Division immobilière : comment vérifier la bonne division d'un immeuble ?

DDtee · #1

Je m’intéresse à l’achat d’un petit immeuble et la division des lots me pose question.

Comment vérifier que l’immeuble est bien divisé ?
Au cadastre ?
Les impôts fonciers de l’actuel propriétaire peuvent-ils aussi répondre à cette question ?
Apparemment les locataires paient leur taxe d’habitation, cela veut sans doute dire que la division est annoncée au impôts, mais cela ne signifie pas forcement que cela est fait en mairie ?
L’enjeu est de vérifier que tout est conforme pour qu’une ou des taxes parking ne me soient pas imputées.
La vente chez le notaire doit-elle être réalisée pour l’immeuble, ou par lot ?

Mots-clés : division, immeuble, lot

Pruls · #2

Pour le notaire, si le vendeur est le même pour chaque morceau de l’immeuble, une vente unique (et donc des frais de notaire sur l’ensemble) devrait être possible.

Pour la taxe de parking, je sais pas, prendre contact avec la Mairie est il possible?

Au pire tu le mets en clause suspensive et si la taxe est due, tu demandes au vendeur de baisser son prix d’autant ou tu te retires sans plus de frais.

ZX-6R · #3

Attendez 2014 que cette taxe saute (annonce de Duflot face à Bourdin la semaine dernière). Elle veut la faire sauter s’il y a un arrêt de bus à proximité…

Pruls · #4

Oui, enfin en pariant sur l’absence de nouvelle taxe. Va falloir la financer la rénovation thermique du parc existant.

Si les ratios économiques sont bons, je pense qu’il faut pas trop parier sur telle ou telle évolution réglementaire mais s’adapter à ce qui arrivera.

DDtee · #5

ZX-6R a écrit :
Attendez 2014 que cette taxe saute (annonce de Duflot face à Bourdin la semaine dernière). Elle veut la faire sauter s’il y a un arrêt de bus à proximité…

Il m’a semblé entendre dans la bouche de Duflot que la taxe parking sera supprimé dans le cas d’une conversion d’un commerce en habitation (pour créer du logement).

DDtee · #6

Pruls a écrit :
Pour le notaire, si le vendeur est le même pour chaque morceau de l’immeuble, une vente unique (et donc des frais de notaire sur l’ensemble) devrait être possible.

Y a t-il une règle précise ? Ou alors on a le choix ?

Pruls · #7

Le mieux est d’adresser un petit mail à votre notaire pour dissiper tout doute.

J’ai utilisé le conditionnel car je n’ai pas de preuve de ce que j’avance, juste ce que j’ai cru comprendre.

Sasuke · #8

Quelle est la nature des "lots" en question ?

S’agit-il d’appartement, de logement mitoyen (pas de superposition dans le plan vertical) etc …. ?

Si il s’agit d’appartement, division rime avec copropriété, il suffit donc de vérifier l’existence d’un état descriptif de division en copropriété et d’un règlement de copro.

Sachant qu’en théorie, une copropriété avec un seul "co"-propriétaire n’existe plus de fait (article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Il y a donc de forte chance que votre immeuble ne soit pas divisé…

Si l’immeuble comporte plus de dix logements n’oubliez pas de faire attention à l’application de l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

Pour conclure, rien n’empêche de louer un bien sans division… la division vise à identifier qui est propriétaire de quoi.

Par contre si vous souhaitez vendre une partie de l’immeuble… il faudra diviser le bien (mise en copro).

DDtee · #9

Sasuke a écrit :
Quelle est la nature des "lots" en question ?
S’agit-il d’appartement, de logement mitoyen (pas de superposition dans le plan vertical) etc …. ?
…
Sachant qu’en théorie, une copropriété avec un seul "co"-propriétaire n’existe plus de fait (article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Il y a donc de forte chance que votre immeuble ne soit pas divisé…

Il s’agit d’appartements "superposés", le propriétaire actuel possède l’ensemble et il n’y a effectivement pas de copro
Si l’ensemble n’est pas divisé = taxes parkings non acquittées et financement obligatoire dans une seule banque. Frais de notaires plus réduits, mais division à effectuer dans le cas d’une revente par lot.

Chrism · #10

Bonjour

La pratique du déficit foncier nous interdisant la création de surface, vérifier si les surfaces présentées lors de la visite de l’immeuble existent réellement au sens fiscal est important.

Pour ma part pour mes dernières acquisitions j’ai demandé et obtenu le « relevé de propriété » , il ne m’a pas été trop difficile de les obtenir en passant par la mairie qui ont accès au serveur du cadastre. Ils n’ont pas été très regardants sur le fait que je ne sois pas le propriétaire en titre, mais je ne me suis pas empressé de leur dire non plus.

Ce document est bigrement intéressant car on y trouve par exemple le nombre d’étages, d’appartements, la nature des locaux (appt) et la catégorie.

DDtee · #11

Chrism a écrit :
La pratique du déficit foncier nous interdisant la création de surface, vérifier si les surfaces présentées lors de la visite de l’immeuble existent réellement au sens fiscal est important.

Pouvez-nous nous préciser les règles déficit foncier/création de surface. Cela a du m’échapper…

Merci pour l’info sur le relevé de propriété.

Chrism · #12

Les revenus issus de locations de biens nus sont imposables mais heureusement nous pouvons déduires certaines charges liées à l’activité (sous couvert de louer pendant 3 ans).
ce qui sera imposé sera donc les revenus - ces charges.
ces charges ne sont pas si nombreuses, il s’agit :
Des charges liées à l’exploitation (frais d’agence, assurance….)
Des charges financières liées aux interets d’emprunts
Des charges liées aux travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou rénovation.

Ce troisième cas exclut les travaux de construction ou d’agrandissement,

Pour mémoire, le conseil d’état dans une décision du 10 juillet 1996, n°137789, précise que doivent être regardés comme des travaux de construction ou reconstruction, non déductibles :

les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans les locaux auparavant affectés à un autre usage,
les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux d’habitation existants
les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction ;

DDtee · #13

Suivant l’excellent conseil de Chrism je me suis rendu au service des impôts demander un "relevé de propriété". L’employée m’a demandé à quel titre je souhaitais l’obtenir. "Acheteur potentiel du bien" a du lui convenir puisqu’elle n’a eu aucune hésitation à le trouver et à me l’imprimer.

Le document est fort précieux puisqu’il répond à ma requête en mentionnant le nombre de lots.

Il donne également le nom et les coordonnées du propriétaire ainsi que la valeur locative cadastrale, qui permet de calculer les impôts fonciers et la taxe d’habitation (sans influence du revenu pour cette dernière). Il suffit pour cela de diviser la somme mentionnée par 2 et d’appliquer le taux d’imposition voté par la municipalité.

Plus étonnant, elle m’a fourni avec, la liste des biens possédés par le propriétaire actuel de ce bien ! Il est possible, vu comment cela s’est passé, qu’elle ai fait une erreur de manipulation…

Covalem · #14

Bonjour,
Dirigeant de COVALEM, un cabinet expert en division immobilière qui propose aux particuliers, qu’ils soient vendeurs ou acheteurs, de réaliser leur projet immobilier dans le cadre d’une opération de division, voici mes suggestions.
Pour savoir si la division de l’immeuble en lots a été faite dans les règles de l’art, vous devez prendre connaissance du titre de propriété du bien à vendre auprès du notaire.
Le titre de propriété fera apparaître si l’immeuble a déjà été mis en copropriété ou pas.
A savoir, même si l’immeuble n’appartient aujourd’hui qu’à un seul propriétaire, il a pu par le passé appartenir à plusieurs propriétaires et de ce fait être déjà sous le régime de la copropriété. Dans ce cas, toutes les parts (ou millièmes) sont réunies en une seule main.
Vous devez également lire le titre de propriété pour contrôler la désignation de l’immeuble. En effet, ce document identifie le bien avec beaucoup de précisions, en en faisant une description physique détaillée. L’acte mentionne notamment le nombre de logements.
Vous pouvez également demander un extrait de la matrice cadastrale et le comparer avec le titre de propriété.
Si la désignation du titre de propriété est très vague, du style : " un immeuble à usage d’habitation ", et que la matrice cadastrale ne comporte pas plusieurs logements, la situation est délicate. Et, il vaut mieux dans ce cas faire une demande de permis de construire à la mairie pour la création (officielle) des logements ce qui va générer les taxes parking. Dans cette situation, vous pouvez en tenir compte pour négocier le prix de vente.
En revanche, si le titre de propriété et la matrice comportent tous deux le nombre réel de logements, il n’y aucun problème : vous n’êtes pas dans le cas d’une création de logements.
Quant à la vente, elle portera sur la totalité de l’immeuble dans la mesure où le vendeur est l’unique propriétaire de l’ensemble des lots.
En espérant vous avoir aidé, je vous souhaite une bonne acquisition… pas trop lourdement taxée !
Sébastien JOUËT

vieausoleil · #15

Bonjour
Si l’on n’envisage pas de diviser mais de revendre sous 10 ans en immeuble de rapport d’un seul lot y a t il un problème légal à être dans la situation d’un immeuble physiquement mais non administrativement divisé ni à la mairie, ni au cadastre, ni dans le titre de propriété (à part vis à vis du fisc) ? La non division à l’achat permettant bien sûr de négocier le prix à la baisse. Merci

vieausoleil · #16

des précisions sur ce post :

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ZX-6R · #17

Pour répondre à Covalem, mon notaire m’a informé très récemment que quand un propriétaire unique achète un immeuble, la copropriété, si elle existe, saute automatiquement lors de l’achat. (Ce qui n’est pas bête, vu qu’elle ne sert plus à rien)

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