Dégat des eaux en location non meublé et convention IRSI ?

Gilmour · #1

Bonjour,

Je vous partage mon cas de débutant en investissement immobilier.
Ma compagne possède un appartement en location sous le régime LMNP.

Il vient de subir un dégâts des eaux.
Elle a contacté le syndic de la copropriété pour connaitre la marche à suivre.

Un plombier est venu rechercher l’origine du dégât.
Après recherche, le problème vient du locataire du dessus (fuite au niveau du raccord de la machine à laver).

J’ai contacté l’assurance PNO du logement pour ouvrir un sinistre.
Suite au conseil du syndic nous avons également demandé au locataire de l’appartement et au locataire du dessus (responsable du dégât des eaux) de contacter leur propre assurance.

Il y a donc 3 acteurs :
- l’assurance PNO du bailleur
- l’assurance du locataire
- l’assurance du locataire responsable

L’assurance PNO a répondu que selon la convention IRSI c’est à l’assurance du locataire de prendre en charge les dégâts car le bien est loué non meublé.

Le problème est que le bien est loué meublé.

Le contrat d’assurance PNO du bailleur est pour un bien non meublé et il n’a pas été mis à jour lors du passage en meublé (erreur de mon côté).

Le locataire va quitter l’appartement dans 2 semaines.
Il ne semble pas vouloir contacter son assurance car ce n’est pas de sa faute et il va bientôt partir, les problème seront "derrière lui" si je peux dire.

Ma question est la suivante :
Comment régulariser la situation ?

J’ai peur que chacune des assurances ne rejette la responsabilité sur quelqu’un d’autre, et que personne ne prenne en charge le sinistre.

Merci pour votre retour.

Mots-clés : assurance, dégats des eaux, irsi

Obe25 · #2

Bonjour,

Si l’appartement est loué en meublé, c’est bien à vous de faire le constat (en mettant votre assurance) avec le locataire du dessus. Si vous n’avez pas dit que c’était un meublé, il pourrait être intéressant de faire au plus vite un point avec votre conseiller.

Ensuite les assurances traiteront ensemble et selon le montant des devis, ils s’arrangeront entre eux (et avec des expertises si le montant des dégâts est conséquent).

Surin · #3

Tout d’abord, les assurances ne refuseront pas de prendre en charge le sinistre à cause de la convention.
Un jour j’avais un dégât des eaux qui a été considéré comme relevant de la responsabilité de la copropriété, les assurances sont censées s’entendre mais à un moment j’ai senti que chacune rejetait la balle sur l’autre. L’assurance de l’immeuble a finit par m’indemniser (très largement) sur la base d’un devis fait par mon maçon.
J’ai acheté 3 sacs d’enduit qu’on a badigeonné sur le mur.
Quelle ne fut pas ma surprise de recevoir, un an après, un remboursement (très large aussi) de mon assurance !
Je me suis TU (encore un bug du robot ) !

Votre principal problème réside dans le fait que l’assurance souscrite par le locataire ne correspond pas au type de location du bail. Il ne me semble pas que ça soit une raison suffisante pour que personne ne prenne en charge le sinistre, tout du moins s’il est raisonnable.
Le second problème est que le locataire semble refuser de coopérer. Ca n’est pas votre problème et ne peut que vous aider (dans le sens où ça montre une mauvaise foi de sa part, il aura du mal à dire que c’est de votre faute si l’option d’assurance ne va pas), faites vos démarches, remplissez le constat et laissez faire la ou les assurances.

Dernière modification par Surin (07/10/2024 09h12)

Gilmour · #4

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Les prochaines étapes sont donc :
- de faire un constat entre le propriétaire bailleur et le locataire responsable au dessus de l’appartement
- de modifier le contrat de l’assurance pno de non meublé en meublé

Je me pose également la question du fonctionnement de la garantie perte de loyer de la PNO.

Le bien est toujours habitable, les dégâts semblent cosmétiques (traces d’humidité, peinture qui "cloque").

Après le départ du locataire actuel, il faudra effectuer des travaux de réparation. L’appartement ne pourra pas être loué à un nouveau locataire avant la fin de ces travaux.

Est-ce que cette garantie est applicable à cette situation ? Ou bien faut il que le bien soit inhabitable ?

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