne (hors France métropolitaine), l'Amérique du Nord, et plusieurs autres pays, suscitant des interrogations sur l'expertise d'Alderan pour gérer des actifs à l'international. Les statuts de la SCPI, disponibles en ligne, précisent que le domaine d'investissement concerne l'immobilier tertiaire.

Un point central du débat porte sur la gestion du risque lié à l'investissement international. Des membres expriment leur scepticisme quant à la capacité d'une société de la taille d'Alderan à développer une expertise suffisante sur des marchés aussi variés. Ils soulignent l'importance de la connaissance des réglementations locales pour garantir un rendement optimal et évoquent le risque de forte dépendance à des apporteurs d'offres. La question de la diversification géographique est également abordée, certains participants préférant des acteurs locaux pour des investissements spécifiques.

La discussion suit l’évolution de la SCPI au fil des trimestres. Des informations concernant la collecte (initialement 10M€, puis 30M€ et plus), les premières acquisitions (en Espagne, Pays-Bas, Irlande, Italie…), et les distributions de dividendes sont partagées. L’effet relutif important, particulièrement marqué durant les premiers trimestres, est analysé : certains le considèrent comme un atout pour les premiers investisseurs, d'autres le perçoivent comme une stratégie pour améliorer artificiellement les performances. Les membres analysent les performances affichées, soulignant les différences entre rendement brut et rendement net, ainsi que les retenues à la source.

Enfin, la discussion met en lumière le manque de transparence concernant la stratégie de gestion internationale, soulignant l'absence d'informations détaillées sur les processus de sélection et de gestion des actifs dans les différents pays.


Pages : 1

1    #1 09/10/2023 09h59

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“ISTP”

On en sait encore peu sur la nouvelle SCPI d’Alderan alors commençons un thread pour partager les infos disponibles :

- Nom : Comète
- Statuts : disponibles ici
- Domaine d’investissement selon les statuts : immobilier tertiaire (dont notamment : bureaux, entrepôts, locaux d’activités et commerces), visant toutes classes d’actifs (à l’exception des bâtiments d’activités et logistiques en zone euro) <= pas de concurrence avec ActivImmo
- Zone d’investissement selon les statuts : l’Union Européenne (hors France métropolitaine), en Amérique du Nord et/ou dans les pays suivants : Andorre, Islande, Monaco, Norvège, Royaume-Uni, Serbie, Suisse, Australie et Nouvelle Zélande <= sacrée zone d’investissement, c’est peut être la plus large de toutes les SCPI
- Prix de part : les statuts indiquent 150 euros et 75 euros de prime d’émission donc 225 euros mais on trouve aussi 250 euros sur certains sites. Les 225 euros étaient peut-être réservés aux fondateurs et les 250 euros pour le grand public
- Valeur de retrait : 225 euros
- Rendement cible : 6%

En savez-vous plus ? A première vue cela semble très intéressant.

Mots-clés : alderan, comète, scpi

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Favoris 1    #2 10/10/2023 14h55

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On peut réécouter à ce sujet l’interview du président d’Aldéran
La SCPI a reçu son agrément le 21 juillet dernier, la réunion des fondateurs était prévue en septembre. Il y a déjà un premier projet dans le pipe-line, qui serait réalisé d’ici la fin de l’année.
On peut également noter de nouvelles têtes : un directeur des investissements recruté en septembre 22 et une toute nouvelle directrice de l’international, une ancienne de Corum AM, recrutée ce mois-ci.
Difficile d’en dire plus, sauf à souhaiter que Comète soit de la même qualité que son aînée ActivImmo.

Dernière modification par ddazin (10/10/2023 18h45)

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#3 16/12/2023 09h48

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Comète officiellement commercialisée à compter du lundi 18 décembre avec une remise sur son prix de souscription de 5% jusqu’au 29 février 2024.

Article complet

Yvan

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#4 23/12/2023 21h45

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“ISTP”

Elle a l’air de faire un bon démarrage puisqu’elle se classe 1re SCPI de la semaine en montant de souscription chez Louve…

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#5 04/01/2024 18h31

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Très prometteur sur le papier.
Je vais continuer à creuser le sujet mais je pourrais bien être tenté de mettre un billet et de faire un trio Remake Live, Iroko et Comète sur Q1 2024.

Olivier

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1    #6 04/01/2024 18h59

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Comment une petite société comme Alderan pourrait développer une expertise assez grande pour investir de manière pertinente de la nouvelle zélande au canada ?

Autant j’ai mis à la poche sur activimmo, ou je peux croire que la société arrive à développer une expertise sur un créneau intéressant, autant ici je suis sceptique.

Les investissements immobiliers sont des investissements de long terme et je suis convaincu que la connnaissance des réglementaations locales est une composante essentielle pour en tirer du rendement.
J’ai peur que la societé dépende fortement d’apporteurs d’offres et ce qui lui arrivera ne sera pas le meilleur et sans doutes avec de belles commissions.

Si je décidais d’investir au canada ou en nouvelle zélande, je me tournerais plutôt vers des acteurs immobiliers locaux leaders de leurs marchés.

Après je demande à voir !

Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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#7 04/01/2024 19h20

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C’est en effet la question qui vient à l’esprit devant la floraison récente de SCPI européennes et même désormais internationales.

J’avais posé la question aux dirigeants de Corum lors d’une AG et ils affirmaient disposer d’équipes internes partout (« même dans les pays baltes ») pour les investissements, la gestion quotidienne des biens étant sous-traitée à des partenaires locaux. L’autre solution est de tout sous-traiter, mais quelle est alors la valeur ajoutée de la SDG et quelle sera sa courbe de progression dans la connaissance des différents marchés locaux ?

En tout cas ce point semble systématiquement passé sous silence dans les plaquettes et reportings de toutes les SDG se projetant à l’international.

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#8 04/01/2024 20h19

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vidame a écrit :

L’autre solution est de tout sous-traiter, mais quelle est alors la valeur ajoutée de la SDG et quelle sera sa courbe de progression dans la connaissance des différents marchés locaux ?

En tout cas ce point semble systématiquement passé sous silence dans les plaquettes et reportings de toutes les SDG se projetant à l’international.

On en a un parfait exemple avec les 2 Novapierre Allemagne (NA) :
Novapierre Allemagne → avis sur cette SCPI (Paref Gestion) p.4
Ici on a un sous-traitant qui change régulièrement de nom, comportant des termes courants qui font qu’une recherche internet nous noie. Ce même gérant a des compétences mais il les met pour gérer ses propres fonds tout en mettant ses compétences à disposition des autres, en l’occurrence de Paref Gestion.
On peut se poser la question de la répartition des opportunités, vont-ils proposer les "pépites" à leur client ou bien se les réserver ? Pur procès d’intention mais voilà, on voit bien les limites de la sous-traitance.

Ca ne répond en rien à comment s’y prend ou s’y prendra Aldéran pour la gestion de cette SCPI mais quand ils sont arrivés sur le marché des SCPI avec ActivImmo, ils avaient une grande compétence - reconnue - en gestion de murs d’entrepots. Je les connais moins pour gérer à l’international.
Comme vous le dites, lorsqu’il y a sous-traitance, c’est un sujet tabou. Cherchez dans les rapports des NA, vous ne trouverez rien ou si peu.

Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#9 26/01/2024 09h20

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La vidéo récente disponible ici donne des éléments d’éclairage intéressants sur les discussions qui précèdent. Notamment :

A 5:15 : pipeline et premiers investissements
A 6:11 : approche d’Alderan à l’international (recherche et gestion locative des biens)
A 7:30 : le cas particulier des pays cible "baroques" indiqués sur la plaquette commerciale.

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#10 21/02/2024 18h32

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“ISTP”

Un premier bulletin est disponible. On y apprend que la collecte carbure - déjà 10 M€ au 31/12 - et qu’ils ont 45M€ d’actifs sous due diligence, dans des pays tels que l’Italie, l’Espagne et les Pays-Bas.

La période sponsor se termine le 29 février.

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#11 01/03/2024 13h50

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La collecte se poursuit ; les 30 millions seraient atteints fin février.

6% bruts de rendement cible au cours des cinq prochaines années. Les premières acquisitions seraient en Irlande, en Espagne.

Comète

Point de la SdG à 3’42.

Titulaire de parts.

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#12 27/03/2024 21h45

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Première acquisition pour cette nouvelle SCPI. Investissement de 4 millions, rendement acte en main de près de 8%. Il s’agit d’une structure sportive.

Les prochaines acquisitions seraient aux Pays-Bas ainsi qu’en Italie.

Bulletin

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#13 07/05/2024 10h12

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“ENFP”

alderan a écrit :

Le taux de distribution annualisé du premier trimestre s’établit à 10,00%. En réponse à cette première performance, la société de gestion a décidé également d’ajuster à la hausse son objectif de distribution pour l’année 2024. La SCPI Comète vise désormais un taux de distribution annuel de 7,00% pour 2024

alderan a écrit :

Le dividende du premier trimestre 2024 s’élève à 6,25 euros par part en pleine jouissance (avant retenue à la source) soit un versement net de prélèvement à la source de 4,478 € pour un associé à l’IR ou 6,25 € pour un associé à l’IS.

. a écrit :

Au 31 mars 2024, la collecte à déployer s’établit à
31,8 millions d’euros, représentant un peu plus d’un
trimestre de capitaux collectés. Pour accompagner
cette collecte, Alderan est en négociation avancée
pour acquérir des actifs pour un total de 33 millions
d’euros en Italie, Espagne et aux Pays-Bas

Parrain IGRAAL -  livretP (code 02182A)- esketit traderepublic Crypto.com aswk9j6a22,  Ebuyclub, Vivid, AFER, Fortunéo, Bourso,  Linxea,……

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#14 07/05/2024 12h25

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10 % de distribution  pour 9795€ de loyers encaissés…  Soit environ 1% des parts en jouissance, c’est peu significatif mais certes encourageant

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#15 07/05/2024 13h13

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La distribution provient essentiellement des revenus financiers et pas des loyers. L’effet relutif joue à plein car la SCPI a rapidement collecté en décembre et au 1er trimestre du fait d’une offre sponsor notamment alors que seuls les associés fondateurs ont la jouissance sur ce 1er trimestre.

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#17 19/07/2024 12h51

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BT T2 disponible

Une distribution (nette d’impôts étrangers et revenus financiers) supérieure à 12% au T2 (sur prix de part T2 à 250€) en rythme annuel du fait d’un très fort effet relutif.

Une distribution brute 2024 à date de 15,63€ qui assure déjà un TD (pour un nombre très limité d’associés concernés…) très confortable et conduit à penser que l’objectif de 8% annuel sera largement dépassé (même si l’effet relutif va indéniablement se tarir).

Un TOF en baisse à 90% du fait de l’achat d’un bien avec 14% de vacance (mais rendement AEM très élevé..

Dernière modification par Thortue (19/07/2024 13h20)

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#18 23/10/2024 16h45

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Voici le bulletin trimestriel :

Bulletin trimestriel T3-2024

Belle performance : 8,37% de rendement brut en seulement 3 trimestres.
Détail du calcul : 20,94€ / 250,00€.
T1 : 6,25€
T2 : 9,38€
T3 : 5,31€.

Dividende du 3ème trimestre :

Le dividende du troisième trimestre 2024 s’élève à 5,31 € par part en pleine jouissance (avant retenue à la source) soit un versement net de prélèvement à la source de 3,63 € pour un associé à l’IR ou 4,26 € pour un associé à l’IS.

·       RETENUES À LA SOURCE

Une première retenue à la source s’applique sur les revenus fonciers perçus à l’étranger. Elle s’élève à 1,05€ par part quelque soit de statut fiscal de l’associé.

Une seconde retenue à la source sur les revenus financiers est aussi prélevée sur le dividende des personnes physiques résidents français. Elle s’élève à 0,63€ par part.

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#19 23/10/2024 19h48

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Je pense qu’il convient de préciser que l’effet relutif est colossal. Même sans investir dans des immeubles, le simple placement financier de la trésorerie conduirait (dans le contexte actuel) à des taux de distribution important la première année d’une SCPI…

Malgré tout, il faut bien gérer cette phase pour enclencher un phénomène de collecte durable (un bon TD en année N favorisera la collecte en N+1..) et c’est ce qui est fait. D’autres ce sont pris les pieds dans ce tapis…

La retenue à la source sur le foncier est forte ce trimestre (comparativement aux revenus fonciers versés et au prélèvement du trimestre précédent). Probablement l’effet de décalages. A suivre dans la durée, ça devrait se stabiliser quand le patrimoine géré augmentera.

Une source d’étonnement : au BT T2 on avait un pipeline sécurisé de 22,3 M€ et des offres en cours de 15,3 M€. Au T3, on a plus que 5,2 M€ de pipeline sécurisé après 8,5 M€ d’acquisitions au T3…

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#20 23/10/2024 23h01

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Dans sa vidéo de janvier 2024 mentionnée par Thortue le 26 janvier dernier (Pourquoi Investir sur la nouvelle SCPI Comète? Avec Rémy Bourgeon Président d’Alderan - YouTube), le patron d’Alderan, malgré son côté rassurant et son expérience, dit une énormité (à 9’11") en assurant que la Serbie est dans l’UE mais pas dans la zone euro. NON. La Serbie est seulement - pour le moment - candidate à l’UE.
C’est quand même un peu problématique de balancer une telle erreur si il veut apparaître comme compétent pour des placements internationaux…

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#21 25/10/2024 14h17

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Fanscpi, le 23/10/2024 a écrit :

Voici le bulletin trimestriel :

Bulletin trimestriel T3-2024

Belle performance : 8,37% de rendement brut en seulement 3 trimestres.
Détail du calcul : 20,94€ / 250,00€.
T1 : 6,25€
T2 : 9,38€
T3 : 5,31€.

Dividende du 3ème trimestre :

Le dividende du troisième trimestre 2024 s’élève à 5,31 € par part en pleine jouissance (avant retenue à la source) soit un versement net de prélèvement à la source de 3,63 € pour un associé à l’IR ou 4,26 € pour un associé à l’IS.

·       RETENUES À LA SOURCE

Une première retenue à la source s’applique sur les revenus fonciers perçus à l’étranger. Elle s’élève à 1,05€ par part quelque soit de statut fiscal de l’associé.

Une seconde retenue à la source sur les revenus financiers est aussi prélevée sur le dividende des personnes physiques résidents français. Elle s’élève à 0,63€ par part.

Bonjour,
Belle performance pour vous ?
Moi je trouve ca désolant ! Pour précision le rendement brut sera calculé sur la base du prix sponsor, artifice permis par l’Aspim, on est à 8,81% en 3 trimestre, c’est juste n’importe quoi.

Se féliciter d’un bon pilotage de la collecte ? Alderan a juste sur-distribué au S1 (6,56% en 1 semestre) aux associés fondateurs.
Bien sur ce ne sont pas les premiers à jouer avec les règles, on se souvient de Corum et de son 10,40% pour Eurion en 2020 (SCPI-classement-2020 : toujours en avance chez Corum wink ) ou de Transition Europe avec son 8,16% l’année dernière.
En 2024, ils vont au moins être 5 à afficher des performances sans aucun rapport avec les sous-jacents
Hormis une acquisition avec un potentiel de 12% (mais tof de 86% et walb de 3) les acquisitions de comete ne dépassent pas 8%. C’est bien, c’est dans le marché, c’est même plutot mieux je crois mais ca ne permet pas d’aller communiquer sur des perfs à 2 chiffres.

Beaucoup de société de gestion sont dans une logique d’affichage et de positionnement dans les classements de fin d’année.
ai un peu plus d’indulgence pour les nouveaux entrants (Mata, Wemo , Axipit) qui doivent se faire une place, mais les performances unitaires en 2024 risquent de décrédibiliser un peu plus le marché…

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#22 25/10/2024 18h43

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Je ne comprends pas votre réaction. Faudrait-il que la SCPI ne distribue pas ses revenus ? Qu’elle ne place pas l’argent confié et investisse tardivement ?

La société de gestion n’est pas responsable de  l’existence d’un effet relutif fort dans les premiers moments de la vie d’une SCPI. Au contraire, elle serait bête de ne pas en profiter au profit de ses premiers associés ! Je trouve sain de rémunérer les associés qui ont pris le risque de suivre une SCPI à son lancement surtout que je n’y vois pas un problème pour les associés qui sont entrés après : ils ont connaissance du délai de jouissance, bénéficieront eux aussi d’un effet relutif et la performance affichée permettra d’assurer la collecte future dans un moment de marché où la collecte est clé (tout en réduisant le risque lié à la phase de faible capitalisation).

On pourra vérifier à la fin de l’année si un RAN a par ailleurs été constitué.

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#23 28/12/2024 08h46

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Deux acquisitions pour Comète en cette fin d’année 2024 :

Pays-Bas :
Pays-Bas

Espagne :
Espagne

Pas de données sur prix d’acquisition ni sur rentabilité.

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#24 06/01/2025 19h11

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Troisième acquisition pour Comète en décembre, en Angleterre cette fois-ci.

RU

Actif de logistique, loué à 100%.

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