Comment évaluer la décôte d'un bien immobilier n'ayant pas les conformités ?

La prescription pénale en urbanisme est de 6 ans et prescription civile de 10 ans, à compter de l’achèvement des travaux. En l’absence de DAACT, l’ancienneté de l’achèvement des travaux peut être prouvé par tous moyens (factures, attestations). Donc, pour les non conformités anciennes, vous êtes a priori couvert.
Concernant la toiture terrasse, si elle avait plus de 10 ans, il aurait mieux valu jouer sur la prescription que sur le dépôt d’un nouveau PC. Peut-être est-ce encore possible.

Le montant de la décote, en première approche, je dirais :
-  si ancien et prescrit, zéro décote.
- Si pas prescrit, décote = montant des travaux de remise en état.

Notez aussi que ce je m’en-foutisme administratif peut se retrouver dans d’autres aspects de cette maison. Avez-vous des plans ? Savez-vous où passent les réseaux ? Qualité de la construction ? L’entretien a-t-il été réalisé correctement ?

Je trouve un peu désagréable lorsque les acquéreurs qui demandent une baisse de prix alors que, souvent, ils ont bien été informés des défauts. Donc, baisse de prix ou pas, c’est une question de négo. Vous pouvez demander une baisse de prix. Le vendeur peut refuser. Il ne vous restera alors qu’une alternative : acheter au prix, ou bien refuser l’achat en activant la seconde clause.

Merci pour vos retours rapides.

Pour vous répondre :

@Bernard2K :
1- La toiture terrasse a 4 ans donc ce n’est pas encore prescrit, d’où la nécessité de régulariser avant la vente

2- Je suis en phase avec vous sur les conséquences potentielles de ce "je m’en-foutisme" mais a priori pas de soucis sur la qualité de la maison, la documentation ou l’entretien

3- Je suis aussi d’accord qu’une demande de baisse de prix à ce moment de la vente n’est pas très "gentleman", mais je pense aussi qu’à un moment il faut savoir arrêter d’avaler les couleuvres.
En l’occurrence, si je fais le parallèle avec une voiture, c’est comme si on me vendait une voiture en prétendant un contrôle technique vierge et, le jour de la vente, finalement je vois des anomalies sur le CT (les manques de conformité pour l’immobilier). J’accepte quand même de l’acheter en me disant que tant pis, je fais mon affaire de ces anomalies.
Mais, en appelant le centre de CT, j’apprends qu’en fait la voiture n’a pas le CT => dans ces conditions, j’estime (mais sans doute à tort vu vos retours), que si on veut faire affaire, il faut renégocier en prenant l’ensemble des conditions (anomalies + manque de CT) car le prix de la voiture doit tenir compte de ces décotes..

4- Vous écrivez " si ancien et prescrit, zéro décote.". C’est bien sûr ce point là que je m’interroge car cela veut dire qu’en cas de sinistre sur la piscine dans 10 ou 15 ans (affaissement de terrain par exemple) nécessitant une reconstruction, si le PLU interdit (ou réduit les dimensions) la construction de piscine dans la zone, ne pourrons pas remettre une piscine et pour moi c’est une moins-value.

@lachignolecorse:

1- je parle de la conformité qui va avec la déclaration d’achèvement : Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) | Service-Public.fr

2- vous avez raison concernant le fait de revenir maintenant sur le prix, je ne suis pas des plus à l’aise, mais cela est lié à un fait nouveau (refus de la toiture terrasse par l’urbanisme) et les autres éléments expliqués dans le point 3 ci-dessus

3- En dehors de l’abris voiture, tout le reste a normalement bien été déclaré aux impôts donc pas de soucis de ce côté là.

4- La régularisation a été demandé d’un commun accord car les travaux sont relativement récents. Nous sommes en phase sur la "moins-value". Ma question concernait plutôt l’autre partie de la discussion de prix à savoir les manques de conformité

Pas de réponse facile. J’ai eu un cas similaire il y a deux ans. Il s’agit d’une pure histoire de négo avec l’acheteur. Je n’étais pas trop en position de force (remontée des taux en cours). Mes recos:

- Obtenir avant vente la régularisation de tout ce qui peut l’être (piscine, dépendance, abri)

- Accepter de prendre certains risques lorsqu’on ne peut plus rien changer ET que la construction a plus de 10 ans (extension trop proche du terrain mitoyen)

- Laisser tomber ce qui aurait un trop gros impact sur la taxe foncière potentielle lorsque ce n’est pas visible de l’extérieur.

Certes, mais si on lit bien ce jugement : "A la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable."
Ce ne sont donc pas toutes les constructions illégales qui ne bénéficient pas de la prescription, mais seulement celles qui étaient soumises à PC.

Il y a donc les cas suivants qui doivent être distingués :
- construction autorisée, mais DAACT jamais déposée. La construction est légale… si elle est conforme au projet autorisé. Il faut pouvoir justifier d’une date d’achèvement des travaux, par tout moyen (attestation, témoignage…).
- construction réalisée sans DP alors qu’elle aurait dû en avoir une : prescription pénale de 6 ans et civile de 10 ans.
- construction réalisée sans PC alors qu’elle aurait dû en avoir une : pas de prescription.
- cas que vous n’avez pas évoqué, mais qui est très important quand on est concerné : infraction au code du patrimoine (essentiellement en zone ABF et notamment aux "abords" d’un monument historique), pas de prescription.