Plutarque [Vierzon] : étude de cas immobilier (T3 de 62m2)

Bernard2K a écrit :

C’est vrai qu’on a déjà eu des travaux qui faisaient davantage d’effet "wahou". Vous avez obtenu un excellent rapport qualité/temps/prix, mais les économies se voient quand même. Dans la salle de bains, un bon nettoyage de la bouche de la VMC semble nécessaire ! Les tuyaux apparents, c’est moche, surtout quand la peinture est ternie par des années de poussière et de crasse ; ils auraient pu être coffrés ou repeints.

En effet, pour la cuisine j’ai essayé au maximum de composer avec l’existant, davantage pour une question de temps que d’argent (rappelons que j’habite à 1h45 du bien, et j’y suis allé 3 jours en profitant des jours fériés, en dormant 2 nuits à Vierzon - l’idée était de faire un rafraichissement avant de passer complètement la main à l’agence qui l’aura en gestion). Par exemple, si j’avais dû changer le meuble-évier, d’une part cela aurait été difficile de faire ça seul, d’autre part il aurait fallu évacuer le meuble (difficile avec mon break, et je n’ai pas de carte de déchetterie locale). Sans compter le travail pour le nouveau meuble. Personnellement, je trouve l’incorporation de l’ancien meuble pas si inesthétique que cela. Cela ne se voit pas sur la photo, mais j’ai mis une plinthe neuve sous l’ancien meuble, ce qui permet une meilleure harmonie avec l’autre côté et évite de voir sous le meuble. Et l’évier est de bonne qualité et en très bon état, cela aurait dommage à mon avis de le changer. Peut-être aurais-je pu changer les portes cela dit, ainsi qu’harmoniser les poignées entre les deux parties de la cuisine, j’en conviens, ce sont des petits détails mais qui mis bout à bout confèrent une meilleure qualité d’ensemble. Je souscris aux arguments de Range19.

Deux petits détails auxquels j’ai eu le temps de penser pour la cuisine :
- un spot LED encastrable sous le meuble-haut au-dessus de l’évier (avec trois positions pour la lumière : chaude/intermédiaire/froide)
- une multiprise d’angle incorporée pour avoir 4 prises pratiques sur le plan de travail

Pour la salle de bains, la photo a été prise en cours de travaux, et j’ai oublié d’en prendre une à la fin, quand tout était propre. J’ai bien entendu tout nettoyé, peint les tuyaux apparents, et même changé la bouche de VMC pour une neuve (comme dans la cuisine).

Un autre détail que je trouve important aussi (mais j’ai remarqué que ce n’était pas généralisé), je change toujours le barillet quand j’achète un appartement, pour un barillet haute sécurité. En général, j’en trouve à 40/50€ des très qualitatifs sur Internet, ici j’ai dû monter à 64€ car je n’ai pu en faire les mesures que sur place et j’ai dû acheter le barillet en magasin physique à Vierzon. Mais au moins je dispose de 5 clés sécurisées (2 pour le locataire, 1 pour l’agence, 2 pour moi), et d’une carte de duplication. Et j’ai constaté que mon appartement avait la seule serrure sécurisée de l’étage, ce qui peut avoir un effet dissuasif, étant donné que la plupart des effractions en appartements se font par la casse du barillet. Et puis ça évite les surprises avec des personnes qui pourraient posséder un exemplaire des anciennes clés.

Bonne surprise également lors de la signature du mandat de gestion : l’agence familiale ne prend que 6,12% TTC pour la gestion locative, un bon point.

Comme vous l’avez peut-être lu dans mon fil sur la sécurisation d’un bien locatif, je préconise aussi le changement systématique de barillet pour un modèle à sécurité correcte dans les 50 ou 60 €. Et comme vous l’expliquez bien, il ne s’agit pas  de rendre la porte inviolable car ce barillet peut quand même être crocheté ou percé, et d’autre part la porte peut-être ouverte en la cassant ; mais il s’agit d’avoir une meilleure sécurité que les appartements voisins pour que les cambrioleurs aillent là où c’est plus facile…
Ne pas oublier non plus que le barillet ne doit surtout pas dépasser vers l’extérieur, sinon il peut être cassé très facilement. il faut donc prendre la bonne dimension de barillet pour qu’il affleure ou bien mettre une rosace adaptée.

PascalD a écrit :

Enfin, le sol des appartements en sortie de défiscalisation est toujours très moche avec des carreaux 30-30. Parfois certains carreaux sont abimés. Il faudrait mettre un sol PVC clipsable. Je n’ai pas encore trouvé la motivation d’en poser ou de sous traiter cette tache que j’estime à 1 ou 2 jours.

Pour les sols, nous (oph social) commandons exclusivement des LÉS PLOMBANTS EN POSE LIBRE U2SP3 19DB type transitex ou équivalent (35 € TTC fourniture et pose). C’est le plus rapide à poser avec l’outil de découpe approprié. A poser avant le meuble évier bien-sûr.

@Jerome : La question de la nécessité dépend du public visé. Dans l’absolu et à mon sens, un four, lave-linge et un lave-vaisselle sont toujours nécessaires. Et même s’ils ne sont pas nécessaires, c’est toujours bien de se démarquer.

Cela étant dit, dans le cas de cet appartement il est possible de mettre dans la cuisine un lave-linge, un lave-vaisselle et un frigo en pose libre. Mais en effet, pas de four.

En fait, j’avais trois choix :
1) mettre un four sous les plaques à la place du meuble 3 tiroirs
2) mettre un emplacement de four sous les plaques à la place du meuble 3 tiroirs
3) faire comme j’ai fait

J’ai assez rapidement exclu la possibilité n°1 pas pour une question de coût, mais pour plusieurs raisons :
- les locataires ne prennent jamais soin d’un four
- l’électroménager est toujours une source d’emm*****, à mon avis il faut le minimiser dans la mesure du possible
- enfin, la logistique (achat, transport, pose) avec le peu de temps dont je disposais

La possibilité n°2 est séduisante sur le papier. Cependant, je ne compte plus le nombre d’appartements en location que j’ai vus où le locataire n’utilisait pas sa niche four, pour l’utiliser comme un (mauvais) rangement. Un four coûte cher, et encore plus pour un locataire à Vierzon pour qui c’est un budget conséquent.

Donc je me suis rabattu sur l’option n°3, qui me semblait la moins pire. Gros rangement pour toutes les casseroles et les poêles, sans compter le prix très compétitif du meuble (70€ de mémoire).

Pour cet appartement, j’en reste à plaques+hotte. Le frigo en pose libre sera pour le locataire.

Note : je suis très satisfait des meubles Brico-dépôt, qui ont un très bon rapport qualité/prix, et sont souvent disponibles en quantité dans les dépôts, mais le modèle que j’ai acheté cette fois (Pragma) a un gros défaut : l’absence de pré-perçage pour une majorité de vis à mettre. Ce qui rend le montage des meubles (surtout des tiroirs) très pénible !

En effet, une hotte sans évacuation et sans changement des filtres à charbon est d’une utilité proche de zéro. Cependant, ne pas mettre de hotte avec des plaques donnant sur un caisson, ça va en bloquer psychologiquement beaucoup (ce caisson sera très souvent à nettoyer, mais tout comme c’est le cas pour une hotte).

Et puis, à 45€ la hotte, c’en est presque gratuit pour du décoratif, avec de surcroît un éclairage pour cette zone de cuisine.

Quelques nouvelles de l’investissement à Vierzon.

Acte authentique signé le 26 avril, fin des petits travaux le 10 mai, signature du contrat de gestion locative le 10 mai. Au final l’appartement est loué depuis le 1er juillet, donc on est sur un peu plus d’un mois et demi de vacance.

Petite astuce qui m’a permis de diminuer la vacance locative et de choisir mon locataire (très difficile à faire quand il y a une agence). Lors de la signature du contrat de gestion, j’ai demandé sur quels sites ils diffusaient l’annonce : ils m’ont répondu LBC, Bien ici et sur leur propre site. Mais ils m’indiquent qu’ils remontent chaque annonce que tous les 15 jours car cela a un coût. Je leur demande donc si je peux mettre une annonce sur LBC de mon côté, en indiquant bien qu’il y a des frais d’agence à charge locataire à prévoir, et si j’ai un message alors je redirige immédiatement la personne vers l’agence. Ils ont accepté, puisque ce deal est gagnant-gagnant et que cette agence de proximité réfléchit au bon intérêt de chacun (et pas qu’au sien). Cette stratégie m’a permis de gagner sur deux tableaux :

(1) contrairement à l’agence, je peux recréer l’annonce chaque jour pour la remonter. En 15 jours de présence de l’annonce avec remontée quotidienne, j’ai pu avoir bien une vingtaine de sollicitations. Comme quoi, même à Vierzon la demande dépasse l’offre en ce moment. La plupart n’ont pas donné suite quand je les ai redirigé vers l’agence, mais j’ai pu ferrer quelques candidats très intéressants.

(2) in fine, j’ai pu choisir mon locataire. Les locataires les plus sérieux remplissent un dossier locataire, et on a accès à un paquet d’information. Les candidats ayant une garantie visale la mettent en avant. Si le candidat met son nom, une petite recherche sur les réseaux donne de précieuses informations. Ainsi, il suffit de ne répondre et de n’orienter vers l’agence que les candidats qui ont passé votre premier tri. Et hop, ce hasard pas si hasardeux a fait que c’est le meilleur profil passé par ce process qui a visité le premier l’appartement et qui l’a pris. Incroyable, non ?

Alors, vous allez me dire "à quoi bon payer une agence si c’est pour faire une partie de son boulot ?". Je vous répondrai :
(1) créer une annonce LBC et la remonter chaque jour et suivre les réponses prend un peu de temps, mais pas plus que si on vend une bricole sur LBC pour quelques dizaines d’euros
(2) le choix du locataire est l’élément-clé d’une location réussie
(3) les intérêts d’une agence dans le choix du locataire diffèrent des vôtres (l’agence a intérêt à choisir un candidat qui partira vite)
(4) tout le boulot pénible reste pour l’agence (échanges avec les candidats locataires, visites, bail, état des lieux, etc).

Concernant les chiffres, ils sont au final un petit peu meilleurs que ce que j’avais estimé dans mon calcul de cash-flow (taux à 3,33% au lieu de 3,6% estimés ; frais d’agence + garantie à 6,12% TTC au lieu de 8,5% TTC), mais cela risque d’être contrebalancé par la taxe foncière (la 2024 sera payée par le vendeur qui assumera l’augmentation par rapport à 2023, mais c’est déjà à celle de 2025 que je pense) que j’aurai à payer en septembre 2025. J’attends également de voir comment évoluent les charges de copropriété, mais je me suis déjà fait élire au CS, alors je garde un œil.

L’appartement en question n’apparait plus sur le site de l’agence qui le proposait, il a donc probablement été vendu.

L’historique des ventes Patrim donne une nouvelle vente le 31 mai 2024 :

08/03/2024 - T2 3ème étage 47m² - 50 000€
12/04/2024 - T2 2ème étage 47m² - 40 700€
26/04/2024 - T3 2ème étage 62m² - 37 000€ (mon acquisition)
31/05/2024 - T2 2ème étage 47m² - 42 000€

Cela m’étonnerait que cette dernière vente soit celle de l’annonce que j’ai partagée (il y a beaucoup de T2 de 47/48 m² dans la résidence), ou alors cela s’est fait en vente directe avec un notaire très rapide ! Mais ça donne une idée de la dynamique des ventes dans la résidence.

En effet, vous avez raison, il est intéressant de constater que même avec une très belle négociation, on arrive à peine à l’autofinancement. Dégager un cash-flow est très difficile. Mais c’est inhérent à la location nue d’une part (très fiscalisée même au réel) et au fait que je cherche des résidences récentes de 2005-2010 sans travaux. J’ai relu avec sourire l’échange suivant avec Bernard2K :

Plutarque a écrit :

Bernard2K a écrit :

Si votre démarche est exemplaire en termes de ciblage, de recherche, et d’activisme au niveau des copropriétés, vous ne parlez pas beaucoup de la fiscalité. Or, avec de bons revenus et sans enfants, vous devez être à un TMI élevé. En revenus fonciers "classiques", la fiscalité pique sévèrement ! Avez-vous une forme ou une autre d’optimisation de la fiscalité ? LMNP ? Loc’Avantages ? Pouvez-vous expliquer un peu vos choix à ce sujet?

J’ai deux enfants en bas âge, sans doute avez-vous lu ma présentation de 2019. Mais sur le reste, vous avez raison, la location nue au réel est bien fiscalisée. J’essaye d’optimiser comme je peux, mais il reste toujours une part irréductible. Mais le gain d’avoir de la location nue est considérable en terme de confort. Et il n’est pas à exclure que la location meublée soit moins intéressante dans les mois/années à venir. "Louer abordable" était un dispositif intéressant auquel j’ai réfléchi sans avoir le temps de le mettre en place avant qu’il soit remplacé par "Loc’Avantages", qui lui est à fuir (cf la dernière discussion du forum à ce sujet). Enfin, je n’ai aucun mal à payer des impôts si j’ai du cash-flow positif, je ne cherche pas la défiscalisation à tout prix comme certains, cela n’a pas de sens.

Les dangers qui pèsent sur le LMNP se sont fortement rapprochés depuis février. En fait, il faut comprendre que le LMNP permet souvent de créer un cash-flow artificiel, la même opération en location nue est en CF négatif. Il suffit de lire les commentaires très inquiets de bailleurs LMNP pour vite le comprendre. Au-delà du mode de location auquel un appartement donné se prête mieux (ici très clairement la location nue, tout comme un studio de centre ville se prêterait mieux à du meublé), il faut comprendre qu’un investissement en location nue à l’autofinancement ou mieux, est un investissement qui est intéressant structurellement et intrinsèquement, et pas artificiellement comme peuvent l’être des LMNP : l’investissement devient intéressant que grâce à la niche fiscale du LMNP. Mais si elle disparait, hypothèse désormais très probable, qu’arrive-t-il à l’investisseur déjà lancé sur du LMNP ?

Morale de l’histoire : je ne dégage peut-être pas des CF importants, mais au moins je suis serein avec des investissements pérennes. Et mes locataires restent longtemps dans les biens.

Dernière modification par Plutarque (28/08/2024 10h51)

Il s’agit d’une assistante médicale de 28 ans travaillant à Vierzon (CDI fonction publique), revenus d’un peu plus de 3 fois le loyer, utilise une des deux chambres pour une activité secondaire professionnelle. Éligible à Visale.

Quand je parle de meilleur profil, c’est par rapport à la situation. Un appartement à 37000€ ne sera jamais loué par un profil avec plus de revenus (qui achète ou qui quitte Vierzon).

Non je n’embellis pas le cash-flow puisque j’ai finalement obtenu un crédit à 100%, comme indiqué le 5 avril.

Je comptais mettre 10000€ sur la table pour convaincre la banque en des temps difficiles pour l’emprunt, mais les banques ont ouvert leurs vannes dès mars-avril.

Plutarque, le 05/04/2024 a écrit :

J’ai obtenu pour ce projet une offre de prêt la semaine dernière du Crédit agricole IDF avec un taux de 3,7% sur 20 ans. Le crédit était demandé en nom propre, sur ma seule tête. Comme je l’expliquais plus haut, Crédit agricole propose une ligne à 0% sur 10% du crédit si le DPE est A, B ou C. Donc en taux moyen (3,7% sur 90% du crédit, 0% sur 10% du crédit), je suis à 3,33%. Je suis content !

Points positifs :
- j’ai obtenu une dérogation à la règle des 35% d’endettement sans avoir trop à négocier, preuve que le crédit repart bien
- crédit à 100% de l’achat (l’apport finance seulement les frais)
- indemnités de remboursement anticipé offertes après 5 ans sur fonds propres. Sachant que je peux racheter la ligne à 3,7% et laisser la ligne à 0%

Dernière modification par Plutarque (01/09/2024 00h49)

En effet avec 1550€ de revenus nets en CDI, elle est solvable et pourrait finir par quitter le logement. Mais c’est le jeu de la location en général, et il vaut mieux un locataire solvable qui pourrait potentiellement partir qu’un locataire insolvable.

Pour les frais, vous avez raison, on arrive à environ 8000€ avec agence + notaire + travaux + déplacements. Mais je n’inclus pas le retour dans ma poche de 47,2% des travaux. Mais cela n’est pas propre à cet investissement, la banque ne m’aurait pas suivi "à 110%" sur ce projet ou sur un autre. Donc quel que soit le projet lancé (ambitieux ou non pour reprendre vos termes), je dois sortir ces frais de ma poche. La très grande majorité des cash-flows présentés en 2024 sur ce forum sont issus d’un crédit à 100%, et non à 110%.

Là où par contre vous avez pleinement raison, c’est que les frais sont plus importants en pourcentage pour des opérations à faible montant (agence et notaire).

Dernière modification par Plutarque (01/09/2024 17h23)

Merci Plutarque pour récit.

Cette nouvelle opération permet d’apprendre à moindre coût et à moindre risque. Je n’y vois que du positif.

A votre image, j’essaie de dupliquer les opérations. Pour cela les process doivent être industrialisés et contrôlés.
Aujourd’hui la mise en location est mon gros point noir pour les biens à distance.

J’apprécie votre proposition de compléter la mise en location de l’agence par une publicité LBC réalisée par vos soins.
J’aurais une question plus précise : LBC ne bloque t’il pas vos annonces au bout d’un certain nombre d’itérations ? Pour ma part, j’ai été ponctuellement classé "Pro" avec 3 biens qui se sont libérés à peu d’intervalles. Mes derniers tests semblent concluants en diversifiant les annonces émises. Néanmoins ces quelques exemples ne permettent pas d’identifier clairement le fonctionnement de l’algorithme.

J’ai l’appréhension de louer sans échanger avec le futur locataire. Mes expériences avec une mise en location à distance ou totalement déléguées se sont avérées négatives.
Complétez vous le process de l’agence par un échange en Visio ou d’autres contrôles ?
La martingale pourrait être une visite assurée par le locataire en place complétée d’un échange Visio au domicile du futur locataire. Cela permet de vérifier l’environnement dans lequel vit le locataire.
Je vais tester cette formule dans les prochains jours et vous ferez un retour.

Bonne journée