Mart14000 : étude de cas (partie de cave de mon voisin sous ma maison)

Bonjour amoilyon
Pas de nouveau retour suite à mon dernier message du 25/02.
Juste que ma protection juridique a décidé d’ouvrir un dossier et de me financer selon un barème les frais d’avocat si cela irait en contentieux.

Bonjour,
Selon moi, il y a plusieurs soucis.
1) il n’est pas normal que l’acte de la publicité foncière soit différent de l’original. Il s’agit certainement d’une erreur de l’étude notarial à l’époque.

2) Sans division en volume ou état descriptif de division de cette partie de cave, il est normal que cela n’ait pas figuré dans l’acte de votre maison lors de votre achat récent.
Ce que je me demande c’est comment les notaires successifs ont pu indiqué que (ou copier coller) cette partie de cave appartenait à la maison voisine sans division en volume ou EDD.

Pour ma part, j’ai toujours le même avis :

Bernard2K, le 31/01/2024 a écrit :

Votre notaire raisonne de façon moderne : "La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", donc la seule façon de faire autrement est de faire une division en lots ou en volume. Or, ce raisonnement est faux.
La bonne façon de raisonner est : "la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de prescription acquisitive". Je n’ai pas inventé ce raisonnement : c’est celui de la cour de cassation que je cite deux lignes plus bas. Ainsi, un titre de propriété peut suffire pourvu qu’il soit suffisamment clair et probant.

Jurisprudence :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 mai 2015, 13-27.342 14-15.678, Publié au bulletin - Légifrance

Résumé : X est propriétaire d’une maison. Sous la maison de X est située une cave accessible depuis le jardin des YZ. La propriété de la cave par les voisins est mentionnée sur l’acte de propriété de X. Les X disent que la cave n’appartient pas aux YZ, que c’était un simple usage ; et que la propriété de cette cave par le lot voisin, mentionnée sur l’acte des X, n’est pas valable car les YZ ne sont pas parties à l’acte de propriété des X.

La Cour de cassation répond :

attendu que la présomption de propriété du dessous au profit des consorts X…, propriétaires du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ; que la cour d’appel, qui a confronté les divers titres produits aux débats, en a souverainement déduit que les consorts Y… Z… étaient propriétaires de la cave litigieuse

Pour être bien clair : la cour de cassation dit que la propriété de la cave par YZ, telle qu’indiquée sur l’acte de propriété des X, est suffisamment probante. Elle précise bien : "un titre, quel qu’en soit le titulaire". Donc, la cave sous la maison des X appartient bien aux voisins YZ.

Notez bien aussi la notion de "confrontation des divers titres produits aux débats" : le juge va examiner l’ensemble des titres de propriété pour en déduire s’ils prouvent bien que la cave appartient au voisin. S’il y a contradiction dans les titres, il va juger "au mieux" l’intention qui s’en dégage.

Dans votre cas, entre le fait que le voisin a l’usage de la cave de longue date, et le fait que la cave soit bien mentionnée sur l’acte du voisin (et sur le votre aussi si j’ai bien compris), ça suffit à dire que le voisin est bien propriétaire. Peu importe que ce ne soit pas mentionné de façon "moderne" avec division en volume ou en lots. Le fait que l’acte mentionne que la cave est la propriété du voisin crée une division en volume de facto, même si elle n’est pas appelée comme cela.

Les erreurs matérielles sur les numéros de parcelle n’entachent pas le principe général : le juge recherche l’intention des parties telle qu’elle apparaît dans les différents tires. S’il est clair d’après les titres que, de longue date, la cave située sous votre maison est propriété de la voisine, cette cave est propriété de la voisine.

Donc, je pense que vous n’êtes pas propriétaire de la cave. Vous parlez de "restitution", mais il n’y a pas restituer quelque chose qui n’est pas à vous. Je pense que vous avez tout à perdre et rien à gagner.

D’ailleurs les deux avocats consultés pensent comme moi :

e premier me déconseille d’aller en procédure car l’issue est plus qu’incertaine(autrement dit : cause perdue)
Le deuxième me dit aussi que la récupération de cette cave est incertaine (autrement dit : cause quasiment perdue

Sur la nécessité ou non de faire une division en volume, j’aurais tendance à tenir le raisonnement suivant : la cour de cassation dit que "la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de prescription acquisitive". Le titre dit que la cave est à la voisine.
Ce même raisonnement continue à s’appliquer. Ce qui était vrai hier sera encore vrai demain. Je ne vois pas de raison d’aller faire une division en volume puisque le titre est suffisant pour établir cette propriété. C’est une situation inhabituelle mais qui dit "inhabituel" ne dit pas forcément "illégal" ni "à corriger".

Bonjour,

Personne pour répondre à ma question ?

Merci Iqce pour votre retour.
Ce que je compte faire du bien ? Justement c’est la question que je me pose. Étant à chaud et sans recul sur cette histoire, j’imagine le pire (un dégât des eaux, un incendie vu que la voisine stocké dedans sa machine à laver etc…).
Or quand j’en parle autour de moi, les gens me disent de relativiser que ce n’est pas gênant pour la location et que c’est comme si j’avais un appartement en dessous avec les risques afférents. Pour eux cela ne remet pas en cause l’achat car la maison est sympa, en cours de rénovation.

Bonjour rylorin,

C’était concernant la question du dessous.
Bien que subjectif et personnelle c’était pour avoir votre avis si à ma place vous auriez songé à une vente car c’est la question que je me pose étant un peu perdu dans cette histoire.

Bien cordialement

Le but est de louer cette maison. Il s’agit d’une zone tendue où ce type de bien est demandé. Le bien me convient hormis cette situation de cave qui si je l’avais su avant, je n’aurai pas acheté.
Maintenant cela ne va pas m’handicaper pour la location hormis accident (dégât des eaux, incendie ou autres).
À la revente cela peut plaire comme ne pas plaire.

En espérant que le bien que vous convoitez ne soit pas dégradé du fait du squat.

Les derniers échanges m’inspirent les commentaires suivants :

- A ce stade, rester sur le statut-quo ne me semble pas poser de problème particulier. La probabilité d’un sinistre très grave ayant son origine dans la cave - dont la situation n’a pas forcément été communiquée à l’assureur - me semble très faible.

- En revanche, si on anticipe le coup d’après, c’est moins clair : en effet, en cas de mutation à titre onéreux (vente) ou non onéreux (donation / succession) de l’une ou de l’autre des maisons, les notaires vont ils accepter de rédiger les actes sans création d’une copropriété ou sans division horizontale avec les frais que cela implique, maintenant qu’ils connaissent le problème ? Même si un autre notaire est en charge de ces actes, le rectificatif peut attirer son attention. Vous ne serez pas à l’abri non plus d’un questionnement / contentieux (en fonction de votre présentation de la situation) avec un éventuel futur acheteur qui aura peut-être les mêmes réticences que vous.

- La demande d’une rectification profonde de l’acte d’achat de votre maison (avec création d’une copropriété aux frais du vendeur) me semble une hypothèse à creuser rapidement (pour éviter une éventuelle prescription).
Vous aurez certes une copropriété à gérer, mais le voisin pourra se lasser de payer une (petite) part des frais d’entretien des parties communes et vous vendre le lot correspondant. De même, en cas de cession de l’autre maison, l’acquéreur pourra ne pas être intéressé par la cave… Dans les deux cas, vous aurez l’opportunité de reconstituer la pleine propriété.
 
Canyonneur