Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute

Despe44 · #1

Bonjour à tous !

Avant toute chose je tenais à vous présenter mes meilleurs voeux pour cette nouvelle année 2013. Pour ma part, 2012 a été un millésime très intense sur le plan personnel (acquisition première résidence principale, voyages, permis moto & acquisition moto, épanouissement professionnel…). J’espère donc que 2013 sera au moins d’aussi bonne qualité. Pour le moment, une multitude de projets sont à l’étude.

Pour en revenir au sujet principal. Je vous avez sollicité il y a plusieurs mois pour recueillir vos avis, conseils, et précautions à prendre pour réaliser un investissement locatif (murs commerciaux, ou habitation sous réserve d’un rendement supérieur à 9%). Et je vous remercie d’ailleurs pour vos encouragements !

En l’espèce, j’ai déniché une opportunité d’investissement.

Autant être transparent dès maintenant : comme beaucoup d’entre vous, je m’impose certaines règles de prudence, dont l’une est de privilégier L’EMPLACEMENT ! En l’occurrence, l’investissement se situe dans une région éloignée des grandes villes, dans un petit village, MAIS, en centre ville, et à proximité (50 m) d’une gare qui relie les villes les plus proches (à moins de 20 minute chacune).
Eu égard au rendement et au projet envisagé, je me suis permis de transgresser cette règle. Je pense en effet qu’il faut parfois ne pas être trop rigide, et comparer la prise de risque avec la prime de risque correspondante. Dans mon cas, malgré le déclin démographique dans cette région, je trouve que le pari vaut le coup. Point !

S’agissant du bien :

Il s’agit d’un petit immeuble (RDC + 1er étage + 2ème étage sous la toiture), avec un logement à chaque étage, chacun étant loué meublé.

RDC : studio de 18 m².
1er étage : studio 20 m².
2ème étage : studio 20m² au sol (certainement 18m² en Loi CARREZ).

L’immeuble est occupé à 100 % à ce jour, chaque studio étant loué 275 €, soit 825 € de revenus mensuels, et 9 900 € sur un an, sur la base d’un taux d’occupation à 100 % et 0 impayé.

Au niveau des charges, il faut compter 600 € de taxe foncière et 150 € pour l’assurance des murs.

Outre les studios, l’immeuble dispose d’une cave en sous-sol, et d’un petit terrain (en pente toutefois), certifié constructible, d’une surface d’environ 170m².

Mon offre d’achat a été acceptée hier par le cédant pour un montant de 63 500 € (le compromis de vente est à ce jour en cours de rédaction). En se cantonnant aux revenus bruts du projet et au prix payé au vendeur, la rentabilité est de 15,59 %.

En intégrant les revenus nets (charges déduites) et en tenant compte des frais de Notaires (5 600 € par hypothèse), la rentabilité est de 13,24 %.

En ce qui concerne le financement du projet, je compte emprunter 110 % du prix de vente pour financer l’achat, les frais de Notaires, ainsi que les frais de caution et dossier bancaire. Ma banque me propose un taux moyen d’environ 2,60 % (+ assurance emprunteur).

A court / moyen terme (entre 1 et 3 ans), il est vraisemblable que nous effectuions quelques travaux sur le bien :
Ravalement de façade (environ 5 500 €) -> par un artisan.
Remplacement volets (1 500 €) -> acquisition, mais pose par mes soins je pense.
Et un coup de barbouille (peinture) dans chaque appartement pour rendre le tout plus sympathique -> acquisition, et réalisation personnelle je pense.

En dernier lieu, en terme d’imposition, nous bénéficieront du régime micro-bic, qui permet de déclarer seulement 50 % des revenus réellement perçus ce qui maximise l’opportunité fiscal de l’investissement.

Je suis preneur de tous nouveaux conseils ou critiques constructives, dans la mesure où il s’agit de mon premier investissement.

Très cordialement,

Despe

Mots-clés : haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif

Siocnarf · #2

Bonjour Despe, et meilleurs voeux à toi également (ainsi qu’à tous ceux qui liront ce message !)

Voilà une belle opportunité que tu as dégotée…
Et dans ton cas, le micro-BIC semble plus avantageux que le régime réel, vu la rentabilité. En effet, le prix d’achat est tellement faible que ni les amortissements, ni le montant des futurs travaux ne permettent de compenser l’abattement de 50%.

Pour le financement je suppose vu le taux que tu es parti sur une durée de 10 ans ? En partant sur une durée plus longue (25 ans), tu pourrais dégager un cashflow positif de 200 € par mois (enfin j’ai basé ma simulation sur une TMI à 30%)

N’hésite pas à recourir à une délégation d’assurance… tu seras forcément gagnant.

Je te souhaite que tout se passe bien !

toudoucement · #3

Despe44 a écrit :
Autant être transparent dès maintenant : comme beaucoup d’entre vous, je m’impose certaines règles de prudence, dont l’une est de privilégier L’EMPLACEMENT ! En l’occurrence, l’investissement se situe dans une région éloignée des grandes villes, dans un petit village, MAIS, en centre ville, et à proximité (50 m) d’une gare qui relie les villes les plus proches (à moins de 20 minute chacune).
Eu égard au rendement et au projet envisagé, je me suis permis de transgresser cette règle. Je pense en effet qu’il faut parfois ne pas être trop rigide, et comparer la prise de risque avec la prime de risque correspondante. Dans mon cas, malgré le déclin démographique dans cette région, je trouve que le pari vaut le coup. Point !

S’agissant du bien :

Il s’agit d’un petit immeuble (RDC + 1er étage + 2ème étage sous la toiture), avec un logement à chaque étage, chacun étant loué meublé.

RDC : studio de 18 m².
1er étage : studio 20 m².
2ème étage : studio 20m² au sol (certainement 18m² en Loi CARREZ).

Le fait que ce soit un petit village n’est pas un probleme(j’y ai investi aussi) mais que ce soit en zone sur le declin et qu’il s’agisse de studios est plus genant.Ton rendement facial semble interessant mais en pratique tu risques d’avoir pas mal de vacances locatives,d’après moi.Il faudra compenser par l’energie que tu mettras à rechercher des locataires et à rendre les apparts très attrayants.

Bon courage en tout cas et bravo pour le culot

Despe44 · #4

Bonjour Siocnarf,

Je suis actuellement à 14 % de TMI, jeune investisseur que je suis

J’ai en effet omis de traiter de la durée d’emprunt : je compte le faire sur 13 ans.

Ce qui ferait des revenus mensuels de 825 € (sous réserve d’un taux d’occupation à 100 %), et des mensualités d’environ 600 € assurance comprise (en étant pessimiste, en effet après RDV avec le banquier les mensualités devraient plutôt être de l’ordre de 560 €).

D’ores et déjà, le cash-flow est positif de 225 € par mois, hors IR et PS, et toujours sous réserve d’un taux d’occupation à 100 %.

Ces éléments me permettent de soulever une question : quand on parle de cash-flow positif (mensuel), doit on intégrer ou non IR et PS ?

D’après mes calculs :

IR (14 %) = 9 900 x 0,5 = 4 950
IR (14 %) = 4 950 x 0,14
IR (14 %) = 693 €

Pour les PS (15,5 % de la même base) = 4 950 x 0,155 = 767,25

Au final, solde annuel :

Revenus : + 9 900 €
Charges diverses (TF + assurance) : - 750 €
Mensualités : - 7 200 € (ce devrait être - 6 720 € en théorie, mais je demeure prudent)
IR + PS : - 1 460,25

Solde positif de 490 € par an (970 € si échéance d’emprunt équivalente à 560 € par mois).

S’agissant de la délégation, j’en suis certainement l’un des plus fervents défenseurs, mais impossible avec la banque écureuil, d’autant plus avec ces conditions…

Bonjour toutdoucement,

merci pour ton retour d’expérience !

Il est vrai que je devrais rendre la demoiselle la plus charmante que possible pour trouver Ô combien d’époux… Blague à part, il est évident qu’il serait plus que recommandé de veiller à la bonne présentation des locaux (murs toujours niquel…) et à remplacer au besoin les meubles.

Il faut d’ailleurs que je me renseigne désormais sur ce qu’il est courant de procurer comme meuble. Mais dans un premier temps je vais laisser les meubles du proprio, qui sont compris dans le prix

toudoucement · #5

Despe44 a écrit :
Il faut d’ailleurs que je me renseigne désormais sur ce qu’il est courant de procurer comme meuble. Mais dans un premier temps je vais laisser les meubles du proprio, qui sont compris dans le prix

Tu devrais les payer à part pour ne pas payer de frais de notaires dessus.

Perso,je prendrais une durée plus longue pour plus de securité(la grande incertitude se situe au niveau des vacances locatives et si tu as sous estimé ce point il vaudrait mieux avoir une bonne marge de securité du moins le temps de voir comment ça se passe en pratique).Il serait dommage de se retrouver top juste en tresorerie

Despe44 · #6

Je pense que l’on va préciser au Notaire qu’il y a pour x euros de meubles (entre 5000 et 7000 euros en gonflant un peu le prix).

Ou devrait on plutôt dire au Notaire c’est 57 000 € le prix d’achat, et on fait notre affaire personnel des meubles ?

Merci de votre réponse rapide.

Siocnarf · #7

Il vaut mieux laisser faire le notaire… au moins il y aura une trace écrite.
De toute façon il n’y aura aucun frais à payer sur le montant des meubles.

Sinon Despe, je t’invite à utiliser mon simulateur pour faire tes calculs plus rapidement (le micro-BIC est pris en compte)

ZX-6R · #8

Perso je ne suis pas convaincu par le micro BIC… En 3 additions je trouve le réel plus avantageux..

Siocnarf · #9

Bonjour ZX-6R :
Pouvez-vous nous préciser vos calculs ?

De mon côté, je trouve :
- intérêts d’emprunt + assurances = 1950 €
- TF + PNO - TEOM (estimée à 100 €) = 650 €
- amortissements murs (3% de prix d’achat + frais - valeur terrain 15% - valeur meubles, base 55.725 ) = 1671 €
- amortissements meubles (base 5000 € sur 7 ans) = 715 €

Ce qui nous donne un total déductible de 1950 + 650 + 1671 + 715 = 4986 € pour la première année.
Montant qui va diminuer de plus de 120 € par an à cause de la diminution des intérêts…

Contre 9900 € / 2 = 4950 € en micro-BIC, montant qui va augmenter les années suivantes (indexation des loyers). Par exemple, si augmentation de 2% de l’IRL, le montant déductible passera à 5050.

Alors il faudrait peut-être pousser les calculs en prenant en compte l’amortissement des travaux prévus pour voir… ou passer en réel avant de faire les travaux.

Philippe30 · #10

D’accord avec ZX-6R
Pour la simple raison que le micro bic , c’est l’assurance de toujours payer de l’imposition à hauteur de 50 des revenus locatifs.

Au réel , vous pouvez inclure les intérêts d’emprunt mais aussi de possible travaux et de plus vous pouvez amortir le bien , ça c’est 10 ans sans impôts.

Philippe

Siocnarf · #11

Bonjou Philippe,
Dans le cas de Despe44, ce ne est pas évident d’avoir 10 ans sans impôts vu le rendement… À moins de faire beaucoup de travaux.
Si j’ai un peu de temps demain, je ferai les 2 simulations sur 10 ans pour voir ce que ça donne. En tout cas, sans faire de travaux et avec les paramètres de cet achat, il est certain que le micro-BIC est plus avantageux pour les raisons que j’évoquais plus haut.

Sky · #12

Je suis aussi de l’avis de ZX-6R et Philippe, le régime réel me semble ici mieux approprié. De plus Despe44 ne semble pas motivé pour n’en rester qu’à un seul bien immobilier.

François, vous semblez oublier dans vos simulations qu’il y a des frais de comptabilité, des frais d’administration (matériel bureautique, informatique, consommables, …), des frais de transport si l’immeuble est éloigné de chez Despe44, location de camionnette quand il faut remplacer des grands meubles, locations de compteurs pendant les travaux, des frais de dossier de prêt, des frais de mutation, des frais de sureté (hypothèque ou IPPD)et moult postes de dépenses encore.

Despe44 a écrit :
Il faut d’ailleurs que je me renseigne désormais sur ce qu’il est courant de procurer comme meuble

Du meuble suédois moderne :-)

Philippe30 · #13

Siocnarf a écrit :
Bonjou Philippe,
Dans le cas de Despe44, ce ne est pas évident d’avoir 10 ans sans impôts vu le rendement… À moins de faire beaucoup de travaux.
Si j’ai un peu de temps demain, je ferai les 2 simulations sur 10 ans pour voir ce que ça donne. En tout cas, sans faire de travaux et avec les paramètres de cet achat, il est certain que le micro-BIC est plus avantageux pour les raisons que j’évoquais plus haut.

Je rappelle qu’il s’agit de studio donc il faut faire de la location meublée avec déclaration au réel
Avec les amortissements , il n’y a même pas de calcul à faire , c’est du billard pour plusieurs années.

Philippe

Siocnarf · #14

Sky a écrit :
Je suis aussi de l’avis de ZX-6R et Philippe, le régime réel me semble ici mieux approprié. De plus Despe44 ne semble pas motivé pour n’en rester qu’à un seul bien immobilier.

François, vous semblez oublier dans vos simulations qu’il y a des frais de comptabilité, des frais d’administration (matériel bureautique, informatique, consommables, …), des frais de transport si l’immeuble est éloigné de chez Despe44, location de camionnette quand il faut remplacer des grands meubles, locations de compteurs pendant les travaux, des frais de dossier de prêt, des frais de mutation, des frais de sureté (hypothèque ou IPPD)et moult postes de dépenses encore.

Bonjour Sky,
En micro-BIC, il n’y a pas besoin de tenir une compta, donc pas de frais supplémentaires à payer.
Dans mon calcul des amortissements, j’ai pris en compte tous les frais liés à l’achat.
Je n’ai effectivement pas tenu compte des frais de déplacement ni des frais d’administration.

Je répète mon message de 17h10 hier : sans tenir compte d’éventuels travaux, les frais déductibles en réel vont très rapidement diminuer, notamment car le montant des intérêts payés - et surtout sur un crédit de 13 ans - va descendre très rapidement.

Il est certains qu’avec des biens offrant une rentabilité de 10-12%, le réel est plus avantageux.
Là par contre, on dépasse les 15%. Et le montant des seuls amortissements n’est forcément suffisant pour compenser les loyers.

Je ferai un calcul détaillé ce soir sur 10 ans, et on verra mieux ce qu’il en est

Siocnarf · #15

Bon je viens de faire les simulations.

1er constat : même en réel, impossible de ne pas payer d’impôts vu la rentabilité.

2ème constat : les 6 premières années, le réel est plus avantageux. Au-delà, le micro-BIC est plus intéressant. Sur la durée du crédit (13 ans), le micro-BIC permet de gagner presque 1000 €.
Mais ça c’est si l’on ne compte pas de travaux.
En comptant le montant des travaux annoncé par Despe44, la différence n’est plus que de 300 € en faveur du micro-BIC sur 13 ans.

Voici les screenshots des résultats :
Sans Travaux :

Avec Travaux

Mes hypothèses :
- augmentation des loyers de 1% par an
- augmentation assurance et impôts fonciers 1% par an
- taux de l’assurance (non précisé par Despe44) : 0,3%
- frais liés à l’achat intégrés dans l’amortissement (ce qui n’est peut-être pas la meilleure idée)
- meubles (5000 €) amortis sur 7 ans
- amortissement murs à 3% par an
- amortissement des travaux sur 15 ans (car façade + volets), 7000 € la 3ème année
- autres frais (ceux dont parle Sky) : 500 € par an
- frais de compta : 500 € (dans la même colonne que les autres fraits). Je n’en ai pas tenu compte comme frais déductibles, j’ai supposé une adhésion à CGA (dont j’ai oublié de compter le coût) donc ils sont déduits du montant de l’impôt à payer)
- pas de rachat de meubles

Conclusion :
- avec des biens offrant une telle rentabilité, le micro-BIC n’est pas forcément moins avantageux
- ce sont les travaux réalisés qui vont en fait faire pencher la balance pour le régime réel dans ce genre de cas.

Pour le cas présenté par Despe, j’opterais quand même pour le régime réel, afin de s’assurer une marge de sécurité sur d’éventuels travaux. Autre chose, je n’ai pas compté d’achat de nouveaux meubles dans ma simulation… Alors que cet achat devrait survenir tôt ou tard, et seul le régime réel permettrait de les amortir.

Désolé pour ceux qui ne sont pas férus de chiffres… et n’hésitez pas à me poser des questions (ou relever des erreurs) sur la simulation.

GoodbyLenine · #16

@Siocnarf : Vos simulations me semblent clairement montrer que le réel est plus avantageux pour les (sans travaux, au moins 3-4) premières années. Donc, pourquoi ne pas commencer au réel, quitte dans quelques années à refaire des simulations, prenant en compte d’éventuelles autres opérations de Despe44 ? Il sera alors toujours possible de passer en micro-BIC…

Par ailleurs, pourquoi ne pas choisir un emprunt sur une durée plus longue (15 ans, 17 ans…) ? Ca augmenterait la trésorerie générée (par exemple utilisable pour d’autres opérations, pour des travaux, ou d’autres aléas), et rendrait le "réel" encore plus avantageux.

Philippe30 · #17

Merci pour vos simulations Siorcnarf.

Il apparait que le réel est plus intéressant au début, c’est normal car les intérêts sont plus élevés au début + amortissement.

Les remarques faites sur un possible passage au micro bic ensuite doivent tenir compte des achats futurs qui viendront diminuer de nouveau la base imposable en apportant des amortissements et des intérêts déductibles.

Le calcul unitaire par bien est intéressant çà faire mais comme le choix d’une fiscalité est globale ( micro bic ou réel ) en prenant en compte d’autres investissements pas forcement avec la même rentabilité, je reste certain que le réel est plus intéressant lors de la phase de constitution d’un patrimoine.

Une fois une certaine de patrimoine acquise , il est toujours possible de revendre certains biens payés dont la rentabilité est faible, la mise en location délicate avec l’argent récupéré une partie peux servir d’apport pour racheter plus grand et générer de nouveau du déficit comptable. tout en conservant un cash flow positif.

Philippe

Siocnarf · #18

GoodbyLenine a écrit :
Par ailleurs, pourquoi ne pas choisir un emprunt sur une durée plus longue (15 ans, 17 ans…) ? Ca augmenterait la trésorerie générée (par exemple utilisable pour d’autres opérations, pour des travaux, ou d’autres aléas), et rendrait le "réel" encore plus avantageux.

Tout à fait, voici quelques résultats de cashflow (moyenne sur 10 ans, sans prendre en compte les travaux) en fonction de la durée du crédit :
- 13 ans, taux 2,6 % : 140 € par mois
- 15 ans, taux 3% : 195 €
- 20 ans, taux 3,3% : 285 €
- 25 ans, taux 3,8% : 330 €

Despe44 · #19

Bonjour à tous,

Je suis ravi de voir que ce sujet suscite autant de réactions. Qui, par ailleurs, me permettront d’optimiser la fiscalité de mon investissement sur le long terme. Micro-bic ou régime réel ? Telle est la question…

Pour réagir à mon tour sur mes projets : il est vrai que je ne souhaite pas en rester là pour l’avenir. Pour autant, je ne recherche pas exclusivement à investir dans des logements meublés. Sous-entendu, il est possible que j’investisse ultérieurement dans des murs commerciaux ou des habitations nues si l’opportunité me semble réelle.

S’agissant de mon projet en cours de réalisation :
L’offre a été retenue pour 63 500 € comme convenu, dont 6 500 € de meubles. Donc le bien est acquis pour 57 000 € en définitive.

S’agissant de la TF, elle est de 535 €, dont 121 € de taxe sur les ordures ménagères (contre 600 € comme annoncé).

Pour les travaux j’ai 2 devis en ma possession:
Ravalement 4 060 € TTC
Remplacement 3 volets 1 560 € TTC

S’agissant de l’emprunt, je me tâte encore quant à la durée : 13 ou 15 ans. Je n’ai pas envie d’en prendre pour plus longtemps quand bien même le cash-flow généré serait plus important.

D’après vos précédentes remarques, devrais-je donc partir sur le micro-bic tant que je ne réalise aucun travaux, puis prendre le réel une fois le ravalement et le remplacement des volets réalisés ?

Merci à vous,

Despe

Siocnarf · #20

Bonjour Despe44,
C’est plutôt le contraire que nous avons montré jusque là. Si vous comptez faire les travaux à court terme, les simulations ont montré que le reel est plus avantageux les premières années, d’autant plus en cas de travaux.
Il vaudra mieux partir sur le micro-BIC plus tard.

Despe44 · #21

Autant pour moi, je suis étourdi !

S’agissant des frais de Notaire, quelles sont les conditions pour les amortir ? sur quelle durée ?

De même pour les travaux, comment cela se passera-t-il au réel si je recours à l’emprunt pour financer les travaux ? les intérêts seront-ils déductibles ? En plus de l’amortissement à proprement parler des travaux (sur 15 ans j’ai bien relevé).

Quant à mes déplacements pour voir mon bien (@ Sky), qu’est-il toléré en la matière ? 1, 2, 6, 12 fois par an ? Comment le prouver ? Que puis-je déduire ? Essence ? Usure normale de la voiture ? (preuve difficile car pas de péage en l’occurrence).

Dernière modification par Despe44 (07/01/2013 17h23)

Despe44 · #22

En parcourant le forum, il semblerait que j’ai omis de tenir compte d’une taxation spécifique, à savoir la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). En qualité de loueur particulier, non professionnel, serais-je assujettis personnellement à cette taxation supplémentaire ? A quoi dois-je m’attendre en terme de coût ?

S’agissant de la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs), je n’ai pas de crainte à avoir d’après ce que j’ai compris, dans la mesure où je suis un loueur personne physique..

En dernier lieu, je vous serais reconnaissant de bien vouloir m’indiquer si certaines formalités administratives sont à réaliser si l’on souhaite débuter la location meublée (non professionnelle).

Déclaration à un quelconque organisme ?
Obligations particulières à respecter ?
Au niveau de l’impôt, quand doit-on faire part de sa volonté d’être imposé au régime réel (et non au régime micro-bic) ?

En vous remerciant d’avance pour la qualité et la pertinence de vos éclairages.

Despe

Siocnarf · #23

Despe44 a écrit :
S’agissant des frais de Notaire, quelles sont les conditions pour les amortir ? sur quelle durée ?

De même pour les travaux, comment cela se passera-t-il au réel si je recours à l’emprunt pour financer les travaux ? les intérêts seront-ils déductibles ? En plus de l’amortissement à proprement parler des travaux (sur 15 ans j’ai bien relevé).

Pas de conditions particulière il me semble pour amortir les frais de notaires. Les pros de la location meublée me corrigeront, mais il me semble qu’ils passent avec l’amortissement des murs. Enfin dans tous les cas c’est l’expert comptable qui se chargera de ça.

Sinon les intérêts pour un éventuel crédit finançant les travaux sont tout à fait déductibles, ils passent en charges.

Pour vos autres questions sur les démarches, ce sujet a été abordé de nombreuses fois (faites une recherche sur LNMP entres autres, il y a beaucoup de matière, mais vous trouverez votre bonheur !)

Despe44 · #24

"Pas de conditions particulière il me semble pour amortir les frais de notaires. Les pros de la location meublée me corrigeront, mais il me semble qu’ils passent avec l’amortissement des murs. Enfin dans tous les cas c’est l’expert comptable qui se chargera de ça."

Pour tout vous dire je ne comptais pas avoir recours à un comptable.
Est-ce une obligation ? L’intervention d’un tel expert réduirais sensiblement la rentabilité du projet compte tenu des honoraires demandés.

Siocnarf · #25

Non pas forcément…
Car dans tous les cas ses honoraires sont déductibles.
Et même mieux, en adhérent à un CGA (Centre de Gestion Agréé) :
1- vous évitez une majoration de 25% de votre bénéfice
2- ces mêmes honoraires de comptable sont déductibles non pas de vos revenus, mais du montant de vos impôts.

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Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute

#1 04/01/2013 10h42

#2 04/01/2013 11h23

#3 04/01/2013 11h29

Despe44 a écrit :

#4 04/01/2013 12h03

#5 04/01/2013 12h46

Despe44 a écrit :

#6 04/01/2013 13h40

#7 04/01/2013 15h11

#8 04/01/2013 16h50

#9 04/01/2013 17h10

#10 04/01/2013 18h52

#11 05/01/2013 01h24

#12 05/01/2013 05h42

Despe44 a écrit :

#13 05/01/2013 07h20

Siocnarf a écrit :

#14 05/01/2013 10h58

Sky a écrit :

#15 05/01/2013 23h15

1 #16 06/01/2013 03h38

#17 06/01/2013 05h59

#18 06/01/2013 08h51

GoodbyLenine a écrit :

#19 07/01/2013 12h06

1 #20 07/01/2013 12h13

#21 07/01/2013 12h48

#22 08/01/2013 16h07

#23 08/01/2013 16h33

Despe44 a écrit :

#24 08/01/2013 17h03

#25 08/01/2013 17h12

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