Toboli : étude de cas immobilier (SCI avec SAS en actionnaire et locataire)

Je ne pense pas que ça coince au niveau de l’accès au crédit bancaire, ni au niveau fiscal pourvu que tout soit bien carré (bail formel, et loyer au prix du marché).
Votre cas est très courant ; il y a beaucoup d’entrepreneurs qui font une SCI pour loger leurs locaux professionnels, qui peuvent parfois comporter leur résidence principale.
Notez quand même que, si la SASU apporte en CCA sans contrepartie, on pourrait vous reprocher, en tant que gérant de la SASU, un acte anormal de gestion. Car, si elle a intérêt à se loger, elle n’a pas intérêt à prêter de l’argent sans contrepartie. Vous pourriez décider que la SCI rémunère les CCA.
Pour éviter quand même les situations comme 2023 où le CCA est rémunéré à 6 % ce qui fait beaucoup, vous pourriez écrire une formule du type : "CCA rémunéré annuellement à la plus basse de ces deux valeurs : 2 % ; taux maximal de rémunération d’un CCA fiscalement admissible tel que publié par l’administration".

En dehors de ces aspects je fais quelques remarques sur des sujets auxquels on ne pense pas forcément :
- acquéreur personne morale, donc moins de droit renoncer avant l’achat. Solution : faire un avant-contrat comme si l’on achetait en nom propre, avec faculté de substitution, puis substituer dans l’acte authentique.
- personne morale donc architecte obligatoire dès 1 m² de travaux (pour un permis de construire ; pas pour une DP) (articles 3 et 4 de la loi de 1977. Je pense que même sans que les travaux soient soumis à PC, ça poserait des problèmes d’assurance. Par exemple, si vous faites faire des travaux à un couvreur, puis que le toit fuit et que vous l’attaquez pour dédommagement, son assurance, puis le juge, vous diront : "Mme la personne morale, où est votre architecte ? Comment avez-vous pu concevoir et ordonner des travaux sans architecte alors que la loi vous en fait obligation ?" (paragraphe édité pour suite aux remarques de serenitis plus bas)
- personne morale autre que SCI familiale, donc si vous mettez ultérieurement l’appartement en location nue, ça sera bail de 6 ans et pas de droit de reprise pour habiter.

J’en oublie sans doute. Il faut prendre en compte, de manière générale, que dans l’immobilier, une personne morale (autre que SCI familiale) est considérée comme un acquéreur, un bailleur, puis un vendeur in fine, puissant, professionnel et compétent. L’autre partie (vendeur, locataire, puis acquéreur in fine) est donc considérée comme plus fragile, et donc davantage protégée par la loi et par le juge. Et quand, en tant que propriétaire, vous êtes face à un fournisseur, type entreprise du bâtiment, vous n’êtes pas un "consommateur" avec toute la protection qui va avec.

Dernière modification par Bernard2K (31/07/2024 14h47)

Je ne suis pas banquier mais voici quelques réflexions : une société commerciale dans l’actionnariat ne solidifie jamais le dossier vis-à-vis des banquiers, puisque l’activité d’une société commerciale est risquée par nature et que les associés ne sont pas indéfiniment responsables, contrairement à une SCI. La solution est que vous et/ou votre femme vous portiez caution pour la totalité de l’emprunt.  Par ailleurs pour que la SASU puisse prêter en CCA elle n’a pas besoin d’avoir beaucoup de parts, 1% suffirait.

Toboli a écrit :

étant donné que la SASU apporte un gros apport (par exemple 50% du montant total du bien immobilier), on se devait de lui attribuer une part du capital dans la SCI proche de sa contribution financière.

Pourquoi ? Posez la question à votre expert-comptable.
Personnellement, tant que la SASU y trouve un intérêt financier (rémunération CCA) et tant que cette rémunération du CCA reste minoritaire dans le chiffre d’affaires de la SASU, je ne vois pas le problème. Mais je ne suis pas expert-comptable !

Je ne suis pas juriste ni spécialiste du sujet (du tout !) mais qu’une SASU dont vous êtes l’unique actionnaire prête de l’argent à une SCI pour acheter un appartement où votre épouse et vous allez habiter (et qui servira de manière minoritaire à votre activité professionnelle), cela me parait quand même à la limite de l’abus de droit…

Si la SCI achète des locaux professionnels avec un petit logement d’habitation à côté pourquoi pas, si c’est pour acheter un appartement à usage d’habitation dans lequel une petite partie sert de bureau pour votre activité de freelance informatique cela me parait plus difficile à justifier.

En phase avec les réponses de B2K, je relève deux points :

Sur la question de l’architecte, question de ma part : si la sas n’est pas un assimilé pro du bâtiment, cela reste une obligation ? En comparaison, quand une société vend ses voitures, si elle n’est pas pro de l’automobile, elle n’est pas tenue à la garantie qui va avec …(j’ai déjà eu ce type de litiges dans le passé et c’est passé ainsi…)

Sur le niveau de détention par la sas, j’affirme que le niveau minimum de détention est de 10% pour engager un gros apport en CCA qu’il faudra rémunérer comme expliqué avec une constance sur la durée de méthode de calcul du taux : perso je mets toujours le taux légal, ça évite de se compliquer la vie et quand on est des deux côtés cela ne change pas grand chose au final pour soi.

Comme j’ai pu le partager au fil du temps sur ce forum, j’ai pris des conseils dont j’ai synthétisé les retours sur des projets que je qualifierai de border Line. Je ne fournis pas de texte ni mode d’emploi, juste des indications sous forme affirmative que chacun est libre d’apprécier ou non.

Même ligne que sur la gérance charge non déductible dans une holding patrimoniale dont nous avons parlé au printemps, je demande à mes conseils une ligne de prudence à  suivre et pas une littérature juridique à me fournir.

Je précise que j’ai travaillé des projets dont mes enfants étaient  associés majoritaires avec ma holding qui apporte du cash, une garantie bancaire et détient ….10% des parts.

Juste du vécu que je partage, tout comme mes litiges automobiles précités, avec une petite capacité à orienter un débat quand il termine dans une cour, ce qui ne vaut bien sûr aucun texte

Édit / je sais également que 5% est le minimum …du régime mère fille, ce qui n’est pas la question du jour