Lachignolecorse : étude de cas immobilier (donation au enfant pour achat immobilier)

Bonsoir,

Intéressant votre projet sci IR…la seule chose que j’ai mal compris est la valeur PP du bien envisagé car je suis empêtré dans ma compréhension avec les 100ke de donation possible PP …

Gros plus pour l’IFI effectivement le montage sci a mon sens. Pour votre question sur la garantie bancaire avec un bien possiblement démembré, je ne sais pas si la banque posera souci sur ce point, mais vous avez certainement la possibilité de faire une garantie deportee au besoin.

Jamais simple de transmettre assez tôt sans se démunir tout en essayant de ne pas faire les choux gras du fisc à son décès au détriment des enfants.

Curieux de lire les autres avis à suivre !

Réponse à Serenitis
1/Pour la valeur du bien, j’ai pris 100k€, montant de la donation sans droit de succession. Donc j’achète un bien de 100k€, mon épouse peut donner 50k€ correspondant à la NP, puis dans 10 ans, elle donnera les 50 k€ correspondant à L’USU, certes ça n’est pas optimum, car L’USU tendrait à zéro lors du décès, mais ça n’est qu’une possibilité de sortie du montage. Il est aussi possible d’acheter un bien de 200k€, faire une donation de la NP (soit 100000€) et voir dans 15 ans comment sortir l’USU (soit le donner, soit attendre le décès de mon épouse).

2/ concernant la garantie du bien démembré, j’ai posé la question au crédit agricole (banque privée) il y a 3 ans, pour une donation sur un investissement sur lequel je voulais faire une donation de NP à mon fils. J’attends toujours leur réponse. Comme j’avais le cash, je me suis passé de leur réponse… donation faite, j’ai acheté une vieille maison, j’ai transmis la NP puis l’usufruitier (moi) a rénové le bien et touche les loyers.

Que ce soit mon épouse ou moi-même,  nous n’envisageons pas de donner un bien en PP car nous voulons un droit de regard sur l’utilisation faite du don. Je ne pense pas (j’en suis certain) qu’un jeune d’une vingtaine d’années puisse gérer correctement une somme d’argent que je considère importante. C’est d’autant plus vrai dans le cas d’enfants issus de divorces conflictuels.

Concernant la structure, j’ai pensé à la SCI IR  car elle est simple et peu coûteuse et amplement suffisante dans un premier temps. Structure qui peut ensuite évoluer fonction de l’intérêt porté par l’enfant.

@Kabal
Je pense que vous avez une meilleure connaissance des SCI que moi. Mon épouse va se faire conseiller par un avocat fiscaliste car c’est elle qui décide. Je comprends votre calcul du montant "donné" mais compte tenu de nos moyens, ce sera déjà un joli exploit de transmettre un bien de 100k€ à chaque enfant sachant qu’il y en a 3…

Concernant la gérance de la SC, il est important que mon épouse reste décisionnaire majoritaire. D’après mes consultations (voir vidéos de Henry Royal), il est possible qu’un actionnaire minoritaire en capital puisse rester majoritaire en terme de décision.

En ce qui concerne nos enfants respectifs (nous n’avons pas d’enfant en commun), il n’y a pas de jalousie, chacun a eu son parcours (un peu tortueux). Comme indiqué à serenitis, mon fils a déjà bénéficié d’une donation avec le même but : transmettre mais tout en gardant un droit de regard(et en optimisant la fiscalité du donateur bien sûr).

Dernière modification par lachignolecorse (05/01/2024 22h35)

Petite précision, pour une SC il n’y a pas d’actionnaires ni d’actions mais des associés et des parts sociales.

L’approche via SC à l’IR semble plutôt pertinente pour atteindre le but souhaité en effet.

Votre approche en démembrement vous ajoutera de la complexité, tant au niveau des droits de mutation que de la convention pour repartir les droits démembrés.

@Philippe30

Dans une SC il n’y a pas besoin d’AG, juste des décisions collectives.
Par ailleurs, dans le cas de lachignolecorse, je ne vois pas pourquoi ils démembreraient les parts sociales.

Parce que ce sont des enfants de divorcés et que les pensions alimentaires (et participation du parent qui gère l’enfant) couvrent déjà leurs besoins courants.

Quand à la majorité,  cela n’est pas un critère de maturité. Il s’agit d’une donation donc c’est une transmission de patrimoine donc un "plus" par rapport au train de vie normal.

Un des enfants est en médecine par exemple va rester dans la même ville pour les 6 années à venir. Rien que sur cet exemple, je vous laisse comparer les 2 solutions entre l’achat et la location d’un appartement.

Dernière modification par lachignolecorse (06/01/2024 12h47)

lachignolecorse a écrit :

Quand à la majorité, cela n’est pas un critère de maturité.

Criant de Vérité…

Votre epouse peut également faire une donation de sommes d’argent, renouvelable tous les 15 ans, d’un montant de 31 865 euros par enfant. Beaucoup ne pensent qu’à l’abattement de 100 000 euros.
Cette donation est prévue à l’article 790 G du CGI.
Cette donation est même à envisager en priorité, car cet abattement disparaît au décès, contrairement à celui de 100 000 euros.

@Geronimo

Ce n’est pas mon étude de cas mais bon, je vais vous répondre.

Je n’ai pas mis à jour ma présentation mais mon épouse a récemment hérité et, moi-même, je vais encore hérité (le plus tard possible bien entendu)… Bref, on a un patrimoine important, productif et fractionnable. On doit commencer à penser à la suite même à 50 ans.

En donnant un bien immobilier locatif en nue propriété à chacun de mes enfants:
- Mon épouse et moi-même gardons les loyers des biens donnés
- Pour vendre un bien en démembrement, il faut l’accord de toutes les parties. Donc nos enfants ne peuvent pas vendre sans notre accord. Nous non plus, d’ailleurs…
- Mes enfants récupérons, à notre mort, la pleine propriété sans rien débourser en impôts. 

Bien entendu, la plus grande part de notre patrimoine restera en pleine propriété… De plus, j’ajoute qu’on est en capacité de donner sans se démunir (d’autant plus en gardant l’usufruit) et de "corriger" à la prochaine donation si besoin.

Concernant l’achat en nom propre avec donation de NP :
- notez que, si votre épouse est dans la cinquantaine donc clé de démembrement 50/50, la donation ne concerne que 50 % de la valeur du bien. Elle pourrait donc donner potentiellement des biens valant jusqu’à 200 k€ par enfant sans payer de droits de mutation.
- si votre épouse cède par convention à l’enfant nu-propriétaire le droit d’habiter et de louer le bien, elle luis restitue l’usus. A partir de là, il me semble que le démembrement est fictif. Quelqu’un pourrait contester ce démembrement (par exemple les impôts, si l’opération a servi à transmettre un bien de 200 k€ par enfant en franchise de droits de mutation ; du coup, la mutation portait sur 200 k€ et 100 k€ doivent donc générer des droits à payer). Autre façon de voir, sans aller jusqu’à rechercher l’annulation du démembrement pour fictivité : puisque le loyer va aux enfants alors qu’il aurait dû revenir à l’usufruitière, celle-ci consent en fait un don manuel non déclaré à son enfant. Au bout de 15 ans, 10 k€ de loyer annuel x 15 ans = 150 k€ de donation supplémentaire par enfant : beaucoup de droits de mutation à payer. Je n’ai aucune idée du risque réel que le démembrement soit remis en cause ou que le loyer soit considéré comme un don manuel ; mais j’identifie en tout cas un risque théorique.
- inconvénient que la valeur des 3 biens rentre dans le calcul de l’IFI de votre épouse puisqu’usufruitière. Potentiellement 300 k€ supplémentaire d’assiette d’IFI.

SCI IR :
- bien sûr, il faut être rigoureux sur la tenue des comptes et sur l’AG annuelle.
- bien sûr ,il faut être rigoureux sur le fait qu’on ne peut déduire les charges des revenus fonciers des associés que si le bien est loué ; dès lors qu’il est occupé gratuitement par l’un des associés, il faut cesser de déduire les charges.
- potentiellement, il y a quelques frais supplémentaires, notamment si vous confiez la compta à quelqu’un.
- j’éviterais le démembrement des parts pour la même raison qu’en nom propre.
- gros avantage : la donation des parts est de valeur très basse puisque la SCI est endettée (dans votre exemple de donation des parts d’une SCI détenant un bien de 100 k€ financé à 70 % par l’emprunt, ça fait une donation de 30 k€ seulement).
- gros avantage : la valeur des biens à retenir dans l’IFI est au pro-rata de la détention des parts, donc si votre épouse a 1 % des parts de 3 SCI détenant chacun un bien de 100 k€, elle a 3 k€ d’immobilier supplémentaire seulement, contre 300 k€ si détention démembrée en nom propre.

Au total, la SCI est nettement plus avantageuse. Il y a seulement l’inconvénient qu’il faut davantage de rigueur de gestion ; mais cela peut être vu comme un exercice pédagogique : quand on sait gérer une SCI, on sait presque gérer une entreprise, et ça peut servir pour la suite. Par exemple, le futur médecin sera peut-être content de savoir déjà gérer une SCI et une SELARL, quand il voudra ouvrir son cabinet.

Dans l’hypothèse de Bernard2K, c’est la SC qui emprunte.

Ca peut tout simplement être via une avance en CCA.

Restons sérieux… il y aura une comptabilité tenue sérieusement.

@B2K oui la solution de la SCI IR est la plus adéquate par rapport au problème posé, en phase avec Geronimo. Un grand merci pour vos analyses.

Concernant la compta, il n’y a qu’un formulaire de déclaration de résultat à remplir en début d’année apparemment. Pour un bien, cela me semble très simple. Par contre, il ne sera possible que de louer en nu.