Quelle épargne de précaution pour un investisseur dans l'immobilier locatif ?

Cette épargne de sécurité , peut également être placé plutôt que de ne rien rapporté , bien sûr on parle de placement facilement récupérable et sur , donc pas de rendement fout , mais c’est déjà sa de pris….

( Perso j’utilise des comptes à terme actuellement )

letsinvest, le 17/11/2024 a écrit :

Tout cet argent qui ne rapporte rien, quel manque à gagner énorme.

C’est décevant de lire cela de votre part. Ca fait 5 ans que vous êtes sur le forum ? De l’épargne de précaution ne rapporte pas "rien". Elle est placée correctement. Livret défiscalisé, "super livret", compte à terme, etc.

Qu’est-ce que de l’épargne de précaution ? De l’épargne que l’on peut débloquer rapidement, en cas de coup dur. Qu’est-ce qui répond au critère "déblocable facilement" ? Quasiment toutes les formes de placement, sauf :
- l’immobilier
- les parts de société non cotées.

Donc, en fait, l’épargne de précaution, ça peut être aussi l’assurance-vie, le PEA. Ca fait un peu chier de les "casser" et de perdre l’antériorité fiscale, mais c’est de l’argent qui est à vous et qui est facilement disponible.

Pourquoi on recommande d’avoir de l’épargne de précaution ? Parce qu’il y a toujours des apprentis investisseurs dans l’immobilier qui n’ont juste pas un radis. Ce sont des UAW. Ils dépensent tout ce qu’ils gagnent, voire au-delà. En cas de coup dur, ils n’ont pas de PEA, assurance-vie à casser parce qu’ils n’ont pas ces enveloppes, ou bien qu’ils les ont mais avec moins de 1000 € dessus.
Faire de l’investissement immobilier sans aucune forme d’épargne, c’est ça qui est super casse-gueule. On travaille sans filet. Si on doit faire face à un coup dur, la seule solution sera de faire un prêt dans des conditions assez défavorables (crédit à la consommation ou crédit révolving), et on sait qu’alors le surendettement n’est pas loin.

Si vous n’êtes pas UAW, si vous avez des placements d’un montant significatifs et relativement liquides, vous avez déjà votre épargne de précaution.

Vous avez raison mais :
-  Dans une épargne bien diversifiée, il va y avoir un premier niveau d’épargne avec des livrets défiscalisés, par exemple au moins 10000 ou 20000 €. Sachant qu’avec LA + LDSS, on peut avoir 34950 € maximum d’une épargne sécurisée, facilement accessible et avec un rendement raisonnable, totalement net d’impôt et de PS ce qui n’est pas négligeable en ces temps où l’Etat cherche comment nous taxer encore plus. De plus, dans une épargne bien diversifiée, il va y avoir aussi une diversité de placements (lapalissade), qui sont autant de matelas de sécurité. Dans ces conditions, on peut considérer que PEA et AV sont une épargne de précaution de second rang.
-  Dans une épargne bien diversifiée, je présupposais que le contenu du PEA est diversifié et robuste afin que, même en cas de krach boursier, il ne perde pas plus de 30 % de sa valeur (ou 50 % si krach du siècle), donc il reste toujours quelque chose de significatif.
- le fait d’avoir des délais et/ou un "oursin" qui dissuade de taper dedans, c’est plutôt une bonne chose pour une épargne de précaution "de second rang". Ca dissuade de taper dedans pour une occasion ordinaire, mais ça reste disponible en cas de gros coup dur.
- PEA et AV, même avec un peu de délai, c’est toujours mieux que rien, à comparer d’investisseurs dans l’immobilier qui n’ont juste aucune épargne. Quand on fait partie des gens prévoyants qui ont déjà une épargne de précaution et quelques placements diversifiés, on peut oublier qu’il existe des gens qui sont toujours à découvert en fin de mois et qui n’ont quasiment aucune épargne. C’est ceux-là qui sont le plus à risque s’ils investissent dans l’immobilier à crédit. A l’inverse, pour les gens précautionneux, savoir qu’on a quelques dizaines de milliers d’euros accessibles en second rang, en plus de l’épargne de premier rang, même avec un peu de délai et/ou d’inconvénients, c’est une excellente assurance pour dormir tranquille.

Donc, pour clarifier mon message précédent qui était erronné à force d’être concis :
- le PEA et l’AV ne doivent surtout pas être utilisés comme épargne de précaution de base.
- dans une épargne bien diversifiée, il y a des placements sûrs et très rapidement accessibles (livrets défiscalisés, éventuellement complétés par un super livret ou un CAT), et et d’autres placements un peu moins sécurisés et accessibles, y compris PEA et AV, qui peuvent être vus comme une épargne de précaution de second rang.
- cette épargne de précaution de second rang est vraiment utile en cas de coup dur, et contribue à permettre à son propriétaire de dormir tranquille.

Exemple :
M. Dupont a 3 biens immobiliers valant 400 k€ au total, achetés à crédit et quasiment pas remboursés. Il a 10000 € sur son livret A et c’est tout.
M. Martin a les mêmes biens immobiliers + 10000 € sur son livret A + 10000 € sur 2 AV (5000 € chacune) + 30000 € sur un PEA qui a un contenu diversifié.
Je pense que M. Martin dort mieux que M. Dupont, et avec raison.
Considérons enfin M. Dubois qui a les mêmes biens immobiliers et exactement la même épargne que M. Martin mais garde tout sur des supports très liquides : 22950 € sur son livret A, 12000 € sur son LDDS et 15050 sur son super livret Zesto.
Est-ce que M. Dubois est vraiment mieux loti que M. Martin ? Pas sûr. Car M. Martin a deux AV différentes + un PEA, ça permet quand même de voir venir, avec un déblocage progressif, notamment pour des dépenses qui seraient moins urgentes ; cf message de durand18 juste en dessous

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2024 16h22)

sven337 a écrit :

En détail :
L’assurance-vie même en fonds euros n’est pas une bonne forme d’épargne de précaution car les délais de disponibilité sont très aléatoires. On peut avoir l’argent en quelques jours dans la plupart des cas, mais ça peut aussi prendre plusieurs semaines. Cela ne répond pas au critère de liquidité qui est essentiel pour de l’épargne de précaution.

Pas tout à fait d’accord avec cette affirmation, chez BoursoBank le rachat d’AV se fait en 72 h et je viens encore de le valider cette semaine pour un montant de 85 K€…
Il est quand même extrêmement rare d’avoir un besoin de liquidité sous un délai plus court que 72 heures.

Dans tous les rachat d’AV que j’ai réalisé et sur 5/6 AV différentes le délai n’a jamais dépassé 15 jours.

Pour ma part je me sers des AV comme épargne de précaution de second rang comme le dit Bernard.

sven337 a écrit :

Le délai n’est pas garanti. La loi c’est 6 mois, et les ratés arrivent.
J’ai déjà eu des rachats > 5 semaines. Cela vous arrive exactement une fois avant de comprendre que l’AV n’est pas équivalente à un livret.

Hmmm c’est plutôt 2 mois la durée maximale légale non ?

Legifrance a écrit :

En cas de demande de rachat du contrat par le contractant, l’entreprise d’assurance ou de capitalisation lui verse la valeur de rachat du contrat dans un délai qui ne peut excéder deux mois.

En cas de demande de transfert du contrat par l’adhérent, l’entreprise d’assurance verse à l’organisme d’assurance d’accueil la valeur de transfert du contrat dans un délai et selon des modalités fixées par décret.

Au-delà des délais mentionnés aux deux alinéas précédents, les sommes non versées produisent de plein droit intérêt au taux légal majoré de moitié durant deux mois, puis, à l’expiration de ce délai de deux mois, au double du taux légal.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 0030461815