NeferupiT0 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec SCI à l'IS)

NeferupiT0 · #1

VOTRE PROFIL

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VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables  : bonnes
- Fiscales : très bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très très mauvaise .. je pense que ma limite est de clouer un tableau dans un mur (pas sur que le tableau soit très droit)
- Sociales : très bonne
- Temps disponible : J’ai déjà 3 biens LMNP , 2 que je gère en direct . J’investis loin de chez moi mais je me donne pas mal de temps pour gérer les biens immos.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 6 lots de 300m²
1 T2 tout a refaire 55m²
1 studio 25 m² tout a refaire hauteur sous plafond de 5m (possibilité de mezzanine) +balcon à finaliser
1 studio 25m² tout a refaire hauteur sous plafond de 5m (possibilité de mezzanine)
1 studio 23m²
1 T3 65 m² rafraîchissement
1 local commercial 73m² rafraichissement
caves voutée de 55m²

- Année de construction : avant 1948
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? 1 seul compteur d’eau , 3 compteurs électriques
- Façade : pas endommagé , mais je pense qu’un ravalement est nécessaire
toiture : ok, révisée récemment

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : vaucluse dans une ville de 30000hab
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 310000 + 25000 frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : je pense en projection basse avoir 4000€ de loyers par mois
- Taux de vacance envisagé : je vais louer en nu , pas avis d’acheter des meubles et pas nécessaire en SCI IS .. en espérant que le turn over ne soit pas énorme
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : agence immo car j’habite loin du bien , compliqué de gérer seul (et je n’ai pas envie d’y consacrer toute ma journée aussi)

- Travaux immédiats : il y’a beaucoup de travaux, je vais passer avec un maitre d’oeuvre avec qui j’ai déjà eu l’habitude de travailler sur d’autres biens immobiliers. J’ai budgété une enveloppe travaux de 320000€ comprenant : tous les travaux des apparts et les rafraissiments + cout maitre oeuvre + compteur ENGIE + ravalement façades . Le budget risque d’être un peu serré .. mais j’espere y avoir avec cet enveloppe pour que le projet me soit rentable

- Taxe foncière : aucune idée .. j’ai compté 4000€ qui correspond à 1 mois de loyer
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 200€

- Rentabilité brute : 8,2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : entre 65K-70k
- Taux du crédit avec assurance : l’achat sera fait sous SCI .. du coup je suis parti sur 4%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : environ 3/4k

RÉGIME D’EXPLOITATION

SCI IS
J’ai une EURL avec mon activité de freelance. L’idée était de faire une holding pour faire l’apport à la SCI . je comptais remonter entre 65 et 70k de tréso
C’est lourd en charge administrative et gestion mais je compte continuer d’investir via ce modèle donc c’est un mal pour un bien

CASH FLOW
Avec nos hypothèses on est à 145€de cashflow dans la SCI .. qu’on ne touchera pas ds tous les cas car elle sera déficitaire pendant X années . Le cashflow va juste servir à réparer les bricoles

DOUTES :
financement
Sachant que je suis freelance en EURL et que je veux investir avec une SCI IS et un système de holding , je crains que les banques soit un peu frileuse sur le projet
montant que je veux emprunter 585K , avec 65K d’apport . Je me verse 6K de salaire et j’investis avec ma compagne qui gagne 2K. J’ai un reste à vivre de 3,5K

L’affaire a l’air intéressante , je suis dans le centre ville dans une rue commerçante . Affiché 325K, j’ai reussi à négocier à 310K.
Les biens sont vendus autour de 2100-2200€/m2 sur DVF . J’ai fait un achat autour de 1000 et il ya possibilité de faire de la surface habitable avec les mezzanines. Je n’ai encore jamais eu a faire à un service urbanisme j’appréhende un peu (il faut que je crée des velux + mezzanine + compteur elec + balcon à faire + façade ) . Rien ne l’interdit dans le PLU de la ville donc c’est ok .

Ca reste un beau projet et j’ai hâte de le commencer, l’offre d’achat a tout juste été accepté

Mots-clés : freelance, immeuble, sci

Tlaloc · #2

Vous avez calculé votre taux d’endettement ? ça me semble très limite si vous faites financer les travaux.

revenus (8000 euros + 4000 de loyers) , donc capacité d’emprunt de 4 200.
4200 - 2200 de loyers : 2000 de capacité d’emprunt pour le projet.

Si vous empruntez 550000 à 4%, vous aurez une mensualité de 3400e. Avec les 2200 de loyer, on est sur un taux d’endettement de 46%.

Reste en plus que 50 % du projet en travaux, ça risque de faire tiquer pas mal de banques.

Pour finir, je dirais que malgré vos revenus confortables, le projet me semble un peu gros pour une première tentative, si j’ai bien compris. Un peu gros en terme financier, mais aussi de risque, de temps, de compétences.

edit: je viens de voir que vous aviez des LMNP, faudrait intégrer les revenus et charges pour mettre à jour le calcul.

maxicool · #3

Bonjour,
avec la description

- Département, ville : vaucluse dans une ville de 30000hab

et

Affiché 325K, j’ai reussi à négocier à 310K.

on tombe (je pense) sur l’annonce sur le Bon Coin en 30 secondes ;-)

--

Sinon, êtes-vous sûr de pouvoir emprunter une telle somme avec autant de travaux à effectuer ?
Vous avez déjà trouvé des partenaires financiers ?

lachignolecorse · #4

Et permis de louer en sus si je ne me suis pas trompé d’immeuble sur LBC.

En plus des soucis de financement, avez-vous une expérience de grosse rénovation comme celle-ci, avec ajout de compteurs? Combien de lots à la matrice? Avez-vous vous des devis ?

Dernière modification par lachignolecorse (29/06/2024 09h32)

Bernard2K · #5

Mes remarques :
- vous avez déjà 420 k€ d’encours bancaire donc cet immeuble devrait être impossible à financer ce qui vous évite de faire une grosse bêtise.
- Personne morale plus travaux touchant la structure = architecte obligatoire. De toute façon 300 m² et personne physique et travaux touchant la structure égale architecte obligatoire aussi.
- il n’y a pas de bonne affaire puisque vous achetez 1100 € par mètre carré et vous faites au moins 1100 € par mètre carré de travaux donc votre cout de revient est égal au prix normal de l’immobilier à cet endroit.
- comment avez-vous chiffré vos travaux ?
- habiter à Paris et propriétaire d’un immeuble avec travaux lourds dans le Vaucluse = source d’emmerdements infinie.
À part ça, j’adore voir trois annonces pour le même immeuble dont une du propriétaire qui dit "surtout pas d’agence…" et deux annonces d’agence ! Le descriptif et les surfaces sont aussi relativement différents d’une annonce à l’autre ce qui n’est pas exactement rassurant.
D’ailleurs si vous avez négocié en direct avec le propriétaire 310000 au lieu de 325000, je suis au regret de vous apprendre que vous n’avez rien négocié du tout ! En effet en le mettant en agence à 325000 FAI, le propriétaire sait déjà qu’il aura 310000 net vendeur dans le meilleur des cas. Il l’affiche à 325000 dans son annonce de vente en direct pour rester cohérent avec les agences immobilières mais il est déjà prêt à le vendre 310000 net vendeur et sans doute même moins !
Je note plusieurs locaux commerciaux vides dans la même rue et les deux énormes blocs clim du local commercial à un mètre des fenêtres du logement du premier étage, ce qui est source de conflit de voisinage. Tapez dans un moteur de recherche "climatisation troubles anormaux de voisinage."

Cet immeuble peut être une bonne affaire à condition 1) de le payer nettement moins cher 2) de faire une grande partie des travaux soi-même, à moindre coût, (éventuellement avec des subventions mais attention est-ce compatible avec sCI IS j’ai un gros doute), à la Cricri. Comme vous ne pouvez faire ni l’un ni l’autre c’est une mauvaise affaire.
Dernière remarque : une mauvaise affaire dans une SCI IS ne devient pas une bonne affaire.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2024 14h51)

NeferupiT0 · #6

Merci pour vos différents retours,

@bernard2k

-Concernant les travaux : J’ai chiffré un peu à la louche, comme indiqué y’a 2 appartements vraiment à faire du sol au plafond , le reste c’est surtout du rafraichissement. Je fais passer des artisans semaine prochaine j’aurais une meilleure estimation . J’ai pris 1100€/m² en travaux qui correspond a une grosse réno. Je travaille avec un architecte donc ça ne me fait pas peur les travaux

-Concernant le prix de revient : certes , cela va revenir au prix moyen de la ville (en théorie je devrais quand même avoir une PV car cout d’acquisition très légèrement en dessous du prix m² de la ville) mais j’arrive à une renta de 8,5%, le bien s’auto-rembourse . Cela me convient car il y’a le remboursement de capital et je compte garder ce bien plusieurs années

-Concernant la distance : j’ai déjà 3 biens à plus de 4h de chez moi qui sont des colocs , j’ai 9 locataires que je "gère" depuis 2020 . C’est galère bien entendu mais ca se fait . (exemple j’ai déjà eu un dégâts des eaux à gérer sur un appart , des punaises de lits à traiter sur un autre de mes appartements) . Disons que j’ai un très bon time-management

Merci en tout cas pour vos remarques, car ca reste un vrai challenge

@lachignole , j’ai déja fait des rénovations assez importante mais pas de cet ampleur effectivement. C’est un vrai challenge.

@all : effectivement le financement fait parti des doutes .. mais bon il faut que je chiffre déjà tout ça je n’y suis pas encore .. affaire à suivre

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