SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

pierre papier a écrit :

Fiscalité achat à crédit

Référence : le cas exposé s applique à la SCPI CRISTAL RENTE , mais on ne sait pas toujours que certaines SCPI ont eu recours à des prêts pour se financer elle-mêmes , cette clause est souvent fixée dans les statuts
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Au-delà des statuts des SCPI, la dette se heurte à l’essence même de ces véhicules d’investissement qui sont perçus comme des produits de rendement, pour ne pas dire de rente.
Sans compter que certains associés optimisent leurs achats de parts en recourant eux-mêmes au crédit. Endetter les SCPI reviendrait à ajouter de la dette à la dette et pourrait même tarir les revenus nécessaires au remboursement et au paiement des intérêts du crédit contracté par l’associé pour l’achat de ses parts. La situation apparaît encore plus complexe pour les associés ayant démembré leurs parts en cédant temporairement l’usufruit de celles-ci. L’usufruitier serait alors imposé sur des revenus non encaissés alors même qu’il ne bénéficiera pas à terme de l’enrichissement du patrimoine de la SCPI.

http://www.pierrepapier.fr/lendettement … rticulier/

@ Magic

Pour avoir renégocié récemment (avec succès - avec la banque du prêt initial) - je pense pouvoir dire que vous aurez une réponse affirmative que si le deal est gagnant - gagnant. Pourquoi la banque vous ferait - elle un cadeau significatif si elle ne craint pas votre départ à la concurrence ? Pourquoi une nouvelle banque accepterait - elle de vous offrir un meilleur prêt si elle ne tire pas par ailleurs de vous des revenus complémentaires ?

Dans le cas évoqué, la rénégociation a été permise parce que hausse significative des revenus et des avoirs du renégociant entre la date du prêt initial et aujourd’hui. A vous d’offrir des "noisettes" à votre banquier.

Bonjour et merci pour vos réponses. Je vais essayer de suivre le conseil de numéro 10 ;-)

DrFab a écrit :

Meme avec les doutes concernant les SCPI a court terme, j’avoue que c’est tentant

Je ne succomberais pas à la tentation de me retrouver scotché avec un prêt pendant 10 ans
sauf si vous êtes persuadé que pendant ce temps le rendement de  2.90 % est garanti par la SCPI , et que la valeur de ses  parts aura augmenté d une façon significative

DrFab a écrit :

2.9% a 10 ans
3.3% a 15 ans
Propositions actuelles sans apport et avec choix des SCPI

Meme avec les doutes concernant les SCPI a court terme, j’avoue que c’est tentant pour un montant tres raisonnable pour ceux qui comme moi n’en possèdent pas ou très peu

C’est quelle banque ?

Sur ce sujet, je vous fais part d’une discussion avec ma conseillère HSBC qui m’indiquait il y a quelques jours des possibilités de crédit immo "très intéressantes".
Moi : "Aussi pour les SCPI ?"
Elle : "Oui. Et pas que les nôtres."
Moi : "Quel taux, par exemple ?"
Elle : "…2,40% sur sept ans."

D’une façon générale je ne suis pas favorable à l’endettement, mais certains d’entre vous pourraient être intéressés. La proposition s’applique aussi au rachat de crédits existants. Le ’mais’ doit porter sur la domiciliation du salaire, à confirmer.
N’étant pas personnellement concerné/financièrement motivé, je peux au mieux vous recommander auprès de cette personne… et vous laisser gérer la suite.

Je ne saurais pas vous répondre, Champflo. "Pour moi" serait beacoup dire. Je suis bon client, mais il doit y en avoir de meilleurs.
La conversation que je mentionne était spontanée, je dirais que oui, ma conseillère parlait de conditions largement publiques.

magic08 a écrit :

Serait-il possible d’avoir un contact, s’il vous plait?

Bonjour Magic,
Il doit y avoir un formulaire de contact sur mon profil, sur devenir-rentier.fr… pas trouvé le vôtre.
Sinon, en cherchant "dans le rose", vous trouverez mon mail ici :
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Vous avez regardé la composition du patrimoine immo de RAP ?

Il y a 75% dans Paris, 97% bureaux, et 13 immeubles de bureaux parisiens (de belles adresses) représentent 71% de la valeur du parc. Certes, 4.8% c’est peu, mais c’est aussi un parc immobilier de choix (à défaut d’avoir un super rendement)…

Pour info HSBC a 2.7% hors assurance 10 ans pour sa SCPI bien sur

C’est qui YP ?
Et quel est la SCPI de HSBC ?

magic08, sur quelle durée ils vous proposent un rachat à 2,45 ?

Champlo, YP c’est le 6ème message avant le votre… ;-)

@loulou75015

En 2012, il y a eu absorption de deux autres SCPI qui avait une autre répartition géographique et surtout des taux d’occupation encore plus faible.

Sachant qu’en 2011, ils avaient pioché sur le report à nouveau 2011 pour maintenir la distribution. Comme vous le dites, le patrimoine est ancien et les normes font mal (non seulement passage en BBC mais aussi dans leur cas, il y a du désamiantage).

C’est tentant d’attendre le rapport de gestion 2012 pour éclaircir un peu la situation sachant qu’au vu du marché il y a peu de chance que le prix de la part soit réorienté à la hausse.