Séparation : comment se séparer d'un bien locatif et d'un crédit sans pénaliser l'autre ?

JMeuret · #1

Bonjour,

Je suis de plus en plus dans l’idée d’acheter un bien immobilier, mais j’ai un crédit partagé sur un bien locatif partagé et ça va forcement me bloquer. L’autre propriétaire n’est pas dans une optique de revente et aimerait garder le bien.

On s’entend plutôt bien (avoir des enfants en commun ça aide beaucoup), et je ne veux pas pénaliser cette personne. Mais il faut que j’avance.

Elle m’a dit on peut s’arranger si je ne veux plus du bien, mais elle n’y connait pas grand chose et je sais que tout n’est pas si simple.

Existe-il-une solution possible sans passer par la revente ?

En gros l’idée que je sais naïve serait qu’elle me donne la moitié de la différence de somme entre le prix de vente estimée et le reste du prêt.
Il faudrait aussi que je sois désolidarisé du prêt et qu’elle ajoute une somme permettant de réduire ses mensualités pour rentrer dans les 33% pour que cette opération soit validée.
Avec bien sûr un notaire pour gérer ça (aucune idée du prix) ?
Est ce que c’est envisageable

A et B revendent le bien à A; mais les frais de notaire me semblent exorbitants et le crédit reparti à zéro sera bien + élevé.

Une solution serait qu’on rembourse cash le crédit et qu’on voit avec un notaire pour changer la propriété du bien.

D’autres solutions ? Des avis?

Mots-clés : bien locatif, bien partagé, séparation

GoodbyLenine · #2

Vous pouvez commencez par aller voir votre banque, pour lui demander si elle consentirait à ce que votre partenaire reste seul(e) redevable de l’emprunt en même temps que vous lui céderiez votre partie de l’indivision (car c’est bien dans cette situation que vous semblez être) sur ce bien. Vérifiez au passage que ça aurait bien l’impact souhaité sur votre capacité d’emprunt…

Ensuite, voyez avec un notaire combien cette "manoeuvre" va vous couter chez lui (les droits pour la vente de votre quote-part du bien, assurément, encore plus si le prêt était dans l’acte d’acquisition ou qu’il y avait une hypothèque ou PPD). Ajouter à ce montant celui des probables frais que la banque vous aura annoncé pour la manoeuvre…

Sinon, pour prendre un peu de recul, n’oubliez pas que la conjoncture actuelle est assez peu favorable aux investissements immobiliers financés à crédit (encore moins en se mettant proche du taquet d’endettement), sauf à avoir certains "talents" particuliers (comme savoir faire ou faire faire des travaux d’amélioration du bien, à un coût avantageux, et qui ajouteraient beaucoup de valeur au bien) : l’écart entre les taux d’intérêts (pour ceux qui arrivent à emprunter) et le rendement (net, et pour vous prenant en compte tous les frais pour vous séparer de la quote-part de l’autre bien et des engagements de crédit qui y sont attachés) de la plupart des biens immobiliers est beaucoup trop faible, voire parfois négatif. Peut-être vaudrait-il mieux attendre que la conjoncture soit plus favorable pour vous lancer dans un tel projet…

JMeuret · #3

Réponse intéressante, je ne sais pas si votre dernier paragraphe reste valable, mais j’ai oublié de préciser qu’il s’agissait d’un achat pour une résidence principale, pas un investissement locatif. Du coup je me vois pas attendre plusieurs années que la conjoncture s’améliore.

fred42 · #4

Avec votre dernière information : désir d’acheter votre résidence principale, je dirai que si l’autre personne n’est pas capable d’acheter votre part du bien (en empruntant si besoin, mais aux taux actuels), la seule solution est de vendre le bien à quelqu’un d’autre.

Pensez à vous avant tout. Une séparation, c’est aussi savoir arrêter les anciens projets en commun. Je ne parle évidement pas de vos enfants, mais bien de votre investissement locatif.

Évitez de vous pénaliser vous-même.

Canyonneur75 · #5

Votre projet m’inspire les commentaires suivants :

- Il ressort de votre message souhaitez réduire votre taux d’endettement. En revanche dans le reste de votre message, on ne comprend pas clairement si vous souhaitez garder la part déjà libérée.

- D’un point de vue factuel, A et B ne vont pas vendre à A. B va vendre à A une portion du bien (par exemple 30%) - Compter environ 10% de frais (sauf si la valeur du bien est faible) par rapport à la valeur transmise.

- Il n’est pas du tout certain que la banque accepte de faire basculer le prêt sur A, même avec des pénalités. Le fait d’avoir plus qu’un emprunteur augmente le risque d’impayé (quel est le profil de risque de A par rapport à celui de B ?), d’une part, et la politique de la banque peut être d’obtenir le remboursement intégral des prêts à bas taux lorsque l’occasion se présente. Il est donc urgent de consulter votre banque.

- Etes vous libre de tout engagement fiscal (Pinel, déficit foncier ou autre) ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (08/09/2023 11h37)

xazh · #6

En résumé simple : sortie d’une indivision par rachat de soulte.

La valorisation classique est effectivement valeur du bien (au prorata de vos droits) diminuée des dettes (au prorata de vos responsabilités).

Le problème, c’est que la banque n’a aucune obligation d’accepter la désolidarisation, même si dans l’opération vous rembourser par anticipation et via apport de cash la part du prêt vous revenant. Elle peut exiger un refinancement complet, via un nouveau crédit, pour cette opération.

Reste alors la vente classique ou la licitation judiciaire, nettement plus couteuse qu’un accord.

EDIT - complément

J’y pense, en cas de refinancement du prêt, vu que c’est un bien locatif, et si ce bien entre dans le régime foncier, par défaut le cout du prêt ne sera déductible qu’à concurrence des intérêts du prêt initial. Il est possible de demander à déroger ponctuellement, par exemple pour înclure des frais de refinancement, à condition que sur la durée restante du prêt nouveau, la déduction cumulée soit au maximum équivalente.

Tlaloc · #7

Dur de répondre sans chiffre. Valeur du bien ? CRD ? valeur locative ?
Vos revenu, votre loyer ? votre épargne ?

Si vous avez les moyens de rembourser et de lui revendre votre part, c’est le plus simple. Pas forcément le plus avantageux.

Ce qui est sûr, c’est que la banque va compter 100% de la mensualité dans votre taux d’endettement.

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