Comment estimer un bien immobilier avec une grosse différence de surface au sol vs Carrez ?

Déjà, prendre 50% de la surface et la rajouter à la surface Carrez, ça n’a pas de sens. La surface Carrez, c’est la surface Carrez, la surface habitable, c’ets la surface habitable, et la surface au sol, c’est la surface au sol.

Ensuite, les prix sont libres, donc vous pouvez bien afficher le prix que vous voulez, à vous de voir si vous aurez un preneur.

Maintenant, comment valoriser la surface sous 1m80 ? Ca dépend beaucoup de la hauteur en fait, donc de la forme de la sous-pente.
La hauteur entre 0 et 1m n’a pas beaucoup d’intérêt. Par contre, j’ai acheté un appartement avec 50% de surface supplémentaire entre 1m et 1m80. Clairement, c’est très valorisable, ça agrandit les pièces, les meubles rentrent dessous, etc etc … comme j’ai payé peut être 10% de plus au m2 que le prix correspondant à la surface Carrez, je pense avoir fait une bonne affaire.

Ne pas oublier que si les m2  de hauteur inférieure à 1,80 m2 sont valorisables, les hauteur entre 1m80 et 2m10 ne sont pas valorisables autant que des m2 de hauteur 2m50 à 2m60.

Si je devais donner un chiffre au pif, je donnerais un coefficient de 0,1 pour les m2 <1m et 0,3 pour les m2 entre 1m et 1m80.

Qui dit dernier étage dit aussi peut-être accès aux combles.

Bonjour,

JMeuret a écrit :

Quelle méthode serait à peu près fiable. Ajouter par exemple 50% de la surface au sol et le mettre dans la surface au Carrez? Par exemple un 25 m2 carrez de 50m2 au sol serait considéré comme un 37m2?

C’est la loi Carrez qui définit la méthode de mesure, vous ne pouvez pas la redéfinir à votre convenance.

Après vous pouvez raisonner en volume : tant de m2 en loi Carrez et en bonus tant de m3 disponibles hors loi Carrez et aménageables. C’est tout à fait un argument de vente.

De toute façons c’est le mieux disant des acheteurs qui en l’acceptant validera le prix…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (13/06/2024 20h17)

La valeur des m² sous 1,8 m dépend notamment :
- de la cherté de la ville. Si c’est une ville à 1000 €/m² ils ne valent rien puisque je peux trouver un grand bien, sans cette contrainte de hauteur, pour à peine plus cher. Si c’est à Paris ils valent cher.
- de la qualité de l’aménagement. Si l’agrément qu’ils amènent est évident, alors ça vaut quelque chose, si ce sont des placards moches et mal foutus, ça ne vaut pas grand chose.
- des autres inconvénients d’habiter sous les toits, tels que : 1) absence de vues par les fenêtres ? S’il y a une belle vue sur les toits ou un monument, ça donne de la valeur. Si n’y a que des Velux ne donnant pas de vue, ça fait perdre de la valeur. 2) L’isolation : si très bien isolé, ok. Si froid en hiver et chaud en été, ça fait perdre de la valeur. 3) présence d’un ascenseur ? Largeur de l’escalier et/ou de l’ascenceur ? Si le dernier étage n’est accessible que par un escalier étroit où l’on n’arrive à faire passer aucun meuble. 4) toiture étanche ? Ponts thermiques ? A la moindre trace de coulure ou de moisissures, ça fait perdre de la valeur.

Donc il n’y a pas de règle unique, il y a des critères à analyser au cas par cas. C’est ce qui permet de cerner un prix demandé ; sachant que le vrai prix sera forcément, au final, celui où l’offre et la demande se rencontrent.