NeferupiT0 [75019] : étude de cas immobilier (local commercial)

J’ajouterai à ces excellents conseils :
Du fait qu’un bail commercial offre d’avantage de liberté de rédaction qu’un bail d’habitation, il faut le lire très attentivement et notamment sur les points suivants :
- où en est le bail ? Bail de 9 ans et commerce présent depuis 10 ans, soit le bail a été renouvelé proprement, soit il est dans la période de prolongation tacite, ce qui n’est pas très favorable.
- qui paie les travaux ? Le réglage des travaux à charge du bailleur peut varier de "tout" à "rien sauf gros travaux article 606 CC". Evidemment cette seconde solution est financièrement plus avantageuse pour le bailleur… mais, le locataire ne voulant pas investir sur un local qui est n’est pas à lui, elle conduit souvent à des locaux insuffisamment entretenus.
- est-ce que le paiement de la TF par le locataire est bien inscrite dans le bail ? Comment ça se passe en pratique ? La seule façon propre de le faire, c’est de considérer que c’est une charge ; ainsi, le bailleur l’appelle dans les charges, le locataire la paie au bailleur, et le bailleur la paie aux impôts. Si c’est le cas, il est probable que ce montant soit déjà compté dans le loyer ou les charges tels qu’annoncés. Mais avec des charges à 3000 €, ça semble insuffisant pour contenir la TF. Donc il faut se demander comment est payée cette TF.
- comment le loyer augmente-t-il ? Clause d’échelle mobile (qui permet une augmentation annuelle), ou bien augmentation triennale seulement ? Les augmentations précédentes ont-elles été appliquées ?

Au total je suis bien d’accord avec serenitis : rentabilité insuffisante. J’ajouterais aussi :
- le commerce physique est en voie de raréfaction. Le numérique et le e-commerce ont déjà eu la peau de la grande majorité des photographes, disquaires, libraires ; et pour un certain nombre d’autres métiers c’est en cours.
- 700 k€ dans un seul bien, c’est trop de concentration. Il vaut mieux investir dans 3 biens de l’ordre de 200 à 250 k€.

Dernière modification par Bernard2K (28/07/2024 08h57)

Effectivement si IS et pas de TVA, le loyer est soumis à la CRL de 2,5 %.

Du fait que le loyer est mentionné "HT" j’en ai déduit qu’il est facturé avec TVA.

NeferupiT0, le 28/07/2024 a écrit :

le locataire souhaite utiliser son droit de préemption

La messe est dite. A moins qu’il échoue à financer son achat, c’est lui qui l’aura.

NeferupiT0, le 28/07/2024 a écrit :

Merci pour vos précieux conseils ,
-Concernant l’emprunt je préfère avoir de gros encours sur différents bien , je suis très à l’aise avec cet idée. Je souhaite être exposé à un maximum de levier bancaire

Vous avez calculé votre taux d’endettement ? qu’en dit votre banquier ?
Vous pensez ne jamais acheter de RP ?

Hello,

- Attention à l’indice ICC pour l’indexation, depuis la loi Pinel c’est déconseillé pour un commerce qui n’a pas de rapport direct avec cet indice (promoteur immobilier) sauf si le bail est antérieur à 2014 mais vous dites qu’il a été renouvelé

- Si l’indexation n’a pas été appliquée, vous pouvez l’appliquer de manière immédiate et rétroactive dans une limite de 5 ans (faites inscrire dans l’acte que le vendeur vous cède ce droit pour éviter toute contestation)

- Si le projet est en CF négatif, personnellement je n’y vais pas. Vous n’allez pas perdre de l’argent car vous capitalisez avec l’emprunt mais n’augmenterez pas vos capacités d’achat (au contraire)

- La durée de 20ans est très confortable mais difficile à obtenir, il faut se rapprocher des "banques privées" où vous restez encore dans la case patrimoniale et bénéficiez des taux des particuliers

- Pour le droit de préférence du locataire, signez votre compromis vous verrez bien ce n’est peut-être que du blabla.. on est dans le commerce, c’est la jungle ! ^^