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#1 19/03/2024 00h38
- Clark74
- Membre (2024)
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Bonjour à toutes et à tous
J’écris aujourd’hui ce message pour avoir un éclaircissement sur la question, : Comment profiter pleinement de ses revenus locatifs ?
Pour les personnes qui n’auront pas lu ma présentation, je vous fais un petit topo :
Je suis un investisseur immobilier de 25 ans, j’ai acquis mon premier bien immobilier, fin, 2022.
Je suis actuellement salarié en CDI en tant que conducteur de train à la Sncf.
Mon premier achat immobilier est un immeuble de rapport de cinq appartements à la base sur lequel j’ai effectué une division pour créer un sixième appartement.
Le bien sera exploité en LMNP, donc, dans un premier temps, je pourrais profiter de mes revenus locatifs car achat en nom propre jusque-là aucun souci.
Niveau fiscalité, comme vous vous en doutez, les appartements auront subi des travaux de rénovation et avec toutes les déductions que je vais effectuer. Je ne payerai pas d’impôts jusqu’en 2026 minimum.
L’imposition maximale que je pourrais payer avec ce projet sera de 4500 € maximum annuel lorsqu’il n’y aura plus aucune déduction de possible.
J’ai bien évidemment pris les services d’un expert-comptable.
Mes recettes locatives sont à la limite de dépasser mon revenu fiscal de référence. Donc je reste quand même en LMNP même en dépassant les 23 000 € de recette.
Si je passe en LMP, chose qu’il ne faudra absolument pas faire. Dans mon cas, je payerai au maximum 14 500 € d’impôts au lieu de 4500 € maximum.
Je ne compte bien évidemment, pas arrêter d’investir et une fois mon immeuble terminé, je compte effectuer l’achat d’un nouvel appartement, néanmoins je ne pourrai pas l’acheter en nom propre car sinon je vais dépasser les plafonds LMNP.
Je comptais donc m’orienter vers une SCI à l’IS et bien évidemment, je ne compte pas revendre le bien.
Je compte l’exploiter en locatif tout le temps
Mais maintenant va venir se poser le problème de comment profiter de ses revenus locatifs qui sont enfermés dans la société
Je sais que nous pouvons faire passer différents frais sur le compte de la société, qui pourrait éventuellement nous servir dans la vie perso, telle que les frais d’essence frais, kilométriques, péage, restaurant, etc.
Je compte exploiter la SCI jusqu’à atteindre le montant de bénéfices maximum jusqu’à ne pas dépasser les 15 % d’impôts
Et lorsque je serai au maximum du seuil, je recreerai d’autres SCI avec lesquels je ferai d’autres acquisition, bien évidemment, l’associé changera à chaque fois pour justifier cela
15 % d’impôts, ce n’est pas un montant très élevé, le problème c’est que si par la suite je me verse une rémunération, je serai donc imposé également à titre personnel et si je me verse des dividendes je serai donc imposé à hauteur de la flat taxe à 30 %
Effectivement je compte investir encore sur plusieurs autres biens immobiliers. Donc évidemment la stratégie serait de laisser l’argent dans la société et de ne payer que les 15 % d’impôts chose que je compte faire.
Mais j’ai une vision plus long terme de la chose, et lorsque j’aurais acquis un nombre de biens immobiliers qui me suffit, la question sera toujours la même comment sortir l’argent de la société de façon légale ou borderline pour optimiser au maximum l’imposition.
Car finalement la vie est belle, lorsqu’on investit, et on réinvesti l’argent. On ne paye que 15 % d’imposition, mais viendra bien le jour où je voudrais bénéficier du fruit de mon travail et donc de mes revenus locatifs et là je suis confronté à cette problématique.
Et j’aimerais avoir vos avis et conseils sur les différentes options qui s’offrent à moi.
Merci pour votre lecture, n’hésite pas si vous avez des questions
Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, investissement, locatif, sci (société civile immobilière)
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