Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ?

Bonjour,
Ce forum demande en general une petite présentation avant de poser des questions. 😄
Le problème d’une renta comme celle que vous annoncez vous empêchera d’investir à un moment donné sur le long terme, faute de cash flow suffisant.

Ici on prône beaucoup le CF positif , perso j’ai toujours préférer rembourser rapidement mes emprunts ….qui peut dire son avenir dans quinze, ou vingt ans ?…

Les frais de notaires sont trop élevés mais c’est un parking donc un cout faible et donc des frais de notaire proportionnellement très élevé. On peut pas y faire grand chose mais je suis d’accord avec toi ça plombe la rentabilité.

Vous me dites aussi que que la rentabilité brute insuffisante. Vous visez combien lorsque vous cherchez à investir ? (en brute ou net ou net après impot)

Merci

Bonjour,

Merci a vous

Pour les frais de notaire j’ai fait une simulation sur ce site :
Frais de notaire : Calcul de vos frais de notaire | De Particulier à Particulier - PAP



Dois-je m’attendre a moins ou le site est fiable ?

Merci

Ok,

Pour revenir au titre.

Qu’est ce que vous visez lorsque vous cherchez à investir ?
Quelle est votre rentabilité minimale acceptable ? Etc …

Bonjour,

Tout dépend de l’effort que vous devez faire par rapport à la rentabilité obtenue.
Investir en scpi sans aucun effort pour environ 5% ca peut être bien.
Si vous avez la même rentabilité avec du locatif en direct, où vous retapez entièrement le biens et vous faites de la gestion, passez votre chemin.

Si vous faites de la location pour une famille classique, de la colocation étudiante ou du touristique, le travail n’est pas le même et la rentabilité que vous devez en attendre non plus.

Et puis au delà de la rentabilité, il faut surtout faire les simulations pour déterminer le cashflow (et le pondérer la aussi à l’investissement financier et personnel) pour évaluer l’intéret.

Le rendement dépend non seulement de l’effort, mais aussi du risque :

- un parking dans un quartier pourri peut être vendu à 15 % de rendement brut théorique. Risques : dégradation du véhicule stationné ; vacance locative ; impayé de loyer ; place squattée…

- vous trouvez assez facilement des immeubles à 12-15 % de rendement dans les très petites villes de province, loin de tout. Population vieillissante, employeurs qui ferment les uns après les autres, immeuble ancien avec du retard d’entretien… Dans ce cas, les risques sont : travaux coûteux à venir ; vacance locative ; perte de valeur du bien.

- cas fréquent même dans les grandes villes : les copros anciennes, avec des charges très élevées. Les risques sont : difficulté à louer (400 € de loyer  + 200 € de charges, ça fait fuir de nombreux locataires) donc vacance locative ; charges qui peuvent encore augmenter (la copro a vraiment besoin d’un paquet de travaux parce qu’elle est vieille) ; charges tellement élevées que de plus en plus de copropriétaires ne paient plus donc risque que la copropriété rentre en procédure. Et, évidemment, perte de valeur du bien : le vendeur vous l’avait déjà bradé à vous (d’où le rendement alléchant), mais 3 ans plus tard, quand la copro est en procédure et que la moitié des appartements sont vides, le bien est devenu quasiment invendable.

Dans chacun de ces 3 cas, le rendement n’est pas un don du ciel ; il rémunère un risque. Et dès qu’on ajoute des travaux et de la vacance locative comme il est très probable que ça arrive, le rendement réel de ces biens baisse fortement. Par exemple 15 % de rendement brut mais 50 % de vacance locative (ça peut arriver avec l’exemple du parking, notamment), ça ne fait plus que 7,5 % de rendement brut réel (avant même les charges et les impôts). En enfin, quand au bout de 5 ou 10 ans vous jetez l’éponge, si vous vendez moins cher que vous n’avez acheté, la moins-value vient encore abaisser le rendement moyen sur la durée de détention.

Donc, dans ce type de cas, malgré le rendement brut de 10 à 15 % sur le papier, la rémunération du risque est justifiée, et même probablement insuffisante.

(liste non limitative).

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 07h37)