NeferupiT0 [75019] : étude de cas immobilier (local commercial)

Bonjour

Concernant le bail, le point déterminant est le commerce et sa pérennité : pourquoi le commerçant n’achète pas les murs ? Avez vous pu avoir ses bilans, l’âge du gérant, une idée sur sa continuation….

Sur le crédit en pro, cela me semble très difficile, pour ne pas dire impossible d’obtenir une durée supérieure à 15 ans.

Concernant la sci, sur du local pro, je préfère l’IS sans hésitation : vous pouvez ainsi piloter ce qui retombe dans votre proche perso ou pas contrairement à l’IR (à prendre en compte en ces temps de soif fiscale de nos politiques ou il me semble important de pouvoir réguler ses revenus perso)

Certes à la revente, la PV se calcule sur la VNC et vous devrez alors payer sur la PV : il n’est pas certain que le m2 se valorise dans le temps et si au contraire il devait baisser, cela est peu gênant à l’IS (avec les locaux, il arrive que le m2 fasse les montagnes russes selon offre et demande…

Avec un emprunt sur 15 ans, je préférerais aussi à votre place avoir un CF négatif minimise sur la période de remboursement, ce qui favorise l’IS la encore …

Dernière remarque, la renta globale me semble plutôt faible sur ce type d’actifs (perso en dessous de 8 net je laisserai tomber à votre place vu les risques du secteur)

Étant propriétaire de commerces à Paris , les relations sont souvent exécrables entre copropriétaires et exploitants à qui tous les maux sont imputés
Donc bien vérifier Pv AG dont les points divers
Procédures en cours, occupation parties communes par livraison, plainte sur utilisation locaux poubelles, présence de nuisibles imputés au commerce ….

Regardez l’aspect TVA et donc CRL si pas de TVA et soumis IS. Très compliqué de récupérer les 2,5% sur le preneur

Vérifiez si le loyer a bien été indexé depuis le début et s’il est bien exact à 40,1k , on a souvent des surprises et en plus il y a eu des limitations ces 2 dernières années à +3,5%

Demandez si démarche préemption déjà effectuée, difficile quand on connaît pas prix final ou au moins comment le preneur se positionne

Il sera difficile de trouver financement avec un bail non renouvelé mais cela dépend de votre banque qui ne verra peut être même pas ce point …

Après difficile de donner avis sur valeur et commercialité  quand on connaît pas l’adresse du bien mais je dirai qu’il faut viser 6%-6,5% AEM (acte en main) en ce moment soit un prix d’achat de 570-610k environ

Merci pour vos précieux conseils ,
je vais détailler au mieux les différents points évoqués :

-je me suis positionné sur l’affaire, le locataire souhaite utiliser son droit de préemption donc ce n’est pas une affaire réglée.

-le bail commercial a été renouvelé par mon notaire en ce début d’année pour 9 ans de plus . J’ai le bail sous les yeux, il est bien indiqué 40K de loyer HC. Le loyer est révisée tous les 3 ans sous l’ indice cout de la construction (ICC). Les travaux sont bien à la charge du locataire. Par contre effectivement je ne vois pas de notion de taxe foncière je vais demander à mon notaire ce qu’il en est.
Une erreur de ma part par ailleurs , j’ai indiqué loyer HT je voulais indiqué HC . A cela il faut compter 250E par mois de charges. (aussi indiqué sur le bail commercial)

-Il s’agit d’une poissonnerie dans une rue commerçante. Bon quartier dans le 19ème (pour y avoir habiter 5ans je connais bien le secteur). Donc je suis serein sur la pérennité de l’activité. (ce n’est pas de l’e-commerce, vétement etc ). Je crois fortement à l’alimentaire dans une vie de quartier. J’ai vu aussi les bilans du commerce tout est OK .

-On arrive bien à une rentabilité de 6,5% NET . Cela vous semble faible pour Paris ? quid d’une potentiel augmentation du prix m²? De plus en SCI à l’IS au lieu de SCI à l’IR ? pour avoir fait les calculs la diff a la fin est vraiment très importante .

-Concernant l’emprunt je préfère avoir de gros encours sur différents bien , je suis très à l’aise avec cet idée. Je souhaite être exposé à un maximum de levier bancaire

Dernière modification par NeferupiT0 (28/07/2024 14h02)

Tssm, le 28/07/2024 a écrit :

… et en plus il y a eu des limitations ces 2 dernières années à +3,5%

Les limitations à +3.5% ont concerné les baux locatifs "classiques" , pas les baux commerciaux qui dépendent de l’ICC.

Cf :
https://www.insee.fr/fr/statistiques/8059452

Ce n’est pas ma priorité pour le moment la RP. Habitant à Paris dans un arrondissement assez chèr ce ne serait même pas rentable.

Concernant le banquier , j’attends des nouvelles de mon expert comptable semaine prochaine pour savoir si le locataire a fait preemption (comme la dit 2K , il ya très fortes chances ) . J’ai entendu que les prêts commerciaux n’était pas soumis a HCSF , seulement les prêts pour l’habitation .

Affaire à suivre