Comment se séparer de parts de société immobiliere en time-sharing ?

Dans la même résidence, la seconde quinzaine de juillet d’un appartement 2 pièces de 30 m², pour 4 personnes, avec terrasse et parking, est à vendre pour 3800 €… https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immo … 2654902894

Le votre a une durée de time share double (un mois), dont une période a priori plus recherchée (avril, si c’est pendant les vacances de pâques et qu’il y a de la neige), et une moins recherchée (juin, peu de demande). Mais vous n’avez pas précisé sa surface ni sa capacité d’accueil ce qui empêche de comparer.

Il serait intéressant aussi d’avoir une approche rentabilité locative. Si je prends l’exemple de cet appartement à vendre et que je fais confiance à l’annonce :
"Charges annuelles environ: 400Euros pour la quinzaine, comprenant charges, électricité, entretien, draps, serviettes, stationnement, nettoyage, gardiennage, piscine, transats, etc…

Locations possible: 425 Euro(s)/semaine soit 850 € la quinzaine". Combien prend l’agence gestionnaire ? Si c’est 30 % comme souvent en saisonnier, il reste 595 €.
soit un revenu net avant impôt de 195 €/an.
195 / 3800 = 5%. C’est vendu à 5 % de renta nette avant impôts. Même si le prix semble très bas, c’est peut-être encore trop cher !
Je vous suggère de faire ce calcul de rentabilité locative de celui que vous avez à vendre.

Au final je suis bien d’accord avec Oblibe : il faut le vendre à relativement bas prix, pour que ça parte. L’annonce que j’ai donnée en lien est là depuis déjà plus d’un mois.

Bernard2K, le 01/06/2024 a écrit :

Dans la même résidence, la seconde quinzaine de juillet d’un appartement 2 pièces de 30 m², pour 4 personnes, avec terrasse et parking, est à vendre pour 3800 €… https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immo … 2654902894

Locations possible: 425 Euro(s)/semaine soit 850 € la quinzaine". Combien prend l’agence gestionnaire ? Si c’est 30 % comme souvent en saisonnier, il reste 595 €.
soit un revenu net avant impôt de 195 €/an.
195 / 3800 = 5%. C’est vendu à 5 % de renta nette avant impôts. Même si le prix semble très bas, c’est peut-être encore trop cher !

Je vous suggère de faire ce calcul de rentabilité locative de celui que vous avez à vendre.

Vous oubliez les 550€ de "de frais de transfert à la charge de l’acquéreur", ce qui nous fait une rentabilité brute de 195/( 3800  + 550 ) soit un 4,4% brut, pour un "investissement" invendable, un risque de faillite du gestionnaire, de révision des loyers à la baisse et de devoir financer de futurs travaux.

p.s : j’ai un petit doute sur ce qu’a mis le vendeur : "Excellent investissement mais départ à la retraite"

Ils n’acceptent de prendre des mandats de vente à zéro. Il faut que le prix de vente soit au moins à hauteur des frais qu’ils prennent (de mémoire 1000 euros).
Si vous échangez avec eux vous verez qu’ils font tout pour vous découragez de mettre en vente et ne font aucunement preuve de bonne volonté.

Je me permet de reagir sur les commentaires disant que le timeshare est un mauvais investissement.
Je ne partage absolument pas cette idee.
Il faut bien savoir ce que l’on achete, la periode achete a une importance capitale.

Je vais prendre mon exemple.
Je possede une semaine:
-Periodes de vacances scolaire garantie. 
-Station de ski des 3 vallees.
-Les charges sont de 450 euros .
-Loyer de 1300 euros.
En 20 ans, une seule annee l’appartement n’a pas ete loue et je n’y suis pas alle. C’etait durant la Covid.

Je considere la valeure de revente egale au prix d’achat car la semaine est demande.
Vente directe entre societaire via une mailling liste mise en place par les societaires.
Et les annees ou les enfants voudront/devront aller skier durant les vacances scolaire ils peuvent y aller.

La demande locative et le prix des charges comptent enormement dans ce genre d’investissement, si le risque de vacances locative est eleve (hors saison) c’est beaucoup moins interessant.

Dernière modification par JeromeLMNP (07/06/2024 11h15)

Smeuky, je vous conseille de recuperer les documents de la derniere Assemble Generale, vous trouverez dedans les coordonees des membres actif du Conseil d’Administration. (souvent/toujours locataire de la residence).

Il seront les plus aptes a vous informer sur l’existence d’un marche parallele entre societaire pour la revente de periodes.

Je remarque que les messages évoluent entre deux extrêmes :
- dire que c’est un boulet. C’est ce que disent Oblibe et tigrou (qui dit que ce serait une chance d’arriver à s’en débarrasser pour l’euro symbolique)
- dire que ça peut être un bon investissement, notamment en fonction des dates, nous dit JeromeLMNP.

La raison de ces divergences, c’est que chacun a une expérience très différente du timeshare, comme dans la parabole des aveugles qui touchent chacun une partie différente de l’éléphant et en déduisent des choses très différentes.

Pour savoir si c’est un boulet ou non, il faut préciser la qualité et la valeur de ce timeshare, qui  dépendent de :
- de l’attractivité de la station
- de la qualité du bien lui-même (studio en RDC ou T5 en dernier étage ?)
- de la durée du timeshare
- de l’attractivité des périodes du timeshare
- du montant des charges VS le montant du loyer possible
- de la qualité de la résidence et de son exploitant.

Qualifier tous ces éléments, c’est le boulot de smeuky. Et ce boulot n’est pas fait, ou en tout cas il n’en fait pas état.

A ce stade, on a les réponses suivantes sur ces différents points :
-  c’est une station assez attractive (station "réputée" nous dit smeuky).
- qualité du bien inconnue (on ne sait rien, même pas la surface)
- la durée est importante : une quinzaine en avril une quinzaine en juin soit 4 semaines au total.
- - l’attractivité des périodes du timeshare : il y a une période attractive en avril, qui devrait coïncider avec les vacances de Pâques d’au moins une zone (à vérifier) ; une en juin peu attractive a priori, sauf évènement remarquable à cette période dans la station, genre festival (à vérifier aussi).
- le montant des charges VS le montant du loyer possible : si vraiment les charges sont de 400 €/an, c’est à dire 400 € pour 4 semaines, c’est plutôt très bas. Or, on s’attendrait plutôt à 400 €/quinzaine, n’y a-t-il pas une confusion à ce sujet ? A vérifier. Vérifier aussi, si mise en location, le montant des coûts supplémentaires (commission de l’agence, conciergerie, etc), pour établir la rentabilité locative.
- de la qualité de la résidence et de son exploitant : plutôt bof, et résidence ancienne, mais c’est à vérifier et préciser aussi : lire les CR d’AG, discuter avec les autres propriétaires dans la résidence, lire les avis sur tripadvisor, etc.

Pour éviter la lecture dans le marc de café, il convient de préciser tous ces points, afin d’établir si ce timeshare a une valeur marchande et qu’il est vendable, ou si au contraire c’est un boulet dont on se serait heureux de se débarrasser pour l’euro symbolique. La façon de s’en débarrasser va évidemment être très différente s’il a une valeur ou non.

Smeuky, on compte sur vous pour faire ce travail et pour nous tenir au courant, afin de contribuer à la connaissance commune du forum, en retour des bons conseils reçus ! D’avance, merci.