Analog1993 [69] : étude de cas immobilier (loger un proche)

Bonjour,

Vous avez manifestement déjà choisi que votre père achète plutôt de louer, et d’acheter en SCI plutôt qu’en nom propre ou en indivision.

Je trouve qu’il serait intéressant pour la bonne compréhension du cas, si vous vouliez bien faire cet effort, que vous reveniez sur les raison de vos choix face à ces deux questions.

Analog1993 a écrit :

- Coût du bien avec frais de notaire : 190 k€ et 15 k€ de frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 600€ + 85€ de charges

Soit une rentabilité brute de 600x12 / 205000 = 3,5 %. Dans un coin où la rentabilité est si basse, n’est-il pas plus intéressant de rester locataire ? Pourquoi choisir de devenir propriétaire ?

Quitte à devenir propriétaire, sachant que la possession d’une résidence principale au sein d’une SCI est souvent déconseillée, pourquoi avoir choisi la SCI ? Pourquoi ne pas avoir tout simplement laissé votre père acquérir le bien en nom propre, quitte à lui prêter l’apport par un prêt sous seing privé ?

Je pense que le prêt sur 25 ans aurait pu être possible en nom propre, à condition que les fils se portent caution du prêt. Mais enfin le choix est fait.

Dans une SCI louant à l’un des associés, le risque est l’abus de droit. L’abus de droit est particulièrement recherché lorsque le loyer est minoré et/ou que d’importants travaux permettent de créer du déficit foncier. Cf :
Location à soi-même : attention à l?abus de droit - Actu-Juridique
Abus de droit SCI résidence principale - Création SCI
Or, vous prévoyez de ne pas payer d’impôt pendant 10 ans grâce à des travaux, ce qui fait de vous un candidat à l’abus de droit.
Mais je pense que vous vous fourrez le doigt dans l’oeil en prévoyant 10 ans sans imposition. Vous avez listé seulement 2 travaux : cuisine, puis clim. Ca ne tient pas 10 ans. N’oubliez pas que même pour des travaux coûteux, l’année des travaux, le déficit foncier s’impute sur le revenu global à hauteur de 10700 €. Donc en fait, pour des travaux tels que vous envisagez, tout est consommé dès l’année où vous faites les travaux. Vous aurez seulement 2 années quasiment sans imposition : l’année de la cuisine, puis l’année de la clim. Les autres années, vous paierez IR +PS sur le loyer (après déduction des charges). Votre frère et vous êtes probablement à 30 % d’IR, soit avec les PS, quasiment la moitié du loyer (après déduction des charges) qui sera à verser en IR+PS… alors même que vous ne toucherez probablement rien car la SCI utilisera les loyers pour rembourser l’emprunt. Vous devrez peut-être même remettre au pot car un loyer à 3,5 % de renta ne couvre pas les remboursements d’emprunt. Ca va vous coûter de loger votre père.

Vous noterez dans les exemples cités que les gens qui ont fait l’objet une procédure d’abus de droit sont plutôt des gros poissons. Votre opération est plus modeste ce qui vous met relativement à l’abri. En fait, vous subventionnez le logement de votre père… et vous contribuez à résorber le déficit de la France en payant volontairement des IR +PS sur des loyers qui auraient pu être évités ; vous devriez recevoir une médaille plutôt qu’une procédure d’abus de droit.

Si la SCI applique un loyer, pour minimiser ce risque d’abus de droit, je pense que vous auriez intérêt à bien blinder le fait d’être au prix du marché. Un appartement de la surface envisagée est peut-être à 600 €… mais pas avec 9 m² de terrasse et box de 15 m². On serait plutôt à 700 €. Vous devriez par exemple demander 3 avis de valeur de loyer à des agences immobilières, avec réponse écrite, imprimer ces 3 réponses et les archiver soigneusement. Ne pas oublier de mettre dans le bail une clause d’indexation et de l’appliquer.

Analog1993, le 31/07/2024 a écrit :

Nous subventionnons le bien avec mon frère mais moyennant une donation

Non, vous le subventionnerez aussi en payant impôt + prélèvements sociaux sur un loyer dont vous ne verrez pas la couleur car il sera absorbé par les remboursements d’emprunt.

Analog1993, le 31/07/2024 a écrit :

Concernant les charges : ne peut on pas reporter le déficit foncier d’année en année pour tomber à 0 sur dix ans ?

Non, vous n’avez pas le choix. Les charges s’imputent toujours au taquet sur les revenus fonciers de l’année (elles annulent ce revenu foncier) et, de plus, l’année des travaux, à 10700 € sur le revenu global. Ce n’est pas au choix du contribuable. "Reportable sur les 10 années suivantes" ne veut pas dire "réparti équitablement sur les 10 ans" mais "consommé au taquet chaque année, jusqu’à ce que ce déficit soit consommé, ce qui peut prendre 1 an, 2 ans, 3 ans, etc. S’il y a suffisamment de déficit pour un report au-delà des 10 ans malgré la consommation au taquet chaque année, ce reliquat de déficit foncier est perdu".

Voici un cas pour une personne seule (je l’ai déjà expliqué au moins 10 fois sur le forum) :
7000 € de revenus fonciers bruts (loyer HC)
2000 € de charges récurrentes
20000 € de travaux en année 1.

Année 1 : 7000 - 2000 -20000 = -15000 €. Il y a donc 15000 € de déficit foncier, dont 10700 € s’imputent sur son revenu global. Reste 4300 € à imputer potentiellement sur les 10 années suivantes.
Année 2 : 7000-2000-4300 = 700 € de revenu foncier net imposable.
Tout le déficit foncier a été consommé en deux ans seulement.
Comme une cuisine ne coûte pas 20000 €, même une personne seule consommerait tout le deficit dès la première année.

C’est détaillé dans cette page du BOFIP : RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers | bofip.impots.gouv.fr
Je trouve que le tableau le plus clair est au point 260, premier tableau. Si on prolonge ce tableau, on voit que même avec des travaux initiaux pharaoniques de l’ordre de 150 000 € sur l’immeuble A, le déficit sera intégralement consommé en année N+6.

Il y a une spécificité sur les intérêts, qui doivent être imputés en premier car non déductibles du revenu global, mais comme il est très rare que intérêts > revenu brut, je passe. Les personnes intéressés trouveront les explications dans la page du bofip.

Dans le cas d’une SCI, c’est pire : c’est 10700 € imputable sur le revenu global par foyer fiscal. Or, chaque associé a dans son IR la quote-part de tout : le loyer, les charges, les travaux. Un calcul rapide montre que, dans le cas exposé ci-dessus (7000 € de loyer 2000 € de charges), qui serait dans une SCI avec associé A 40 % associé B 40 % et associé C 20 %, des travaux jusqu’à 31750 € en année 1 se consomment dès la première année :


Franchement, c’est étonnant que vous n’ayez pas vérifié cela pour sécuriser votre projet. Vous vous êtes juste dit : "c’est bon, par la magie du déficit foncier, avec une cuisine et une clim on est tranquille pour 10 ans " ?

Maintenant c’est à vous de faire le calcul plus exact pour votre cas précis. Ouvrez Excel et au boulot ! Et prenant en compte notamment les coûts d’intérêts et d’assurance, qui sont dégressifs dans le temps, donc ça vaut le coup de faire le calcul détaillé, année par année, pour au moins toute la durée du prêt.
Vous pouvez poster le résultat de vos calculs pour obtenir un relecture. Mode d’emploi : une fois que votre tableur Excel est bien au point, faire "Impr écran" -> enregistrer en jpeg, puis sur le forum "envoyer une image", copier le code, puis "insérer une image, coller le code.

Dernière chose : comme déjà expliqué sur le forum, l’imputation sur le revenu global n’est pas intéressante. On économise TMI (voire moins, si franchissement de tranche), au lieu d’économiser TMI +PS si on ne déduisait que des revenus fonciers. Dans mon exemple 7000 € de revenus fonciers bruts (loyer HC) et 2000 € de charges récurrentes, on a 5000 € de revenus fonciers à effacer chaque année. Il faut donc lisser les travaux dans le temps, pour ne jamais faire plus de travaux que 5000 €. En se rappelant que ce qui compte pour l’imputation sur une année, c’est la date de paiement effectif de la dépense. Si la cuisine coûte 10000 €, on va en payer 5000 € en décembre 2024 et 5000 € en janvier 2025. Comme ça on a deux années à revenu foncier nul, alors que si on paie 10000 € en décembre 2024, on a une année avec imputation sur le revenu global, et l’année suivante avec revenu foncier plein pot.
Pour autant, c’est difficile de trouver 5000 € de travaux à faire tous les ans, et c’est bien pourquoi on finit toujours par payer des impôts sur ces revenus fonciers.

Dernière modification par Bernard2K (01/08/2024 10h52)

J’avoue que j’avais zappé que les intérêts de l’emprunt étaient aussi élevés, par rapport au loyer. C’est vous qui aviez raison : vous n’allez donc pas avoir trop de mal à avoir des revenus nets imposables nuls, non pas à cause des travaux mais à cause des intérêts !
Sous l’hypothèse d’un emprunt de 125000 (prix du bien - apport) sur 25 ans, j’ai les remarques suivantes sur votre tableau :
remarque générale : ne confondez pas les comptes de la SCI et le calcul des revenus fonciers.

Pour ce qui est du calcul des revenus fonciers :
- frais immat non déductibles
- frais de tenue de compte non déductibles
- assurance habitation : seule l’assurance PNO est à charge de la SCI. C’est plutôt dans les 100 €/an
assurance de prêt : il me semble que c’est beaucoup plus, a priori.
- charges : on ne sait pas ce que vous mettez dedans.
- intérêts de prêt : ils me semblent trop élevés.

Le loyer HC s’appelle "revenus fonciers bruts"
la ligne somme doit s’appeler revenu foncier nets.

Notez que vous pourriez avoir intérêt à raccourcir le prêt. Si je prends les taux proposés d’emblée par meilleurs taux, sur 25 ans j’arrive à un coût total du crédit de 97 k€ environ, sur 18 ans ça descend à 66 k€. Et encore, je pense que la réalité est encore plus favorable.

Une fois que vous avez fait votre calcul de revenus fonciers, vous continuez avec les lignes qui n’entrent pas en charges déductibles du revenu foncier mais qui sont des décaissements de la SCI :
- frais immat
- frais de tenue de compte
- remboursement du capital