NeferupiT0 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec SCI à l'IS)

VOTRE PROFIL

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VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables  : bonnes
- Fiscales :  très bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très très mauvaise .. je pense que ma limite est de clouer un tableau dans un mur (pas sur que le tableau soit très droit)
- Sociales : très bonne
- Temps disponible : J’ai déjà 3 biens LMNP , 2 que je gère en direct . J’investis loin de chez moi mais je me donne pas mal de temps pour gérer les biens immos.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 6 lots de 300m²
1 T2 tout a refaire 55m²
1 studio 25 m² tout a refaire hauteur sous plafond de 5m  (possibilité de mezzanine) +balcon à finaliser
1 studio 25m²  tout a refaire hauteur sous plafond de 5m  (possibilité de mezzanine)
1 studio 23m²
1 T3  65 m² rafraîchissement
1 local commercial 73m²  rafraichissement
caves voutée de 55m²

- Année de construction : avant 1948
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? 1 seul compteur d’eau , 3 compteurs électriques
- Façade : pas endommagé , mais je pense qu’un ravalement est nécessaire
toiture : ok, révisée récemment

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : vaucluse dans une ville de 30000hab
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire :  310000 + 25000 frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : je pense en projection basse avoir 4000€ de loyers par mois
- Taux de vacance envisagé : je vais louer en nu , pas avis d’acheter des meubles et pas nécessaire en SCI IS .. en espérant que le turn over ne soit pas énorme
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : agence immo car j’habite loin du bien , compliqué de gérer seul (et je n’ai pas envie d’y consacrer toute ma journée aussi)

- Travaux immédiats : il y’a beaucoup de travaux, je vais passer avec un maitre d’oeuvre avec qui j’ai déjà eu l’habitude de travailler sur d’autres biens immobiliers. J’ai budgété une enveloppe travaux de 320000€  comprenant : tous les travaux des apparts et les rafraissiments + cout maitre oeuvre + compteur ENGIE + ravalement façades . Le budget risque d’être un peu serré .. mais j’espere y avoir avec cet enveloppe pour que le projet me soit rentable

- Taxe foncière : aucune idée .. j’ai compté  4000€ qui correspond à 1 mois de loyer
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 200€

- Rentabilité brute : 8,2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : entre 65K-70k
- Taux du crédit avec assurance : l’achat sera fait sous SCI .. du coup je suis parti sur 4%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : environ 3/4k

RÉGIME D’EXPLOITATION

SCI IS
J’ai une EURL avec mon activité de freelance. L’idée était de faire une holding pour faire l’apport à la SCI . je comptais remonter entre 65 et 70k de tréso
C’est lourd en charge administrative et gestion mais je compte continuer d’investir via ce modèle donc c’est un mal pour un bien

CASH FLOW
Avec nos hypothèses on est à 145€de cashflow dans la SCI .. qu’on ne touchera pas ds tous les cas car elle sera déficitaire pendant X années . Le cashflow va juste servir à réparer les bricoles

DOUTES :
financement
Sachant que je suis freelance en EURL et que je veux investir avec une SCI IS et un système de holding , je crains que les banques soit un peu frileuse sur le projet
montant que je veux emprunter 585K , avec 65K d’apport . Je me verse 6K de salaire et j’investis avec ma compagne qui gagne 2K. J’ai un reste à vivre de 3,5K

L’affaire a l’air intéressante , je suis dans le centre ville dans une rue commerçante . Affiché 325K, j’ai reussi à négocier à 310K.
Les biens sont vendus autour de 2100-2200€/m2 sur DVF . J’ai fait un achat autour de 1000 et il ya possibilité de faire de la surface habitable avec les mezzanines. Je n’ai encore jamais eu a faire à un service urbanisme j’appréhende un peu (il faut que je crée des velux + mezzanine + compteur elec + balcon à faire + façade ) . Rien ne l’interdit dans le PLU de la ville donc c’est ok .

Ca reste un beau projet et j’ai hâte de le commencer, l’offre d’achat a tout juste été accepté

Mots-clés : freelance, immeuble, sci