Comment estimer un bien immobilier avec une grosse différence de surface au sol vs Carrez ?

La règle des 1m80 sert justement à estimer la surface habitable, le reste ne correspond à peu près à rien dans les estimations des agents, et souvent dans la tête des acheteurs !

Ma résidence principale fait 130m2 + 15m2 entre 1m80 et 1m50, je l’ai payé le prix des 130m2

évidement c’est mieux pour moi d’avoir cette surface que de ne pas l’avoir, et elle est largement utilisée pour faire des rangements ce qui me fait gagner de la surface utile au final (moins de placards), mais personne n’a évalué le bien comme plus cher pour cette raison, ni moi ni les vendeurs ni l’agent immobilier.

Après il est possible que l’offre et la demande tirent un peu les prix vers le haut, mais couper la poire en deux comme vous le faite est très éloigné de la réalité.
D’autant plus qu’en tant que grand (1m95) j’aurais tendance à dire que toute surface en dessous de 2m de haut fait baisser la valeur de la maison … chacun voit donc midi à sa porte, et je pense que la règle est assez proche de la réalité (pour des gens pas trop grands en tout cas)

D’ailleurs, pour l’anecdote, toutes ces pièces concernées sont utilisée par les gens les plus petits de la famille, je n’y vais presque jamais :-)

Tlaloc a écrit :

Si je devais donner un chiffre au pif, je donnerais un coefficient de 0,1 pour les m2 <1m et 0,3 pour les m2 entre 1m et 1m80.

Et 0,7 pour les m2 entre 1m80 et 2m10, si on parle de valeur.

Ce qui peut faire de la surface Carrez une assez bonne approximation de la valeur réelle, puisque le gain en valeur apporté par les m2 en dessous de 1m80 peuvent compenser la perte en valeur issue de ceux entre 1m80 et 2m10.

Je pense qu’il n’existe aucune règle défini pour ajouter de la valeur au bien concernant les surfaces au sol hors loi Carrez

C’est un peu comme une cave, un grenier non aménageable ou une grande hauteur de plafond

De toute façon, on est bien d’accord que ce n’est pas uniquement le prix au m2 qui défini la valeur d’un bien

Il y a énormément de paramètres à prendre en compte (étage, luminosité, transports, commerces..) donc à vous de juger le prix si vous pensez que ces m2 apportent réellement une plus value ou à l’inverse sont un défaut comparé à des biens similaires en surface Carrez

Pour ma part, j’avais acheté un appartement qui avait 80m2 en Carrez et 150m2 au sol
Je peux vous dire qu’après aménagement, cela a fait son effet auprès des acheteurs et j’ai quasiment fait X2 sur le prix d’achat après rénovation

J’ai utilisé des rampants pour faire des rangements dans la cuisine, un dressing, y mettre un poêle à bois, faire un espace cosy dans une mezzanine sous le toit et j’ai fait en sorte de trouver du mobilier qui s’adapte à ces espaces. En bonus, j’ai aménagé à petit prix la cave en atelier et salle de sport, les acheteurs y ont vu comme moi des m2 bonus non négligeables

Autre exemple:
J’ai acheté un appartement à la Réunion de 60m2 Carrez plus une varangue fermé type veranda de 20m2 (il s’agit d’une terrasse couverte qui se ferme avec des nakos)
Cet espace est considéré fiscalement comme une surface extérieur mais vu le climat ici, c’est réellement utilisable comme un intérieur toute l’année

Le vendeur était un investisseur métropolitain donc sans connaissance du marché local. Il s’est basé sur le prix au m2  type "meilleurs agents" qui était donc énormément à mon avantage.
Résultat, j’ai acheté cet appartement 80k€ en dessous de sa valeur réel (le prix auquel s’est vendu le même bien moins bien situé dans la copro à la même période)

Dernière modification par Enzo (13/06/2024 18h29)