Création d'une SARL de famille en cours d'achat immobilier ?

Bonjour Wazard,

Demandez éventuellement à votre notaire si il peut faire. Globalement, ouvrir une sarl prend de 5 à 15 jours quand vous avez tout bien fait. (En général, entre les honoraires et frais d’ouverture, débours etc, il faut compter 1000€ quand on fait faire).

N’oubliez pas d’intégrer la condition suspensive d’obtention de prêt en plus de la clause de substitution. Cela permettra en outre de faire savoir que vous prenez un crédit, et que les vendeurs auront une complaisance supplémentaire par rapport au calendrier si il en était besoin.

Bonjour Wazard

Je suis exactement dans la même situation que vous (création d’une société en cours d’achat de bien, bien que dans mon cas cela ne soit pas une SARL)

Dans notre cas nous faisons réaliser les formalités par notre  futur cabinet comptable, cela peut être une alternative pour vous.
J’ai préféré ne pas faire le dépôt moi même pour éviter les aller retours avec l’administration en cas de dossier incomplet et le délais qui correspond, le service juridique de mon cabinet à l’habitude…

Très bien merci pour vos informations Bernard2K et FloLoup, cela me rassure, pas de stress de se presser à le faire obligatoirement avant la signature du compromis.

A priori, en ayant vaguement parlé avec deux banquiers, pas de différence d’un emprunt en SARL de Famille et en Nom Propre. Mais à vérifier. Pour être sur, j’en parlerai à mon courtier.

J’ai publié une étude de cas pour répondre à vos questions: Etude de cas immobilier (SARL de Famille)

Merci Toinou pour cette précision.
J’étais parti sur le fait d’être tous les trois gérant avec 33% des parts chacun. Cela fait donc de nous gérant majoritaire à ce que je viens de voir sur internet. La solution serait donc de mettre une seule personnes gérantes afin de rester en LMNP?
De plus peut on être gérant minoritaire et salarié d’une autre entreprise?

Dernière modification par Wazard (10/09/2024 22h38)

Le problème est donc résolu!

J’entends vos interrogations, cependant je suis justement sur ce forum pour apprendre des flous que j’ai encore. Je travaille sérieusement sur le sujet pour être un maximum au point. Je suis notamment entouré d’un marchands de bien possédant une SARL qui sera la pour m’épauler et faire en sorte que tous soit bien géré.
Le testament est notamment prévu.

Le fait que le LMNP va changer est aussi dans ce que j’étudie, afin d’appréhender au mieux la réforme.

Wazard a écrit :

Je suis notamment entouré d’un marchands de bien possédant une SARL qui sera la pour m’épauler et faire en sorte que tous soit bien géré.

- Si c’est un marchand de biens qui y a un intérêt (parce qu’il vous vend cet appartement par exemple), notez bien qu’il risque (euphémisme) de vous conseiller dans le sens de ses intérêts et pas des vôtres.
- Si c’est un marchand de biens qui a vraiment votre intérêt à coeur (parce que c’est un proche par exemple), notez quand même qu’il risque de vous induire en erreur sans faire exprès. Son environnement économique, fiscal et juridique n’est pas du tout le même que le vôtre.

A propos d’investir au travers d’une personne morale, avez-vous bien lu la loi de 1989 ? Sur la page légifrance de cette loi, faites une recherche sur le mot clé "morale" pour voir tout ce qui s’applique spécifiquement aux bailleurs personnes morales.

A mon sens, le plus gros inconvénient est l’impossibilité de demander qu’une personne se porte caution solidaire (cette personne étant appelé couramment un garant), sauf :
- si cette caution est issue d’une liste d’organismes (autrement dit : Visale)
- locataire étudiant non boursier.

Et c’est valable aussi bien en location nue qu’en meublé.

Qui a envie de louer sans caution ? Qui a envie de risquer des années d’impayés sans recours possible ? Je suppose qu’il reste possible de se payer une GLI… mais ça fait 3 % du loyer qui part.

En nu, s’ajoutent les inconvénients suivants :
- bail de 6 ans.
- et (sauf si la personne morale est une SCI familiale) on perd la possibilité : -de donner congé ; - de faire un bail court en prévision d’un évènement familial conduisant à une reprise pour habiter (reprise qui est de toute façon interdite puisqu’on n’est pas une SCI familiale). Bien lire l’article 13, puis les articles 11 et 15.

C’est une grosse différence entre le bail commercial et le bail d’habitation loi 1989 : en bail d’habitation, le bailleur personne morale perd beaucoup de droits par rapport à un bailleur personne physique.

Je me demande : est-ce que tous les gens qui veulent faire des SARL, SAS, SCI ont bien pris conscience de cela ?

Pierrot31, vous n’avez pas lu les articles de loi que j’ai cités.

Article 13 de la loi de 1989 a écrit :

Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ;

b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.

Pour la loi de 1989, parmi les personnes morales, seule la société civile "familiale" garde quelques droits. Les autres formes de personnes morales sont toutes dans le même sac : elles sont de méchants "gros bailleurs" qui ont moins de droit que le bailleur personne physique.

Vous noterez que les critères pour qu’une SARL soit "de famille" au sens fiscal, ne sont pas les mêmes que pour qu’une SCI soit "familiale", au sens de la loi 1989.

La SARL "de famille" n’a de spécificité que du point de vue fiscal. C’est une SARL, qui a souscrit une option fiscale sous condition de lien étroit de parenté ou d’alliance entre les associés, ni plus, ni moins. Sur tous les autres plans (code de commerce, obligations comptables, loi 1989…), c’est une personne morale et une société commerciale. Le code de commerce est absolument muet sur la SARL "de famille" qui est donc une SARL comme les autres !

Je pense qu’il faut, aussi, bien regarder l’ensemble des conséquences du fait d’être un "professionnel". C’est une sacrée responsabilité à beaucoup de points de vue (je ne détaille pas, ça serait un peu long). Si l’on trouve certaines jurisprudences disant qu’une petite SCI familiale est non professionnelle (encore que je ne croie pas que cette jurisprudence soit unanime), je pense qu’avant de faire reconnaître à un juge qu’une SARL de famille, c’est à dire une société commerciale agissant selon son objet social, n’est pas "professionnelle" au seul motif qu’elle a souscrit une option fiscale… il faudra se lever très tôt.

Acheter par une personne morale, c’est aussi rendre l’architecte obligatoire dès le 1er m², lorsque les travaux dépassent une certaine importance (PC portant sur des travaux modifiant l’aspect extérieur). En effet, l’exemption d’architecte jusqu’à 150 m², c’est seulement pour les personnes physiques (cf article L431-1 à -3 du code de l’urbanisme).

Ce sont des diligences qui doivent être effectuées par chaque porteur de projet. Je ne pense pas que trop préparer le terrain à quelqu’un soit lui rendre service. Je vais donc m’arrêter là.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2024 10h02)