simouss, le 07/05/2024 a écrit :
Pour investir en immobilier en corrélation avec la selarl la SCI semble incontournable à long terme (dans votre cas vous pourriez y loger quelques SCPI "médicales" pour faire plaisir à l’Ordre et compléter avec d’autres investissements).
Après beaucoup de lecture plusieurs possibilités…
Quelques remarques suite à cet excellent développement de @simouss.
Ne pas oublier dans votre réflexion qu’il est possible de mettre en place une convention de gestion de trésorerie y compris entre des sociétés n’ayant aucun lien capitalistique entre elles (société sœurs) à condition qu’elles aient un dirigeant commun. Cela a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 10 décembre 2003. Il faut se faire accompagner afin de bien le faire mais vous trouverez plus d’explications sur cette page: tout savoir sur la convention de trésorerie.
simouss, le 07/05/2024 a écrit :
- SCI IS (90% perso / 10% Selarl) seule accolée à la Selarl : …
Selon les informations recueillies ici et là, ce type d’opération pourrait être contesté par l’administration fiscale au cas où il s’avérerait que les apports en compte-courant de la SEL dans la SCI sont disproportionnés par rapport au capital détenu par la SEL. Il faut donc veiller à ne pas trop exagérer pour ne pas se faire remarquer et éviter d’attirer l’attention du fisc. De plus vous avez bien relevé les inconvénients lors de la revente d’un bien par une SCI à l’IS, à envisager pour un bien que l’on a l’intention de ne jamais revendre…
simouss, le 07/05/2024 a écrit :
- SCI IR avec comme actionnaire principal une structure à l’IS ( 1%/99%) : …
Si la structure à l’IS n’est pas la SEL, il n’y aura pas de "passage par Carmf/urssaf + IR ou PFU pour le cash récupéré" mais uniquement IS + PFU +/- les frais liés à la gestion d’une structure supplémentaire. Il faut poser les calculs et faire des simulations mais au-delà d’un certain bénéfice il sera plus rentable de passer par une société annexe. A noter, une modeste compensation en cas de structure supplémentaire à l’IS est le bénéficie du taux d’IS minoré à 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices. Reste aussi à savoir combien de temps le PFU perdurera…
simouss, le 07/05/2024 a écrit :
- Enfin SCI IR avec démembrement de l’usufruit à la selarl le temps de l’emprunt : …
Il semble bien que cette dernière solution ne soit plus réalisable en l’état sans taxation dissuasive sur 100% du "produit de cession" y compris lorsqu’il s’agit d’un apport. En cas de démembrement temporaire, aucun abattement pour durée de détention ne peut être pris en compte et le "produit de cession" considéré est le prix en pleine propriété du bien… Pour rappel: Produit de cession = Prix de vente du bien - Valeur nette comptable du bien. Donc cela peut faire très mal!
Le schéma reste applicable en cas d’acquisition de SCPI ou de biens déjà démembrés (usufruit par la SEL/Holding et nue-propriété par la personne physique/SCI), sinon il faut trouver un vendeur qui accepterait de supporter l’imposition supplémentaire. Il semble que cette solution reste toujours applicable en cas d’apport à une société d’un usufruit viager préconstitué (donc par succession ou donation, voir cet article). Il y a aussi la solution d’apport d’un quasi-usufruit sans terme fixe mais il faut que les actes soient rédigés par des spécialistes routiniers de ce domaine afin de ne pas risquer la requalification.
guedax29, le 11/05/2024 a écrit :
L’intérêt de passer par une SPFPL me semble donc celui-ci, plutôt que sur des projets d’investissements futurs via celle-ci.
J’ai pris l’exemple d’une cession de 75% des parts, ce qui nous laisserai la possibilité de réaliser dans un second temps une cession des 25% restant dans une SHF classique en vue d’investissements via cette holding…
Un autre intérêt de la SPFPL est celui de permettre de capitaliser sur des sommes n’ayant subi que l’IS et pas les cotisations sociales. Les dividendes remontés à la SPFPL auront supporté l’IS dans la SEL + une imposition anecdotique dans la SPFPL. Ainsi les investissements effectués par la SPFPL seront plus conséquents car n’ayant pas supporté de charges sociales et par le jeu des intérêts composés, à terme les sommes accumulées dans cette société seront beaucoup plus importantes. Reste à trouver un moyen de les sortir sans trop de frottement fiscal, mais à ce moment là c’est un problème de riche…
edgarM, le 12/05/2024 a écrit :
Quand certain parlent de grosses sommes logés dans la selarl ( j’imagine 7 chiffres sinon quel intérêt?)
Avez vous déjà optimisé au maximum les charges ?
L’épargne entreprise me semble être la vrai martingale mais je la voie rarement cité …..
mon comptable ne connaissait même pas la possibilité du CESU entreprise par virement simple et les chèques vacances….
Autre remarque : payer moins d’impôt veut aussi dire avoir un revenu fiscal de référence plus faible …..
Personnellement c’est ce chiffre que me demande mon banquier chaque nouvelle année pour m’octroyer un credit immobilier !
Avez vous calculer la différence de patrimoine net à titre personnel depuis le début de votre exercice en prenant l’hypothèse de virement de toute la trésorerie chaque année en payant l’impôt et en l’ayant investit en ETF world ?
Ceci n’est que mon avis peut être faux comptablement….
Il va de soi que pour se lancer dans des montages compliqués, chronophages et faisant intervenir des conseils aux honoraires élevés, il faut que le jeu en vaille la chandelle et que les gains espérés soient significativement supérieurs au coût de la mise en place et de la maintenance (selon moi cela se justifie pour une somme à 6 chiffres). Sinon ce sont les avocats, experts-comptables, notaires, CGP et autres conseil qui s’enrichissent à défaut de celui qui fait appel à eux.
Les CESU (2 421 € en 2024) et autres chèques vacances (montant équivalent à un SMIC) sont du menu fretin par rapport aux montages présentés. Bien entendu ils doivent systématiquement être utilisés avant tout autre dispositif car ils diminuent le bénéfice, donc l’imposition et les charges sociales mais les montants en jeu sont peu importants par rapport à ceux justifiant la mise en place d’une holding.
Si vous avez besoin de vous verser toute la trésorerie de votre SEL, il n’y a pas aucun intérêt à monter une holding mais il n’y a non plus pas d’intérêt à la SEL qui rajoute des coûts de structure et des charges supplémentaires par rapport à l’exercice en nom propre.
Avec une SEL vous pouvez piloter vos revenus, idéalement prendre ce qu’il vous faut pour vivre confortablement sans avoir à vous priver et capitaliser le reste dans la SEL/holding afin de gagner plus par le jeu des intérêts composés. Si vous vous rémunérez sans excès mais assez pour être confortable, cela ne devrait pas poser de souci pour l’avis d’imposition et la banque. De plus ne pas oublier que votre SEL peut décider de vous rémunérer plus sur une période, il s’agit d’une décision d’assemblée générale.
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