Investir dans un collectif immobilier dans un village…

Despe44 · #1

Bonjour à tous,

Comme évoqué dans un autre post, nous venons de conclure une affaire immobilière avec mon amie.

Convaincu qu’il est impossible d’avancer sans projet, je me projette déjà pour un investissement immobilier futur.

Néanmoins, je m’interroge à plusieurs niveaux. Je vous expose ci-dessous le projet, et les différentes questions qui en découlent.

Le projet :

Il s’agit d’un petit collectif immobilier dans une petite bourgade de 2 500 habitants, composé de 2 grands studios (45 m² chacun) loués + 1 local commercial (murs commerciaux plus précisément) non loué pour le moment.

J’ai contacté les vendeurs pour prendre la température. Sans surprise, les touches sont peu fréquentes au regard de la conjoncture, mais il y en à déjà eu aux dires de mon interlocuteur. L’investissement semble pourtant rentable (environ 11 %), et plusieurs travaux récents ont été réalisés (couverture, isolation, …).

En m’entretenant avec le propriétaire, je lui rappelle le prix de vente affiché. Sans même demander quoi que ce soit, il m’indique que le prix est négociable, et m’informe d’ores et déjà que si je le souhaite, le bien partira pour 10 % moins cher.

Soit une rentabilité brute de 12 %.

Mes interrogations :

1°) En matière de négociation, est-il préconisé de "tenter des coups" au regard de la conjoncture ? Par exemple, dans la situation du vendeur pressé de vendre, et compte-tenu du peu d’offres (et sous réserve que le bien nous plaise après visites), pourrais-je osé de proposer une offre inférieure à 30 % du prix affiché (20 % du prix annoncé au téléphone) ? Dans l’optique d’avoir une rentabilité brute de 15 % environ ? Avez-vous déjà tenté une négociation "culottée" ? Si le vendeur refuse, la négociation pour la suite est-elle compromise au regard de l’offre initiale déraisonnable ?

2°) Il y a actuellement un local commercial, qui sera libre à compter de mai 2013. Si je souhaite le relouer, pourrais-je éventuellement exiger un pas de porte au nouveau venu ?
Demander un pas de porte est-il judicieux en ces temps difficiles ?
Un local avec pas de porte attire-t-il plus qu’un local sans pas de porte ? (cela peut paraître paradoxal, mais cela pourrais justifier de la bonne localisation du bien)
Comment évaluer un pas de porte le cas échéant ? Constitue-t-il un revenu (BIC) ?

3°) En mettant à l’écart les bruits qui courent sur l’immobilier (risque de chute), est-il conseillé ou déconseillé de réaliser deux investissements à court intervalle de temps (momentum) ? Cela pourrait-il jouer en ma défaveur d’une façon ou d’une autre ? Ou inversement ?

3° bis) Beaucoup d’analystes parlent de risque de krach immobilier (brutal ou fuyant). Beaucoup d’autres évoquent le retour de l’inflation à moyen terme. Dans ces conditions, krach immobilier et retour de l’inflation ne sont-ils pas antinomiques ?

En vous remerciant vivement pour vos éclairages.

Bien cordialement,

Despe44

Mots-clés : immeuble, investissement, momentum, négociation, pas de porte

GoodbyLenine · #2

Mon avis, sur vos interrogations :

1°) Vous pouvez "tenter des coups" (Qu’avez-vous à perdre ?), et si vous le faites avec le tact nécessaire, ça ne devrait pas compromettre une éventuelle suite. Cependant on considère en général que pour bien négocier il faut savoir précisément ce qu’on veut. Ainsi lancer une proposition en l’air, sans savoir si on voudrait aller au bout si elle était acceptée (juste pour tâter le terrain), ne sert pas à grand chose.

2°) Tout est négociable. Vous pouvez toujours essayer d’exiger un pas de porte du nouveau venu, mais est-ce vraiment pertinent, dans une situation où votre objectif serait déjà d’avoir un (bon) locataire ? Un "pas de porte" peut aussi être vu comme une grosse caution du locataire, qui prouve sa solidité (s’il est défaillant ensuite, il perdra son pas de porte, en plus de son fond de commerce), mais ce sera aussi un obstacle pour un locataire avec une trésorerie peu fournie.

Au niveau imposition, selon le guide de gestion RF sur le bail commercial, pour le bailleur (point 49), un pas de porte est à inclure dans le revenu foncier brut, sauf si c’est destiné à dédommager le bailleur d’une dépréciation de la valeur de l’immeuble (et pour le locataire (point 48) c’est considéré comme un supplément de loyer ou la contrepartie de l’acquisition d’une immobilisation incorporelle, selon divers critères).

3°) Je vous recommande de bien "digérer" la première opération avant de remettre le couvert. Exploiter le premier immeuble, pendant un ou deux ans au moins, vous permettra de gagner en expérience, d’identifier les aléas/surprises de cette première opération de manière concrète, et de réévaluer votre situation financière avec du "réalisé" et pas seulement du "prévisionnel". Avez-vous vraiment beaucoup à gagner à vous dépêcher ?

3° bis) Les prix de l’immobilier devraient s’évaluer en €uros constants (donc hors inflation). Je ne vois donc pas d’antinomie. Et comme parfois les mêmes prévoient/craignent l’inflation et la déflation à quelques lignes d’intervalle…..

Despe44 · #3

Merci de votre intervention.

Je m’inscris en harmonie avec la majorité de vos propos.

S’agissant de votre question : "Avez-vous vraiment beaucoup à gagner à vous dépêcher ? "

Je vous dirais oui pour plusieurs raisons:

- Dans une optique long terme, plus j’investis tôt, plus je suis libéré du crédit qui grève mon bien;
- Plus j’investis tôt, plus vite je dégage un cash-flow positif annuel (dès la première année d’investissement);
- Plus j’investis tôt, plus mon patrimoine brut s’apprécie, et plus ma banque me percevra comme un client "solide".

Si je me pose la question inverse, qu’ai-je à perdre à investir tôt :

- je prend plus de risque, car exposition à l’immobilier, et risque de perte de valeur (cependant, mon objectif n’est pas l’achat-revente);
- je suis plus endetté, et la probabilité d’investissements futurs se réduit, car la banque et ses ratios… (mais ce sera aussi vrai si j’investis dans 2 ans);

Que se passera-t-il si j’attends :

- je pourrais éventuellement payer un bien de même taille moins cher;
- j’emprunterais certainement à un taux plus important;

En définitive…… que faire ?

Job · #4

Despe44 a écrit :
En définitive…… que faire ?

Ne seriez-vous pas Gémeaux ou Balance

Bon, le prix affiché est-il dans la moyenne ?
Avez-vous des éléments de comparaison avec des biens similaires dans le même coin ?
Pour quel motif vend-il ?
Essayez de soulever un peu un coin du voile, faites-vous communiquer des renseignements du genre durée de possession du prédécesseur, à qui l’avait-il acheté ? Avec quel notaire ?
Quand vous avez visité l’endroit, avez-vous été séduit ?

Dans ce type de décision à prendre, il faut une certaine motivation sinon… passez votre chemin !

DDtee · #5

Despe44 a écrit :
1°) En matière de négociation, est-il préconisé de "tenter des coups"… Si le vendeur refuse, la négociation pour la suite est-elle compromise au regard de l’offre initiale déraisonnable ?
Despe44

Il me semble que si votre offre est faite en respectant le vendeur et avec pédagogie (par exemple ; cette offre correspond au niveau de rentabilité que je me suis fixé pour un investissement dans une petite commune) qu’elle ne devrait pas susciter de rejet définitif. Ménagez-vous un argument pour revenir en cas d’échec de la négociation, si c’est votre souhait (du genre ; le taux d’occupation me fait réajuster mon point de vue)
La réaction dépend sans doute beaucoup de l’interlocuteur… y a t-il une attache affective au bien (dans ce cas là c’est souvent plus complexe)
je croise les doigts, je suis exactement dans la même position, le même jour

GoodbyLenine · #6

Despe44 a écrit :
En définitive…… que faire ?

Si votre stratégie globale prévoit d’investir dans 10 biens, sur 5 ou même 10 ans, donc que le temps joue contre vous très fort, il peut être tentant d’investir à nouveau. Si c’est plutôt d’investir dans 5 biens durant les 20 prochaines années, ou 10 biens durant 30 ans, il est urgent de ne pas se presser. Si vous êtes entre les deux, il est sans doute quand même sage sage de consolider les fondations de votre stratégie d’investissement, donc de digérer le premier immeuble avant d’embrayer sur un second.

Remarques sur quelques-uns de vos arguments :
- avez-vous quantifié l’impact si vous investissez plus tôt, par exemple 2 ans plus tôt, sur votre patrimoine à terme ? Je doute que l’impact soit significatif sur ce patrimoine dans 20 ou 30 ans (sauf peut-être si vous viser très gros, et êtes prêt à prendre un max de risques et à faire de la corde raide pendant de longues années, et encore…).
- faire un peu plus tôt une autre opération ne changera pas grand chose à votre niveau d’endettement (évaluez celui-ci dans 10 ans, avec qqs simulations, et vous verrez l’impact)
- une remontée des taux est loin d’être certaine, et s’accompagnera sans doute d’une hausse du rendements (lors de leur achat) des investissements locatifs (sinon, plus grand monde n’achètera pour louer, sauf à ce qu’il n’y ait encore moins d’alternatives qu’aujourd’hui…).

toudoucement · #7

faut bien avoir à l’esprit que les emplacements commerciaux à la campagne n’ont pas la meme valeur qu’en ville.trouver un locataire est dejà une chance,alors lui demander un pas de porte…(je verrais plutot etudier le cas d’un candidat avec un bon projet et lui donner qq loyers gratuits pour lancer son commerce)

concernant,les apparts et en particulier les studios,je suis réservé.

j’ai trois petits locatifs dans des petites villes mais ce sont des maisons de 50 à 60m² (loyers de 300/330€).

je reste à l’ecart des apparts(surtout petits) dans des endroits ou les m² ne sont pas le facteur limitant et ou on peut trouver plus grand pour qq 10 aines d’euros de plus.

je me suis fait la main avec des maisonnetes à 8% de rendement locatif depuis bientot 10 ans,j’ai regardé du coté des immeubles en villes mais je ne trouve rien de vraiment intéressant pour l’instant.

je commence à voir de petites maisons semblabes aux miennes mais à rénover(gros oeuvre correct) à vendre à prix cassé(successions).J’en ai une en vue et à priori avec un peu d’huile de coude,j’arriverais à en tirer 12% de rendement en proposant au locataire un stationnement devant la porte et un bout de jardin.

bon choix mais ne vise pas que le rendement theorique

Siocnarf · #8

Concernant le pas de porte, je suis du même avis que toudoucement.

Il ne se pratique généralement que dans les principales artères commerçantes des villes importantes.

En général, c’est soit pas de porte et loyer réduit, soit loyer au prix fort sans pas de porte.
Si vous êtes dans la situation de pouvoir en réclamer un, il faudra faire un choix (personnel, mais aussi fiscal) entre un revenu important en une seule fois (pas de porte) et des revenus récurrents moindre (loyers réduits) ou alors des loyers plus importants sur la période.

Il faudrait plutôt se renseigner sur la demande pour un tel local. Car il n’est pas si facile et rapide de louer des murs commerciaux que des logements. Vous avez vite fait de vous retrouver avec 6 mois (voir beaucoup plus) de vacance locative.

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