Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Non, pas de frais autre que ceux matérialisés via la valeur de retrait (182.56€ par part).

Le prix de part de la SCPI Pierval Santé est maintenu : La SCPI Pierval Santé échappe à une baisse du prix de part - FranceTransactions.com

Bonjour,

petit retour sur une cession de parts, ayant décidé de céder mes parts de Pierval Santé, après plus de 7 ans de détention. Plusieurs raisons:
        - ma situation personnelle a évolué sur la période
        - la communication de la société de gestion a érodé ma confiance cette année (pas assez claire selon moi, avec la diminution marquée des loyers versés compte tenu des VEFA en attente de livraison, comme cela a déjà été discuté précédemment dans la file)
        - je pense que malgré tous les paramètres à considérer avant d’en acquérir (valeur de réalisation, etc.) le principal critère retenu par la plupart des acheteurs de SCPI reste le taux de rendement; cela bénéficie notamment aux jeunes SCPIs en terme de collecte.
De ce point de vue le taux de rendement Pierval Santé sur 2024 à venir, bien inférieur aux années précédentes, qui sera affiché dès l’année prochaine dans les divers "classements SCPI" risque de freiner très fortement la collecte, même si à priori ce rendement devrait se rétablir par la suite. Je ne souhaite pas être exposé à un risque de liquidité, ayant déjà expérimenté cette situation sur un autre produit (Aestiam Pierre Rendement, bloquée depuis la crise COVID).

Sur la cession des parts, je n’ai pas à me plaindre du service client qui a été facilement joignable tout au long du process. La principale difficulté que j’ai rencontré est qu’Euryale est extrêmement pointilleux sur le dossier de demande de retrait : pas de signature scannée / électronique (j’avais envoyé ma première demande via recommandé en ligne; refusé par Euryale qui exige une signature manuscrite).
A part ce délai, la demande a bien été réceptionnée courant septembre, validée début octobre et les fonds versés deuxième quinzaine d’octobre, rien à signaler.

En Assurance Vie chez Spirica, il y a 3% de frais…

SCPOShaka a écrit :

A tous ceux qui souhaitent vendre ou envisagent de le faire : n’êtes vous pas freinés dans cette volonté par le fait de devoir enfin "payer" la commission de souscription à la sortie ?

Quand vous vous prendrez -20 % sur un prix de part, vous réaliserez que finalement, prendre "ses pertes" en revendant et payant la commission de souscription qui de toute façon est perdue à l’achat, c’est un moindre mal.

Le bulletin du T3 est disponible ici.

La distribution chute encore à 1.60€/part mais elle est compensée ce mois-ci par des plus-values sur cession pour un montant de 0.22€/part.

Je ne comprends pas trop votre message puisque, selon le BTI du T3:

Le dividende brut de toute fiscalité au titre du 3ème trimestre 2024 s’élève à 2,13€ / part et la distribution à 1,82€ / part
après fiscalité étrangère acquittée par la SCPI. La distribution de ce trimestre, supérieure à celle du trimestre
précédent, s’inscrit dans notre objectif de redressement du taux de distribution.

D’où viennent vos chiffres ?

Non il n’y a pas d’écart, la différence correspond à la distribution de la plus-value des cessions d’actifs (de mémoire en Guadeloupe) du trimestre.

Edit : vous avez édité entre temps avec la bonne réponse à votre question ;-)

Bonjour

Je ne comprends pas pourquoi il y a une baisse de presque 10% des loyers quittancables entre le T4 2023 et le T3 2024.

Certes le TOF a baissé de 2 points mais cela n’explique pas l’écart.

Cdt

N’y a-t-il pas un lien avec la faillite du Groupe Medicharme dont les établissements ont été repris ? Mais peut-être avec des aménagements au niveau des baux ?

En 2022, sur pierre-papier.fr : "La SCPI s’est notamment portée acquéreur de trois établissements d’hébergement pour personnes âgées en régions, pour un total de 52 M€. Un engagement ferme d’exploitation a été pris par le groupe Medicharme, autre partenaire de Pierval Santé."

Je lis "partenaire", j’en déduis que l’exposition à ce groupe devait être relativement importante ?

Pour nuancer un peu les affirmations d’asn540:

   1- les EHPAD (et autres immeubles) acquises en VEFA de Pierval n’étaient jamais "construites par les exploitants", mais par un promoteur tiers, sur la base du cahier des charges élaboré par l’exploitant à venir, lequel avait déjà signé son bail avec Pierval.
Je n’ai pas d’avis arrêté (mais je suis un peu perplexe, vu son expertise dans d’autres domaines) sur les compétences de Euryales à correctement négocier des contrats équilibrés avec les promoteurs et exploitants. Seul l’avenir nous dira ce qu’il en est…

   2- les "SCPI qui collectent massivement" touchent certes de "très beau droits d’entrée", mais, comme elle en reversent la majeure partie au réseau de distribution (ceux qui "trouvent" les investisseurs…), ça ne leur génère pas vraiment une si "belle marge" que ça.
Pour vous faire une idée des chiffres concrètement, je vous invite à analyser les comptes publiés par PAREF, qui a la particulier d’être (à ma connaissance) la seule SdG de SCPI (à ôté de son activité de foncière, mas l’activité de SdG reste une grosse part) à être cotée, lesquels précisent bien la part des droits d’entrée des SCPI reversée au réseau. De mémoire, l’ordre de grandeur est : les 2/3 reversés au réseau pour PAREF. Pour d’autres SdG ce chiffre pourrait être bien différent… Ainsi, Euryale ne devait faire qu’une marge très symbolique sur ces droits d’entrée, tant que (donc jusqu’à il y a peu de temps) c’était La Française qui gérait la collecte de Pierval Santé (avec ses réseaux de distribution), et le back office associé (avec ses outils informatiques et son personnel).

Ceci dit, le niveau des frais sur la collecte me semble (et je l’ai régulièrement écrit sur ce forum depuis des années) bien trop élevés, au regard des services qu’il est supposé rémunérer. Ceci est en partie du à la réticence de nombreux "clients" à rémunérer le "conseil" de leur CGP, ce qui est paradoxal car ces mêmes clients acceptent sans broncher de payer des frais de collectes plantureux.
Ceci a commencé à être battu en brèche par
   - l’arrivée d’acteurs qui rétrocèdent une partie des frais de collecte aux clients, 
   - l’arrivée de SCPI avec une structure de frais différente (mais qui restent plantureux), en particulier sans frais d’entrée;
Autant, collecter était facile et ne méritait guère la rémunération que ça générait durant les "années fastes en collecte" (qui semblent terminées) (de structure de taux un peu absurde, où on empruntait à 1% pour financer de l’immobilier rapportant 5% après frais et sans grande implication requise), autant maintenant collecter (pour bon nombre de SCPI) semble plus difficile dans un marché bien moins porteur.

Certes, ATLAND est côté. Mais l’activité de société de gestion de SCPI semble une part bien plus faible de l’activité de la société ATLAND que de la société PAREF (et n’est guère décrite en détail dans la communication financière d’ATLAND).

En tout cas, autant l’information sur les commissions me semble assez clairement présentée chez PAREF (voir page 9 du Rapport financier S1 2024 de PAREF: 7959 et 1684k€ de commission de gestion et de souscription perçues, dont 1 789 et 851 reversés aux partenaires, au S1/2024), et ça figure régulièrement dans les courtes publications du groupe qu’on retrouve dans divers médias,
autant je n’ai pas trouvé d’information similaire dans le Rapport financier S1 2024 d’ATLAND (qui mentionne, page 11 que "Atland Voisin affiche une diminution de 50% des honoraires de souscription nets de rétrocession, et une augmentation de 13 % des honoraires de gestion grâce à une croissance continue des actifs sous gestion.", sans mentionner les montants de ces commissions (ou des rétrocessions), et page 30 des chiffres sur l’ensemble du marché des SCPI (mais pas ceux des SCPI d’Atland…!)), ni dans le document de référence 2023 d’ATLAND d’ailleurs.