Credit immobilier : clause abusive d'IRA (indemnité de remboursement anticipé) ?

Si vous êtes sur de votre coup, je tenterai carrément d’indiquer que vous considérez cette clause comme non-écrite vu qu’elle outrepasse la loi. Vous irez probablement au médiateur mais ca a le mérite de fixer une base de négociation très avantageuse pour vous.

Et si la réglementation ne s’appliquait pas à votre crédit ? Dans l’historique de vos messages il n’est question que de financement de SCPI …

Article L313-1 du code de la consommation a écrit :

Les dispositions du présent chapitre s’appliquent :

1° Aux contrats de crédit, définis au 6° de l’article L. 311-1, destinés à financer les opérations suivantes :

a) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

-leur acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

-leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

-les dépenses relatives à leur construction ;

(…)

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/se … 0032225973

Bonjour,

Serait-il possible de communiquer le taux, la durée restante et le CRD ?

Est-ce un souhait de votre part ou il y a eu vente du bien immobilier (ou une clause qui vous oblige) ? 

La position de la banque est étonnante car c’est l’opportunité de clôturer un taux bas dans un contexte de taux haut (en tout cas c’est le cas de mon employeur).

Merci à tous pour vos retours très utiles ; pour préciser les éléments de contexte, comme demandés par GoodbyLenine et Paladin:

- Il s’agit effectivement d’un crédit affecté à l’achat de parts de SCPI, donc je pense durand18 qu’il rentre bien dans le cadre de l’article L313, en tant que "souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance" ?!
- Il a été contracté en 2017, pour une durée de 15 ans et un taux de 2,1%, en tant qu’emprunteur physique. Le capital restant dû est d’environ 41000 €
- La banque concernée est le CIC; je précise que je n’ai pas eu à me plaindre de leurs services jusqu’à présent; à vrai dire j’ai été assez surpris du retour (et encore plus de moi-même pour n’avoir pas relevé ces frais astronomiques dans le contrat de crédit…)

J’ai pour l’instant fait un retour à ma conseillère sur le fait que la clause me semblait abusive, elle effectue des vérifications de son côté. Dépendamment de son retour, je compte effectuer les réclamations comme l’a suggéré EpsonValue, car on parle tout de même d’un facteur quatre entre le plafond de frais théorique (500 € environ) versus celui appliqué pour l’instant par le CIC (2050 € !).

Je tiendrai informé le forum du dénouement de ce dossier.

Bonne soirée

C’est durand18 qui a raison.

La clause n’est pas abusive car il ne s’agit pas d’un crédit immobilier car l’acquisition de parts de SCPI ne permet pas d’entrer en jouissance du bien.
Jurisprudence à ce sujet : https://www.courdecassation.fr/decision … 8459c42934

Vous avez tellement bien écrit "crédit immobilier" partout qu’il était particulièrement difficile de repérer l’erreur de raisonnement. Encore bravo à lui.

A vrai dire j’ai monté deux dossiers en parallèles d’achat de SCPI à crédit à l’époque et dans mon souvenir il s’agissait tous deux de crédits immobiliers…  En réalité après vérification suite à vos divers commentaires / questions, l’un est un crédit immobilier (Crédit Foncier), mais celui du CIC correspond bel et bien à un crédit personnel affecté, donc vous avez tout à fait raison (il faut peut être changer le titre du fil de discussion, mes excuses pour la confusion).

En tout cas le type de prêt est un point important pour les personnes qui envisagent l’achat de SCPI à crédit, cette subtilité autour des IRA m’a complètement échappé -  il peut donc être très désavantageux d’opter pour un crédit affecté, comme j’en fait l’expérience, à moins bien sûr de bien négocier les conditions de remboursement anticipé… En espérant que ma mésaventure soit utile pour d’autres investisseurs.

Ravito a écrit :

A vrai dire j’ai monté deux dossiers en parallèles d’achat de SCPI à crédit à l’époque et dans mon souvenir il s’agissait tous deux de crédits immobiliers…  En réalité après vérification suite à vos divers commentaires / questions, l’un est un crédit immobilier (Crédit Foncier), mais celui du CIC correspond bel et bien à un crédit personnel affecté

sm94, le 23/10/2024 a écrit :

Cela ne change rien.

En fait, si.

La loi ne place pas ce type de prêt dans les crédits immobiliers tels que définis par le code de la consommation. Donc, il n’y a pas la protection obligatoire du code de la consommation. Mais il pourrait y avoir cette protection de façon volontaire, contractuelle.

Si la banque utilise un modèle de contrat de prêt "crédit immobilier", qui fait référence au code de la consommation,et cela de façon suffisamment claire et explicite, je pense que le juge interprétera que les parties se sont placées volontairement dans le cadre du code de la consommation.

Vous retrouvez ce raisonnement dans la dernière partie de la jurisprudence citée :

la cour d’appel a estimé que n’était pas établie la volonté clairement exprimée et expressément partagée des deux parties de voir le code de la consommation régir une situation à laquelle il ne s’appliquait pas de plein droit

Dans cette jurisprudence, ce n’était pas le cas, mais le juge reconnaît ici que cela aurait pu être le cas.

Donc, je pense que Ravito avait le choix entre un prêt placé volontairement, contractuellement, dans le cadre des crédits immobiliers y compris le plafonnement des IRA, et l’autre, prêt affecté, où les IRA sont libres et définies contractuellement. Il a choisi le second, il en paie maintenant les conséquences.

On retiendra :
- un crédit pour l’achat de SCPI n’est pas, par nature, un crédit immobilier et il ne bénéficie donc pas des diverses protections prévus par le code de la consommation dans les articles L313-1 et suivants, et notamment il ne bénéficie pas du plafonnement des IRA.
- une banque peut néanmoins proposer un contrat de crédit de type immobilier. On peut alors retrouver les protections prévues par le code de la consommation, non pas parce que c’est obligatoire, mais parce que les parties ont convenu cela dans le contrat ; à condition, bien sûr, que ce soit stipulé de façon très claire dans le le contrat. Il faut donc bien regarder le type de prêt proposé, et bien lire l’offre de prêt.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2024 09h54)

Paladin a écrit :

Vous n’êtes pas obligé de placer des fonds mais vous pouvez peut-être souscrire votre assurance habitation /Auto etc ou même prendre des forfaits téléphoniques pour la famille. Vous ne paierez pas forcément plus que par un autre fournisseur, mais vous économiserez les Indemnités.

Et les résilier discrètement 6 mois plus tard ?