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Durée de détention pour déduire des travaux avant revente sous le régime LMP ?

Déduction fiscale travaux LMP : durée de détention et amortissement

Cette discussion porte sur la déduction fiscale de travaux de rénovation dans le cadre d'une location meublée professionnelle (LMP). Un membre, Zandu, souhaite effectuer des travaux de rénovation dans un studio loué en LMP afin de créer un déficit et d'améliorer le DPE du bien, avant une revente ultérieure. La question principale est de déterminer la durée de détention minimale du bien après les travaux pour pouvoir déduire ceux-ci des revenus.

Les participants débattent de la classification des travaux entre travaux d'entretien et de réparation (déductibles immédiatement) et travaux d'amélioration (à immobiliser et amortir). La ligne de démarcation entre ces deux catégories est cruciale pour la déduction fiscale. Un point de divergence apparait concernant le traitement des travaux de ventilation : certains considèrent que, selon le montant, il peut être traité comme travaux d'entretien et de réparation, tandis que d'autres le voient comme un investissement à amortir.

L'absence de règle de durée de détention minimale pour déduire les travaux est confirmée par plusieurs membres. L'importance de la nature des travaux est soulignée : les travaux d'entretien et de réparation, même supérieurs à 500€, peuvent être déduits, contrairement aux travaux d'amélioration qui doivent être immobilisés. La discussion insiste également sur le caractère crucial de la bonne catégorisation des travaux pour un calcul fiscal précis et le respect de la législation. L'intervention d'un comptable est recommandée pour garantir une application correcte de la réglementation fiscale.

Les participants mettent en avant la nécessité de bien distinguer la location meublée professionnelle (LMP) de la location meublée non professionnelle (LMNP), afin d'éviter toute confusion et d'appliquer les règles fiscales appropriées. Le régime fiscal de la revente du bien est également mentionné, mais n'est pas le sujet principal de cette discussion. La discussion met en lumière la complexité de la législation fiscale concernant les travaux dans le cadre d'une LMP, soulignant la nécessité d'une expertise comptable pour une gestion optimale de la situation.


Pages : 1

#1 16/01/2024 22h02

Membre (2014)
Réputation :   9  

Bonjour,

je souhaiterais effectuer cette année, une rénovation d’un studio exploité en LMP (travaux de réparation et d’entretien).
Le but premier étant d’obtenir un DPE plus favorable, puis j’ai besoin de créer du déficit.

Je souhaiterais me séparer de ce bien par la suite, mais il n’y a pas le feu.

L’activité est actuellement en bénéfice (exercice 2022) et le sera très certainement aussi pour l’exercice 2023, malgré ces travaux, si aucun autre investissement ne sera fait au court de l’année.

Dans ce cas de figure, quelle est la règle de durée de détention minimum imposée en LMP, lorsqu’on déduit le montant des travaux du CA de l’activité ?

Mots-clés : déduction travaux, lmp, revente

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#2 17/01/2024 13h51

Membre (2023)
Top 50 Entreprendre
Réputation :   26  

Bonjour

A ma connaissance il n’y a aucune règle imposant une durée de détention du bien postérieure à la déduction de travaux d’entretien du résultat, encore moins en l’absence de déficit (ce qui existe dans une certaine mesure pour la location nue).

Le point de vigilance à mon avis demeure dans la ligne de démarcation parfois ténue entre travaux déductibles et travaux qui ne peuvent être déduits et inscrits à l’actif pour amortissement.

Cdt

Il faut choisir, se reposer ou être libre

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#3 18/01/2024 13h16

Membre (2020)
Réputation :   12  

Bonjour,

Est ce que vous parlez de LMP, LMNP ou de location nue, car vous croisez différents termes qui ne vont pas ensemble pour moi.

Si je comprends bien vous louez un studio en meublé. Vous avez fait des travaux que vous passez à l’actif pour amortissement je suppose vu que vous dites être malgré tout en bénéfice ?

Si vous êtes réellement en LMP et non en LMNP (vous évoquez le besoin de créer de déficit),  l’imposition à la revente sera en effet plus favorable après deux ans de détention (imposé sur prix de vente - prix d’achat au lieu de prix de vente - valeur nette comptable). Mais généralement lorsqu’on est LMP, c’est des choses que l’on maitrise déjà.

Donc je partirais sur l’idée que vous êtes plutot LMNP avec une déclaration au réel ? Et dans ce cas de figure, l’imposition a lieu sur prix de vente - prix d’achat au quel il est possible sur facture de retrancher des travaux d’amélioration effectués. Pour le reste après 5 ans, il est possible sans justificatif de faire passer un forfait de 15% de la valeur d’achat en travaux en déduction en plus

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#4 18/01/2024 15h43

Membre (2014)
Réputation :   9  

grugru a écrit :

Est ce que vous parlez de LMP, LMNP ou de location nue, car vous croisez différents termes qui ne vont pas ensemble pour moi.

Je parle bien de LMP, à aucun moment je n’ai parlé de location nue ou de LMNP.

grugru a écrit :

Si je comprends bien vous louez un studio en meublé. Vous avez fait des travaux que vous passez à l’actif pour amortissement je suppose vu que vous dites être malgré tout en bénéfice ?

Je voudrais créer du déficit, donc faire des travaux, dans un bien que je voudrais vendre par la suite.
Je n’évoquais pas non plus d’imposition à la revente.

RiposteFiscale a écrit :

A ma connaissance il n’y a aucune règle imposant une durée de détention du bien postérieure à la déduction de travaux d’entretien du résultat, encore moins en l’absence de déficit (ce qui existe dans une certaine mesure pour la location nue).

Le point de vigilance à mon avis demeure dans la ligne de démarcation parfois ténue entre travaux déductibles et travaux qui ne peuvent être déduits et inscrits à l’actif pour amortissement.

Vous avez vu juste !
Après échange avec mon comptable, il n’y a aucune règle de détention.
Je pourrais très bien effectuer ces travaux cette année et revendre la même année.
Il serait possible de passer les factures de travaux supérieures à 500 € en charges uniquement si ces sont des travaux d’entretien et de réparation.

Les travaux seront les suivants :
- réfection des murs/sols/plafonds avec isolation intérieure
- mise en sécurité de l’électricité
- remplacement de la porte palière et d’une fenêtre
- installation d’un système de ventilation
- pose d’une kitchenette et d’une douche

J’ai un doute sur le système de ventilation ..

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#5 18/01/2024 15h59

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grugru : Zandu n’utilise aucun terme lié à la location nue. Quand il parle de déficit, c’est du déficit de son activité LMP et non pas de "déficit foncier".

Il n’y a évidemment aucune notion de durée de détention pour prendre en compte des travaux. La seule question à se poser pour savoir s’ils peuvent être inscrits dans la compta de l’entreprise LMP est : ces travaux sont-ils engagés dans l’intérêt de "l’entreprise LMP" ? S’ils sont situés dans un bien loué meublé exploité par vous en tant que LMP, ça ne fait pas de doute. S’ils sont dans votre RP et que vous les passez sur l’entreprise LMP, c’est une fraude fiscale. C’est tout.

Ensuite, le point de vigilance est de savoir si ces travaux peuvent être passés en charge de l’année (ce qui crée du déficit immédiatement) ou bien doivent être immobilisés (ce qui va diminuer le résultat sur plusieurs années).

A mon sens, doivent notamment être immobilisés :
- les éléments qui viennent remplacer des éléments précédemment amortis (par exemple, le remplacement d’une chaudière)
- les éléments durables et nouveaux (par exemple une kitchenette…).

Ne doivent pas être immobilisés :
- les travaux d’entretien courant, de réfection partielle… sauf s’agit d’éléments précédemment immobilisés.

Il y a donc une partie des travaux envisagés qui doivent être immobilisés. Lesquels exactement, c’est à voir avec votre comptable…

Il faut que tout change pour que rien ne change

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#6 18/01/2024 16h28

Membre (2023)
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Pour être tout à fait exact vous pouvez passer tout en charge dès lors qu’il s’agit de travaux d’entretien et de réparation, même si les montants sont supérieurs à 500 euros.

Le seuil de 500 euros concerne les biens d’équipement qui par nature sont amortissables (donc à l’actif en théorie) mais de faible valeur. L’administration admet de pouvoir les passer en charge (c’est une tolérance administrative : BOI-BIC-CHG-20-30-10, n° 20).

Donc si l’installation de la ventilation est faite pour un montant inférieur à 500 euros vous pouvez quand même le passer en charge (par exemple pose d’une VMC).

Il faut choisir, se reposer ou être libre

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