Vince009 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble en nom propre ou SAS ou SCI IS ?)

Bonjour,

J’aimerais vous aider mais ça dépasse un peu mes compétences. Je vais peut-être dire des bêtises, mais ça aura au moins le mérite de lancer la discussion.

Vous dites que vous cherchez surtout à réduire l’IR. Pourtant, pacsé et avec un enfant, il faut réfléchir à ce que devient votre patrimoine (très important) s’il vous arrive quelque chose.

Donc, déjà, en termes de structuration de l’activité de bailleur :
- la location nue rentre dans les revenus fonciers, activité civile par nature. Du coup, une entreprise (SASU ou SARL ou autre) ne me semble pas adaptée.

- vous dites que l’imposition commence à devenir importante. Il y a sans doute un effet d’épuisement des charges déductibles (moins d’emprunt et épuisement du stock de travaux déductibles).
Il faut regarder aussi comment vous vous situez par rapport à la limite de tranche. Si je compte bien, la limite qui vous ferait passer à 41% de TMI est 71 826 x 2,5 parts soit 179 565 €.
A supposer que vos revenus fonciers nets soient de l’ordre de 70 k€ (sans doute moins si vous avez suffisamment de charges à déduire), les revenus de vos deux activités professionelles 47 k, et le revenu foncier supplémentaire net de votre nouvelle acquisition à 20 k€, vous avez encore de la marge.

Donc, vous êtes à 30 % d’IR (+15,5 % de PS) et vous allez le rester pour encore un moment : l’imposition n’augmente donc pas en termes de taux ; c’est plutôt vos charges déductibles qui baissent et votre revenu foncier global qui augmente.

- vous n’êtes pas soumis à l’ISF ? Vous ne devez pourtant pas être loin…

-je ne vois pas bien quelle structure pourrait vous permettre de baisser l’imposition. Peut-être une SCI IS, mais ça coûte au moment où vous faites la SCI (frais de mutation), et ensuite, c’est reculer pour mieux sauter (imposition sur les dividendes ; et surtout forte imposition sur la plus-value compte tenu de l’amortissement des biens).

Au total, tant que vous êtes en location nue (revenus fonciers) la possession en nom propre me semble bien adaptée. En tout cas, je ne connais pas de solution miracle pour réduire l’imposition des revenus fonciers.

- comme solution partielle, je vois le LMNP sur une partie de vos biens. Ca peut sembler un peu tordu qu’un agent immobilier puisse être "non professionnel", mais je n’ai rien lu dans le statut et les seuils qui le déclenchent qui interdiraient à certaines professions de l’exercer. Si ça se confirme, vous pourriez passer "une certaine quantité" de vos biens en meublé, et bénéficier des dispositions fiscales avantageuses du LMNP.

-la location meublée en version professionnelle est possible aussi. Soit LMP, soit dans une société structurée pour cela (exemple : SARL, SASU, SCI IS même si ce dernier choix n’est sans doute pas le meilleur).

-est-ce que vous voulez continuer à gérer de l’immo en direct, à long terme ? Vous pourriez aussi penser à revendre progressivement pour investir ces sommes sur des supports moins contraignants en gestion (actions, SCPI…).

A mon avis, il faut inclure une réflexion sur le devenir de votre patrimoine s’il vous arrive quelque chose. Le PACS crée les mêmes avantages de succession que le mariage, mais ne crée pas de droit de succession. Il faut un testament pour cela. Sans testament, c’est votre enfant qui hérite, votre compagne n’aura rien. Elle se retrouvera à gérer un patrimoine énorme qui appartient à votre enfant, sous le contrôle du juge. Inversement, si vous faites un testament "au dernier vivant", votre enfant n’aura peut-être pas autant que vous vouliez. A vous de trouver le bon réglage.

Quand je dis le devenir en cas d’héritage, c’est aussi en termes d’effets adverses :
- Supposons que vous ayez un patrimoine d’1,5 M€. Si votre enfant hérite seul, ça dépasse allègrement l’éxonération de 100 k€, donc il faudra payer des droits de mutation assez élevés. Votre compagne devra donc sans doute revendre plusieurs biens, au nom de votre enfant et après acccord du juge, pour payer les droits.
- Si vous optez pour des régimes avec amortissement de la valeur (LMNP ou LMP ou SCI IS par exemple), l’héritage peut déclencher le calcul de la plus-value sur la valeur non amortie (donc potentiellement sur une valeur très élevée), même en LMNP me semble-t-il. Là aussi, vos héritiers peuvent se retrouver à payer une imposition élevée.

Vu que vous avez un patrimoine énorme, il vous faudra réfléchir à comment le transmettre. A raison de 100 k€ tous les 15 ans, votre capacité de transmission à vos enfants est très limitée ! Vu que vous voudrez sans doute garder les revenus, une donation de la nue-propriété semble bien indiquée. Vous donnez la NP de "quelques" biens pour arriver à 100-150 k€, et ça fait une première donation. Vous êtes tranquille pour 15 ans. Pourquoi je dis jusqu’à 150 k€ alors que le seuil d’exonération est à 100 k€ ? Parce qu’au delà de 100 k€, le barème est progressif. On peut donc se permettre de dépasser un peu sans payer beaucoup de droits de mutation. Il faut d’ailleurs mettre ces droits à la charge du donateur, ça diminue un peu la facture.

Notez que revendre ces biens peut être plus compliqué une fois démembrés, donc ne faites cela qu’avec des biens que vous êtes certain de vouloir garder longtemps.

Bref, quand on prend à la fois la volonté de réduire l’imposition actuelle et la nécessité d’optimiser la succession, ça devient très compliqué. Je pense que vous devriez consulter notaire/fiscaliste/CGP (les 3 séparément, ou si possible un très bon cabinet qui cumule autant que faire se peut les 3 compétences), afin de bien mettre tout cela à plat et trouver les meilleures solutions.

vous noterez aussi que l’un des enjeux sous-jacents, c’est le déséquilibre de patrimoine et de revenus entre vous et votre compagne. Certaines structures nécessitent d’être au moins deux, comme une SCI, une SNC, une SARL, une SAS ; d’autres solutions peuvent être unipersonnelles (nom propre, SASU, EURL). Voulez-vous associer votre compagne à la possession et à la gestion de vos biens ? Quid en cas de séparation ?

Je dirais donc que c’est à vous de bien définir votre projet, vos souhaits. Le projet que vous nous exposez est "diminuer l’IR" ce qui me semble un peu court car il ne tient pas compte de la gestion et de la transmission du patrimoine au long terme ; il faut donc mieux définir votre projet ; puis il faut présenter ce projet à des professionnels du sujet qui vous proposeront les outils juridiques adaptés.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2016 11h56)

vince009 a écrit :

Je partais du principe que dans une SASU (par exemple) j’amortissais l’achat de l’immeuble et les frais d’achat. Je payais seulement 15% d’IS sur les bénéfices jusqu’à 38 000 Euros. Je ne me sortais pas de salaire ni de dividende et je réinvestissais les bénéfices à l’infini dans cette société.

C’est exact, mais vous voudrez peut être toucher un de ces jours aux bénéfices de votre travail non ? sinon quel intérêt ?

vince009 a écrit :

Le plus gros inconvénient est effectivement la plus value en cas de revente.
Je suis novice dans ce domaine j’espère que je ne dit pas de bêtise.

30 % d’IR + 15.5 de PS vous parait il être une imposition convenable et surtout une imposition à laquelle je ne pourrait pas échapper au vu de ma situation ?

C’est bien ca. La PV augmente au fur et à mesure de l’ amortissement, donc en cas de société à l’IS, au bout d’un certain temps, votre PV = 100% du prix de vente. L’avantage à cet inconvénient, c’est que lorsque vous vendez, vous avez le cash pour payer l’impôt sur le PV.

Pour l’imposition convenable, il faudra bien un jour payer des impôts. Cela veut tout de même que vous gagnez de l’argent. C’est bien non ?

Setanta

Je prends note côté succession, merci pour vos renseignements.

Pour la création d’une société ou achat en nom propre j’ai effectivement déjà posé la question à mon notaire et mon expert comptable.

Leurs réponses ne sont pas dénués d’intérêt d’où mon inscription sur un forum.

Mon vieux notaire: Faire une SCI à l’IR pour la succession parce que ça va le faire travailler et surtout parce que il ne connait pas les autres !

Mon expert comptable: Créer une société quelle quel soit parce que ça me protège et surtout parce que en nom propre ça lui rapporte rien !

Mon avis: Rejoint par le votre BERNARD2K, achat en nom propre tant que l’on réinvestit chaque année en travaux pour minorer l’IR, mais l’avenir ?

vince009 a écrit :

Mon vieux notaire: Faire une SCI à l’IR pour la succession parce que ça va le faire travailler et surtout parce que il ne connait pas les autres !

Mon expert comptable: Créer une société quelle quel soit parce que ça me protège et surtout parce que en nom propre ça lui rapporte rien !

C’est bien pour ça que je vous disais qu’il faut rechercher la personne ou le cabinet qui va réunir ces différentes compétences. Ca doit se trouver. Ca coûte cher ramené à l’heure, mais s’il a l’habitude de votre type de problématique, il saura vous aiguiller rapidement sur les choix adaptés à votre situation, donc au final c’est un bon investissement.

Si vous dites sur quelle zone géographique vous êtes, certains foreumeurs pourront peut-être vous donner des adresses.

attention au controle opérationnel / structurel. Le NP est LE propriétaire. Sauf si anticipation, il fait ce qu’il veut de ses parts, y compris les vendre.  Penser aussi mineur + patrimoine = intervention du juge des tutelles sur certaines décisions.

Très juste. A la base "donner c’est donner…". Le principal inconvénient d’une donation, c’est qu’on a donné ! Ca ne nous appartient plus ! Même si donner la NP permet de conserver l’usufruit et donne donc moins de contrôle au fiston qu’une donation en pleine propriété, on a perdu une partie du contrôle sur le bien et il faut l’accepter… au alors il ne faut pas donner.
Parmi les alternatives :
- La SCI permet de donner des parts au fiston tout en le laissant minoritaire au niveau des décisions, mais là c’est mineur + SCI qui va poser des problèmes notamment pour l’obtention de prêts bancaires. De plus, une SCI doit être gérée (AG + compta) et dans les SCI familiales, on oublie souvent rapidement les bonnes résolutions ; le démembrement entre personnes physiques, sur des biens qu’on prévoit de garder à long terme, ça me semble plus facile à gérer "à la bonne franquette".
- donation en pleine propriété, d’argent ou de titres par exemple. Déjà, il faut être sûr de ne pas en avoir besoin.
Si on pioche dedans pour faire face à un besoin ponctuel, c’est un prêt entre personnes (l’enfant qui prête à son parent) ; si on ne le formalise pas et qu’on ne le déclare pas, on va avoir des soucis…
Autre conséquence possible : ne pas s’étonner si à 18-20 ans, avec la fougue de la jeunesse, il vend tout pour pouvoir se payer un voyage aux USA ou à Katmandou, une belle voiture neuve ou autre truc équivalent.
Bien sûr il y a l’alternative de donner plus tardivement, quand les enfants sont devenus des adultes raisonnables et pourront vraiment utiliser la donation pour construire leur vie (fonder leur entreprise ou acheter leur RP par exemple) ; mais dans ce cas on ne pourra pas bénéficier du fait de faire plusieurs donations espacées de 15 ans pour utiliser au maximum le seuil des 100 k€.

En tout cas, ces choix ne sont pas simples et c’est bien l’intérêt d’en parler avec un professionnel spécialisé.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2016 16h23)