Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Sondage

#326 25/10/2023 15h47

#327 26/10/2023 10h08

#328 31/10/2023 13h08

#329 31/10/2023 17h01

#330 01/11/2023 09h05

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#340 12/02/2024 13h21

#341 12/02/2024 13h38

#342 12/02/2024 13h46

#343 12/02/2024 13h50

#344 12/02/2024 13h51

#345 12/02/2024 14h16

2 #346 12/02/2024 14h22

#347 12/02/2024 14h23

#348 14/02/2024 00h04

1 #349 14/02/2024 05h19

#350 14/02/2024 18h00

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

BenOff2375, le 01/02/2024 a écrit :

Sm1le22 a écrit :

Guitou a écrit :

ddazin · #326

Bonjour @Shagrath

Si vous possédez les anciennes versions de la notice d’information, je peux essayer de les comparer avec celle en vigueur au 15 septembre 2023…
J’ai la version de 2017 trop ancienne. La première différence est le titre :
2017 : SCPI PRIMOPIERRE Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
2023 : PRIMOPIERRE Société Civile de Placement Immobilier à capital variable avec possibilité de cession sur le marché secondaire en cas de blocage des retraits

Shagrath · #327

Merci.
Mais moi j’ai celles de Patrimmo commerce et pas de Primovie.
Mon message avait pour but de souligner que cette pénible manie de modifier sans cesse les notices est visiblement liée à la société de gestion Primonial…

pogman · #328

Bonjour,

maintien du niveau de versement vs. T1 et T2

ce n’est pas Byzance mais bon on se réjouit avec peu aujourd’hui

Olivier

BenOff2375 · #329

Bonjour,

Vous n’avez pas d’impôt sur la plus value sur la distribution de PV du 2ème trimestre ? De mon côté, l’ensemble de la plus-value part en impôt.

Bonne journée

Greyna · #330

Valeur de reconstitution suite aux expertises de cet été: 186,03 € / part (source Primonial)

Fanscpi · #331

Problème de liquidité.
2,61% des parts en attente de retrait au 30 septembre 2023.
Source : bulletin trimestriel

Woyal · #332

Les points clés du bulletin :
- Dettes & engagements : 28,7 % de la valeur des actifs
- Nouveaux baux pour 1 213,59k€/an vs 3104,05k€/an de libérations (diminution d’environ 2m€/an de loyers facturés sur le trimestre, soit environ 10 centimes par part)
- Taux d’occupation : 80,2% dont 5,7% sous franchise (et 6,6% en restructuration, 13,2% en recherche de locataire)

15m€ de trésorerie et… les échéances des lignes de crédit actuelles (au 31/12/2022, source RA 2022) :

- 40m€ échéance 09/2024
- 50m€ échéance 03/2025 (taux variable, non tiré -> fuite en avant si tiré aux taux actuels)
- 190m€ échéance 06/2025
- 35m€ échéance 10/2025
- 53m€ échéance 10/2028

Les banques se montreront probablement plus frileuses à renouveler les lignes dans de bonnes conditions… Si on rajoute la mise en place d’un fonds de remboursement, des ventes d’actifs aux prix planchers vont sûrement avoir lieu.

Bon courage à ceux qui sont dedans, les prochains trimestres seront sportifs.

pogman · #333

Bonjour,

loin de moi l’idée de vouloir jouer les oiseaux de malheur mais il se murmure dans le monde des CGP que Primonial pourrait à nouveau baisser le prix de la part en 2024….

J’espère que ceci restera au stade de la rumeur sinon on n’est pas sorti de l’auberge avec cette SCPI.

Bonne journée.

Olivier

Greyna · #334

J’ai regardé cette vidéo la semaine dernière et je vous invite à en faire de même.
4 sociétés de gestion "historiques" représentées (dont Primonial) et en filigrane ils nous disent que la baisse de prix n’est pas terminée (et tous cas c’est ce que moi j’ai compris de leur langue de bois).

pogman · #335

Distribution T4 pour Primopierre.

1.68 brut la part.

Flat sur toute l’année ce qui est un moindre mal par rapport à ce qu’on pouvait craindre.
Je pense personnellement que la situation devrait légèrement s’améliorer au fur et à mesure de la baisse des taux et du fait que les bonnes opportunités d’achat devraient enfin pointer le bout de leur nez.

Espérons remonter autour des 1.9 la part.

Bonne journée.

Olivier

BenOff2375 · #336

Bonjour,

Nous avons une situation similaire, j’ai 385 parts actuellement.
Par contre, sur la distribution T2, l’intégralité de la plus-value se retrouve en impôt de mon côté donc un montant net de 0 pour la plus-value.
Savez-vous pourquoi ?

Cordialement,

Thortue · #337

Parce que vous êtes imposés vraisemblablement à l’IR alors que pogman est passé par une SCI à l’IS.

La plus-value en question est un reset fiscal qui a vocation à "compenser votre dette" envers la SCPI correspondant à l’impôt sur la PV lié aux cessions et payé par la SCPI pour le compte des associés à l’IR comme vous. Vous trouverez sur cette file de multiples messages à ce sujet (cherchez "reset fiscal")

pogman · #338

BenOff2375, le 01/02/2024 a écrit :
Bonjour,

Nous avons une situation similaire, j’ai 385 parts actuellement.
Par contre, sur la distribution T2, l’intégralité de la plus-value se retrouve en impôt de mon côté donc un montant net de 0 pour la plus-value.
Savez-vous pourquoi ?

Cordialement,

Bonjour,

Thortue vous a parfaitement répondu.
Courage à nous pour Primopierre ! Trop tard pour quitter le bateau mais je crois en de meilleurs jours après la "tempête" !

Interview PRIMONIAL

Olivier

corsaire00 · #339

Courrier reçu ce jour en LRAR de primopierre

Nouvelle baisse de la valeur de part
la prix de souscription passe de 180 euros à 168 euros
la valeur de retrait passe de 160,89 euros à 160 euros

Surin · #340

J’imagine que vous vouliez écrire "la valeur de retrait passe de 160,89 euros à 150 euros".
=> Rectification : c’est bien 160 € nouvelle valeur de retrait … pour les chanceux qui arriveront à sortir à ce prix.

Je faisais le point sur les performances de mes SCPI, la lanterne rouge revient à Primopierre qui s’installe largement sous les 3,5 % de rendement par rapport à ma valeur d’achat.
C’est lamentable, on a à la fois la perte de valeur et la performance en berne. Le tout avec des performances affichées largement trompeuses à cause de leur "reset fiscal", pure invention Primonial destinée à cacher le manque de performance et tromper le pigeon.

J’ai longtemps cru à cette SCPI mais là je me rends compte m’être bien trompé. Ils ont acheté d’énormes immeubles à des prix délirants, j’étais fier de pouvoir accéder à un marché inaccessible avec la plupart des SCPI trop "petites" face à cette mastodonde mais il s’avère que Primonial a clairement joué les intérêts de Primonial au détriment des associés, qui le paient très cher.

Dernière modification par Surin (12/02/2024 15h13)

corsaire00 · #341

Cela m’a surpris également pour le courrier
Je n’ose imaginer qu’il s’agisse d’une faute de frappe
Sur le courrier la valeur de retrait est bien indiquée à 160 euros

Sm1le22 · #342

C’est surprenant ! Une baisse de la valeur d’achat ( pour favoriser la collecte) ?

Mais qui de la baisse de 160.89€ a 160€ ? Cela semble étonnant qu’il y ai de nouveau une baisse de 7% suite à la baisse récente. De plus certaines SCPI n’ont toujours pas baissé.

Surin · #343

Alors si c’est cela, ça voudrait dire que Primonial en profite pour abaisser les frais de souscription. Il faut reconnaitre que c’est intelligent de leur part, tout en ne pénalisant pas les associés car une baisse de 89 centimes serait très acceptable.
Attendons donc confirmation. Soit il sont altruistes, soit ils sont incompétents

Herstal · #344

Sm1le22 a écrit :
C’est surprenant !

Pas si surprenant… Un Tof très faible, des biens achetés beaucoup trop chers sur le secteur qui a le plus morflé ces derniers mois (bureaux IDF), une illiquidité totale et surtout un rendement ridicule (cf. le message de Surin).

Prochaine baisse à annoncer, Primovie…

Plutôt habile effectivement si ça n’est pas une faute de frappe : rendre la SCPI plus attractive pour les nouveaux entrants en espérant relancer la souscription sans trop impacter les porteurs.

En revanche cela impliquerait une baisse de rémunération des distributeurs, compliqué pour relancer la collecte.

Dernière modification par Herstal (12/02/2024 16h13)

Guitou · #345

Qu’est-ce qui vous amène à affirmer que Primovie va baisser ? Source ?

Sm1le22 · #346

Je viens de contacter Primonial au téléphone pour avoir des informations :

- Le conseiller m’a confirmé que la baisse est bien de 160.89 € à 160€.

Il m’a dit que la baisse était si peu importante car légalement ils ne pouvaient pas descendre en dessous de 160€ sans effectué une AG exceptionnelle.

Le prix d’achat passe lui bien de 180€ a 168€ -> J’imagine pour favoriser la collecte et saisir des opportunités sur le marché ?

En tout cas c’est plutôt une bonne nouvelle pour nous que ce ne soit pas 150e..

Herstal · #347

Guitou a écrit :
Qu’est-ce qui vous amène à affirmer que Primovie va baisser ? Source ?

Valeur de reconstitution au au 30/06/2023 à 190,67 € soit -6.07% par rapport au prix de souscription (203€). Ils n’ont que 3,93 points de marge pour le S2 2023… Un rendement distribué en baisse, des parts en attente de retrait, un BT T4 2023 toujours pas publié… Bref beaucoup d’indices, réponse dans quelques jours.

Ce n’est pas vraiment le sujet du fil mais pas totalement hors-sujet car cela interroge sur la gestion de Primonial : ce qui peut s’entendre pour Primopierre avec un secteur entier à la peine s’entend beaucoup moins pour Primovie (en comparaison avec Pierval, par exemple).

Dernière modification par Herstal (12/02/2024 17h02)

FCP · #348

Baisse des prix de parts :
- SCPI Primopierre : -6,11%
- SCPI Primovie : -8,86%
- SCI Cap Santé : -6%
- SCI Capimmo : -9,04%

Surin · #349

Quelle est la source de ce message diffusé 4 fois sans commentaire ?
Svp cessez de spammer le forum avec des messages redontants, c’est inutile.
Si le prix de Primopierre est passé de 180 à 168 € conformément au message de Corsaire qui cite le courrier de Primonial, cela fait un nouveau prix en baisse de 6,67 % et non pas 6,11.
Je ne vais pas reprendre les 4 messages, il faut citer les sources.

Edit :
"Depuis le 13 février 2024, le prix de souscription de la SCPI Primopierre est de 168€ et sa valeur de retrait de 160€."
Source Primonial SCPI Primopierre | Primonial REIM France

Dernière modification par Surin (14/02/2024 17h36)

Thortue · #350

Amusant de constater que la valeur de retrait est quasi inchangée en passant de 160,89 € à 160 €.

Ça impacte la réflexion sur cette SCPI entre investissement en AV et en direct (encore faut-il être intéressé par le produit dans l’absolu…). Chez Spirica par exemple, si on place 168 € sur Linxea spirit, les frais de souscription sont de 8,62% soit 153,52 € investis.

Donc pour 168 euros :
On reçoit en AV la distribution de 0,96 parts (153,52/160) contre 1 part en direct. En cas de sortie, de même on récupère en AV 153,52 € (après 3 ans) contre 160 € en direct.

Il y a fort à parier que les conditions d’investissement sur cette SCPI sur les AV concernées vont évoluer.

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