Ianet : étude de cas immobilier (transmission de patrimoine aux enfants)

Bonjour,

Pour vendre votre RP actuelle, il faut la séparer du terrain où la maison se construit :
- soit en faisant une copropriété horizontale sur la même parcelle
- soit en faisant une division de parcelles.

Dans les deux cas, elle est exonérée d’imposition sur la PV, en tant que vente de RP. Les conditions pour en bénéficier sont détaillées ici et notamment au point 190 :
RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale | bofip.impots.gouv.fr
La règle est donc claire : pour bénéficier de l’exonération sur la vente d’une RP, vous devez la vendre dans un délai "normal" après l’avoir quittée, et sans qu’elle ait été utilisée à autre chose entre temps (location, logement d’un enfant, etc).

Si vous la vendez après une période où elle a été occupée à un autre usage (location, logement d’un enfant, etc), elle n’est plus votre RP au moment de la vente. Pour autant, vous devriez avoir une exonération totale d’imposition sur la PV au titre de la durée de détention >30 ans.

Vous dites que la solution de la garder pour un autre usage (location, logement d’un enfant, etc) est "la plus satisfaisante intellectuellement et économiquement parlant". Je trouve que c’est plutôt l’inverse. Dans cette solution, vous investissez lourdement (rénovation) et n’en tirez pas grand chose : soit de la location (loyer faible par rapport à sa valeur donc rendement faible + imposition élevée sur les loyers), soit vous logez gratuitement un enfant ce qui ne vous rapporte rien (et crée un déséquilibre avec l’autre enfant qui n’est pas logé gratuitement).

Notez que le jour où vous voudrez vendre la maison neuve dans laquelle vous habiterez, ça sera votre RP et elle sera là aussi exonérée d’imposition sur la PV, en tant que vente de RP.

Par ailleurs, vous risquez d’avoir du mal à prendre des décisions rationnelles sur cette rénovation et cette location :
1) c’est la maison où vous vivez depuis 32 ans, où vous avez élevé vos enfants, etc. Il suffit de regarder l’émission "maison à vendre" pour voir à quel point les propriétaires sont incapables de raisonner de façon rationnelle sur leur maison. Ils ne voient pas les défauts, ils ne voient pas la déco datée, parfois ils sabotent inconsciemment la vente (avec un prix et des conditions qui repoussent les acquéreurs ce qui montre qu’en fait ils bloquent la vente par crainte des changements que cela va causer dans leur vie), etc.
2) Vos choix auront de fortes conséquences sur votre vie sociale et émotionnelle. Avoir pour voisin le parfait inconnu qui a acheté votre maison, ou bien votre enfant ce qui crée un rapprochement souvent souhaité quand on commence à vieillir, ça n’est pas du tout la même chose.

Aussi, vous allez probablement faire des choix qui seront dictés par ces aspects émotionnels et familiaux, ce qui est parfaitement entendable. Je trouve qu’il faut dire clairement ses raisons et ses motivations, à soi et aux autres, et qu’à partir de là les choix sont plus simples. Par contre, quand on fait semblant de prendre des décisions rationnelles, en cachant les motivations émotionnelles et familiales, cela peut mener à de nombreux malentendus ; je dis cela de façon générale et pas spécialement pour vous.

Ianet a écrit :

Justement , on voudrait explorer cette possibilité  de conserver notre R.P. actuelle dans le but de la transmettre à nos enfants à travers un montage ( LLNP, Sarl, etc…) qui serait aussi patrimonialement intéressant pour nous et nos enfants.

OK, votre objectif est de transmettre aux enfants. Pourquoi pensez-vous que vous avez besoin d’un montage pour cela ?  Je ne sais pas ce qu’est un LLNP. Si vous vouliez dire LMNP, ce n’est pas un montage, c’est un type de fiscalité. La fiscalité LMNP n’a aucun rapport avec la transmission aux enfants. On a l’impression que vous êtes fasciné par les "montages". Ne faites pas une montagne du montage !

Définissez clairement votre objectif. Puis, seulement ensuite, regardez quel est l’outil le plus adapté.

Je vais vous donner les deux "montages" les plus simples :
- vendre la RP actuelle, faite une donation-partage aux enfants de l’argent de la vente. C’est à mon avis la meilleure solution.
- si vous voulez garder la RP actuelle et l’utiliser par exemple en la mettant en location, vous pouvez donner la nue-propriété de la maison. Vu vos âges respectifs, ça devrait à peu près passer en franchise de droits s’il n’y a pas eu d’autre donation depuis 15 ans.

Si vous trouvez un autre montage qui présente de vrais avantages par rapport à ces deux-là, allez-y. Mais sinon, restez sur des choses simples.

Bernard2K a écrit :

- si vous voulez garder la RP actuelle et l’utiliser par exemple en la mettant en location, vous pouvez donner la nue-propriété de la maison. Vu vos âges respectifs, ça devrait à peu près passer en franchise de droits s’il n’y a pas eu d’autre donation depuis 15 ans.

OK, donc nous (mon épouse et moi) on garde l’usufruit de notre R.P. actuelle et on donne à nos enfants la nue proprieté de cette maison.

Pour la donation c’est bien 100 k€ par enfant et par parent en franchise d’impôt, donc 400 k€ au total, mais la valeur de la maison est de minimum 650 k€, donc on sera imposable sur la différence?

Comment et qui (nous, nos enfants, nous tous ?) réalise la rénovation et quelle incidence pour les impots ?

Beaucoup de questions…., effectivement la solution de la vente de R.P actuelle est bien plus simple mais nous semble pas optimale d’un point de vue patrimonial.

Flower a écrit :

le terrain initial, qui contient une maison de 7 pièces et 160m², est petit. Une fois divisé et contenant, en plus, une maison de 110m², ça devient des terrains vraiment riquiquis. Le jardin de 50m², avec votre maison historique pile en face, ne sera pas très  agréable à  vivre

Non pas du tout !

Notre parcelle donne sur 2 rues (voir présentation).
La R.P. (R+1) actuelle garde toutes les caractéristiques actuelles, notamment pas de vis à vis, et  avec un jardin Sud de 75 m2  et une entrée sur la rue au Sud aussi .

Notre future R.P.  R+1 sera elle aussi sans vis à vis avec une orientation Nord/Sud  avec garage et jardin Sud de 50 m2  ce ce qui est plutot correct dans le quartier (Centre ville) et entrée sur la rue au Nord.

Dernière modification par Ianet (17/02/2024 23h03)

Comme le souligne Bernard avec sa justesse habituelle, la meilleure solution patrimoniale, c’est la vente.
Ce que vous raportera la location sera plus faible que ce que vous rapporteraient les fonds placés, ce sera donc chaque année de l’argent "perdu". Vous en perdrez un peu moins en location meublée qu’en location nue et encore moins en faisant de la location courte durée type airbnb mais c’est alors un vrai travail pour vous (facilité par le fait de vivre à côté).
La vente est aussi la meilleure solution pour aider vos enfants à avoir un peu de confort financier maintenant, ce que vous affichez comme votre but, et la plus adaptée pour répondre à leurs besoins (apport pour un achat, placement dont les revenus arrondissent les fins de mois…). Pas sur que votre enfant à l’étranger rêve d’un montage sur une maison à Bordeaux.
Après vendre puis leur donner l’argent, cela implique d’être confiant dans leur maturité sur la manière de l’utiliser, ou suffisamment philosophe pour les regarder dilapider les économies d’une vie en vous disant que chacun vois midi à sa porte et que l’argent leur aura au moins apporté quelques mois de bonheur.

Par opposition ce que vous offre le fait de garder la maison, c’est justement de garder du contrôle et de l’emprise.
C’est aussi la possibilité de peut être finir vos vieux jours avec un enfant dans la maison d’à côté. C’est un avantage qui n’a pas de prix si cela se passe bien avec le voisin et qui peut aussi en avoir un si cela différe de quelques années une mise en EHPAD.
Cela peut aussi être l’opportunité de la vendre à un moment plus opportun.
C’est aussi un choix de simplicité car vous n’aurez pas à gérer la somme.
La solution de la donation de NP, c’est pour limiter les frais de succession à votre décès, mais vos enfants seront pas loin de la retraite avant de profiter de la somme.

En bref, si vous voulez aider vos enfants maintenant de la manière la plus altruiste possible, vendez, donnez leur 100k€ chacun, placez le reste et soyez généreux avec eux lors de leurs anniversaires et autres cadeaux.
Si vous voulez garder l’option d’un de vos enfants à côté ou que vous ne vous sentez pas prêt à donner l’argent vous pouvez plutôt que la donation de NP  simplement attendre un peu en louant. Simplement il faut garder en tête que conserver cette souplesse de choix pour l’avenir aura un coût plutôt que constituera une opportunité, et ce quelque soit le montage.

Bonjour,

Avez-vous évoqué le projet avec vos enfants ou est ce votre projection ?
Je vous taquine mais je ne suis pas certain que leur volonté serait d’habiter chacun un étage dans la maison voisine de celle de leurs parents, plutôt que le pécule pour les aider à démarrer dans la vie. A titre personnel, je m’entends très très bien avec ma famille, mais je préférerais renoncer à mon héritage que de vivre à plein temps en dessous de chez ma soeur et à côté de chez mes parents… Je ne suis pas sûr non plus que ça enthousiasme de futurs conjoints.

Je suis surpris que vous n’ayez rien trouvé sur le forum. En tout cas votre projet se clarifie. Garder votre ancienne RP, la découper en deux appartements et avoir la possibilité d’y loger vos enfants si ils le souhaitent le temps qu’ils le souhaitent.

Vous pouvez donc donner la NP, pour leur permettre de payer moins d’impôts  à leur décès.

Pour l’usufruit, par définition cela veut dire que vous faites ce que vous voulez du bien de votre vivant, donc vous pouvez héberger l’un, l’autre ou vos deux enfants dans la maison. Il y a sans doutes un risque que ce soit vu comme une donation déguisée mais je ne le pense pas très élevé.

Il faut surtout veiller si seul un des deux est hébergé à ce que l’autre ne soit pas lésé, car ce genre de situation peut vite générer des tensions. Mes beaux parents vivent aujourd’hui avec l’un de leurs fils qui a construit dans le jardin, et ça a et est encore parfois sources de petites tensions entre les enfants.

Si vous donnez la NP et l’usufruit, vous donnez tout. La donation vous coûte plus cher, et vous n’êtes plus maitre de ce que fera / feront vos enfants.

Vous pourriez aussi imaginer une situation ou vous donnez la moitié de la maison à un de vos deux enfants et ou il vous rachète l’autre moitié, et vous donnez l’argent à son frère (alors le scénario pour le faire mérite sans doutes d’être travaillé un peu).

Vos enfants sont déjà grands et il me semble essentiel de partager avec eux sur leurs souhaits avant de prendre une décision. Evidemment que si l’un ou l’autre ou les deux sont réellement intéressés par votre ancienne résidence comme rp il faut le faire.

Si vous gardez votre ancienne RP et qu’elle peut facilement étre découpée en deux appartements, dans un secteur porteur, c’est probablement un bon choix et cela peut aussi éloigner vos enfants de l’indivision qui est toujours source de conflits. Vous donnez un des appartements à chacun de vos enfants et ensuite libre à eux de l’habiter, le louer ou le revendre pour faire autre chose.