Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Une réponse se situe dans le commentaire de gestion du dernier bulletin trimestriel :

La Francaise - BT T2 2024 a écrit :

Le produit de ces cessions a permis à Épargne Foncière de financer les travaux de restructuration et les VEFA en cours. Par ailleurs, l’absence de collecte n’a pas permis à votre SCPI de réaliser de nouvelles acquisitions ce trimestre.

Au 31/12 dernier les engagements pour VEFA étaient de l’ordre de 84 M€.

A noter un point positif : les surfaces de l’immeuble le HUB à Levallois-Perret sont à nouveau mises en location (450€/m²/an) après une importante restructuration.

Visiblement nouvelle forte baisse du prix de la part d’Epargne Foncière.
Prix de souscription affiché à 670 € (vs 835 €) ce jour sur le site de La Francaise (je n’ai pas vu de communiqué mais des messages sur les réseaux sociaux le laissaient entendre).
J’en ai eu en AV il y a quelques années 😮‍💨

Épargne Foncière

Bonjour,

Je n’arrive toujours pas à comprendre comment une scpi diversifiée comme épargne foncière peut se prendre une diminution de 20% de son prix de part en une année.
les conditions de marché sont compliquées en ce moment cependant cette baisse semble énorme.

J’ai vraiment le sentiment en tant qu’associé d’être le dindon d’une farce sans fin:
- à l’entrée avec les frais de souscription
- pendant la vie de la SCPI avec des ajustements comme celui ci qui permettent de décourager une partie des vendeurs et surtout de relancer la collecte qui contribue à faire vivre la société de gestion.

Au final, la SCPI est un produit où les intérêts des associés ne sont pas alignés avec ceux de la société de gestion.

Si c’était à refaire je passerais mon chemin sur ce produit

Dernière modification par corsaire00 (03/01/2025 23h38)

Et dire que les SCPI LF decotaient largement à l’achat…  le plongeons des valorisations est encore plus abyssal qu’il n’y paraît. LF grand paris encore pire avec une première décote à 2 chiffres en 2024 !

En ce qui me concerne, j’avais demandé un retrait total de parts à la date enregistrée du 2 août 2023, toujours en attente depuis donc près de 1 an 1/2.
Pour ces part acquises à crédit, avec l’ancien prix de retrait, le TRI annuel au moment de la vente supposée (en tenant compte des loyers versées et des mensualités de crédit) était d’un peu plus de 5% brut.
Désormais avec la chute du prix de retrait, je suis en perte de 2% annuels !
J’attends le courrier que je ne devrais pas tarder à recevoir de La Française me demandant de me positionner ou pas pour la revente des parts au nouveau prix bradé…
J’avais aussi quelques parts (pour un montant moindre néanmoins) en AV. Les deux contrats concernés (Linxea Spirit) sont repassés en valorisation négative du fait de la chute du prix ! Et, d’après le montant des loyers versés par l’ensemeble des SCPI de ces contrats (exclusivement investis en SCPI), il me faudra 6 mois pour revenir en territoire positif.
Je comprends le raisonnement très juste de Greyna mais je ne peux m’empêcher d’avoir le même ressenti que corsaire00.
L’expérience me montre qu’une allocation Actions/Obligations est plus avantageuse au regard des TRI annualisés mais aussi dans la gestion au fil de l’eau. Ainsi j’envisage très sérieusement à plus ou moins brève échéance de me débarrasser au maximum des parts de SCPI qui me donnent l’impression que je traîne des boulets dans mon portefeuille.

Je pense franchement à m’approcher autant que possible de 0%.

Mais ce ne sera pas simple, et donc comme vous dites à long terme.

Déjà il m’en reste deux acquises à crédit, lesquels crédits courent jusque 2030 pour l’une et 2032 pour l’autre. Ce sont Capiforce (très décotée sur un marché secondaire étriqué) et Epargne Foncière pour laquelle je viens de me prendre une claque. A crédit je suis néanmoins parvenu à me débarrasser de 5 autres "à  temps" en dégageant un rendement annualisé correct (entre 5 et 9%)*
Ensuite j’en ai deux autres acquises en nue-propriété (l’une sur 10 ans l’autre sur 15), à savoir Primovie et Pierval Santé qui ne sont pas florissantes et dont l’une a déjà subi une décote.

A cela s’ajoute que les loyers sont fortement imposés (tranche marginale à 30%).
Raison pour laquelle j’avais envisagé l’enveloppe de l’AV.
Mais là que se passe-t-il ? J’ai vu les loyers servis régulièrement faire enfin passer tout récemment en territoire légèrement positif mes AV exclusivement investies en SCPI.
Et puis vlan retour en territoire négatif à cause d’une claque à -20% sur une SCPI. Si d’autres suivent, je vais être rincé.

Je précise aussi que je n’ai jamais vu, sur aucune de mes SCPI, les loyers progresser de sorte que cela me protégerait de l’inflation. Je me consolais en me disant qu’il fallait aussi tenir compte de l’évolution de la valeur des parts (TRI interne) mais là je ne suis même plus sûr de rien en fait.

*Si je revendais à perte Capiforce et Epargne Foncière, le rendement globalisé de l’ensemble des opérations de SCPI acquises à crédit resterait positif, mais avec une performance ridicule de l’ordre de 3% annualisés.

Concernant les CGPI, ils peuvent toujours avancer l’argument que la détention des parts de SCPI, étant de l’immobilier, est à envisager sur le long terme, in extremis qu’elle est à vie. Et qu’il faut uniquement se focaliser sur les revenus perçus, par exemple comme complément de retraite.
Ensuite ils peuvent même pousser à en reprendre pour profiter du rabais : avec la même somme investie, vous profiterez de davantage de parts et le rendement en sera augmenté.
En prenant les 3 derniers dividendes (identiques) de 2024, impôt et prélèvements sociaux déduits et en annualisant, on était à un modeste 4,35%. Désormais avec la chute du prix de part, le rendement remonte à un taux plus reluisant (mais néanmoins pas extraordinaire) de 5,42% (soit près de 25% d’augmentation sur le rendement).
Cela est même plus simple sur AV : je pourrais très bien lors des prochaines distributions trimestrielles tout réallouer sur l’achat de nouvelles parts à prix bradé et même rêver à une augmentation de ce prix de part dans les dix ans à venir.

Si cela relance l’achat de parts (ce qui est probable mais cela suffira-t-il à couvrir toutes les demandes de retraits dont le nombre est important pour cette scpi ?), la société de gestion en profitera via les frais de souscription.

Finalement, on pourrait très bien faire un raisonnement analogue au marché actions : on ne vend pas au son du violon, on en profite pour se refaire à bas coût. Néanmoins c’est plus facile via AV qu’en détention en direct, a fortiori en passant par un prêt.

A la lecture de mes précédents posts, je m’aperçois après coup que j’ai eu une réaction épidermique.
Je dois donc revenir à la raison.
Faire comme avec l’investissement en actions.
Je me penche aujourd’hui davantage pour voir le verre à moitié plein :
Sur deux AV, nous détenons exclusivement des parts de 6 SCPI pour un montant total de près de 94 000 € versés.
C’est désormais en vase clos, on effectue plus aucun versement ni retrait et les dividendes versés trimestriellement (mensuellement même pour 2 SCPI) étaient systématiquement réinvestis dans les mêmes SCPI.
Eh bien en 2024, cela nous a rapporté un peu plus de 450 € mensuels, soit un rendement global brut de 5,77 % de l’ensemble des versements effectués sur ces deux AV depuis leur ouverture.
Pas si mal en fin de compte. Cela permet de relativiser la baisse brutale de la valorisation totale du portefeuille de SCPI en AV.

Dernière modification par Franck059 (05/01/2025 15h42)

@Franck059 : au moins vous avez profité de l’effet levier ? À moins que si c’était à refaire, vous auriez aussi laissé tomber le crédit ?

Franck059, le 05/01/2025 a écrit :

Je me penche aujourd’hui davantage pour voir le verre à moitié plein :
Sur deux AV, nous détenons exclusivement des parts de 6 SCPI pour un montant total de près de 94 000 € versés.
C’est désormais en vase clos, on effectue plus aucun versement ni retrait et les dividendes versés trimestriellement (mensuellement même pour 2 SCPI) étaient systématiquement réinvestis dans les mêmes SCPI.
Eh bien en 2024, cela nous a rapporté un peu plus de 450 € mensuels, soit un rendement global brut de 5,77 % de l’ensemble des versements effectués sur ces deux AV depuis leur ouverture.
Pas si mal en fin de compte. Cela permet de relativiser la baisse brutale de la valorisation totale du portefeuille de SCPI en AV.

Votre raisonnement de second tour est en effet le bon. Lorsqu’on investit sur un etf actions par exemple, on est forcé d’en regarder la globalité. Pourtant dans cet etf qui peut tout à fait être en positif, certaines valeurs dévissent littéralement. Vous avez diversifié votre mise, la baisse est noyée dans la masse et la seule conclusion qui vaille c’est que la diversification doit rester le maître-mot que cela soit pour un portefeuille entier ou chacune de ses composantes. S’ajoute à cela la patience, comme dans le cas des actions. Les loyers et la baisse des taux finiront par combler le gouffre un jour ou l’autre. Et d’autres pans de votre portefeuille global sont quant à eux certainement largement positifs.

Pour calculer, ou simuler, la rentabilité d’un investissement, j’utilise la fonction TRI. PAIEMENTS d’un tableur.
Pour l’investissement à crédits de parts de SCPI, toutes les dépenses (frais de dossier et mensualités du crédit) sont notées en négatif et toutes les recettes (loyers et remboursement de la part du crédit logement) sont notées en positif, avec la date en regard.
Puis en dernière ligne apparaît le gain net de la vente des parts (brut - remboursement du crédit).
Cela me fournit un TRI annualisé brut.
Exemple, pour les 5 scpi dont nous sommes sortis "à temps" en 2023 et 2024 :
- Le meilleur TRI annualisé est de 9,86 % pour Corum Origin
- Le pire TRI est de 4,83 % pour Immorente
Je précise qu’il s’agit de TRI bruts, les impôts et prélèvement sociaux ne sont pas comptés.
Virtuellement, si CAPIFORCE était revendue maintenant, le TRI annualisé serait de -15,81 % et si EPARGNE FONCIERE était revendue maintenant, le TRI annualisé serait de - 3,61 %.
Donc on garde, pour l’instant on paie surtout des intérêts et de l’impôt…*
A comparer avec nos deux PEA réunis qui depuis septembre 2018 offrent un TRI annualisé de 13% bruts.
Tout cela figure sur mon portefeuille dont je dois encore procéder à la mise à jour.

* A noter toutefois que si l’on vendait à perte CAPIFORCE et EPARGNE FONCIERE, le TRI annualisé de l’ensemble des opérations (depuis le premier retrait d’Elysées Pierre en février 2023 jusqu’à hypothétiquement les derniers retraits aujourd’hui) serait pile de 5 % bruts.

Seule certitude à ce stade: je ne souscrirai plus jamais dans un produit de la Française.

Le pilotage de la valorisation, la communication fallacieuse, le non-alignement d’intérêts entre la société de gestion et les associés, ça ne me parait pas viable à terme tout ça.

Quand j’ai investi en 2000, sans expérience de SCPi, j’ai diversifié au maximum, y compris les sociétés de gestion (5 au total, 1 SCPI de chaque).

5 ans plus tard: Praemia/primonial et La Française auront été les pires, elles sont blacklistées.

Que ce soit les fusions ou les niveaux d’ajustement de prix, j’ai l’impression que tout est fait pour que l’associé se sente piégé.

Le pretium doloris pour savoir qu’il faut se tenir à l’écart des sociétés de gestion qui font du WIN/LOOSE un axe de développement, qui confondent retail avec bétail.

De mon expérience Corum, Sofidy, Euryale

Flavius a du réinvestir depuis 2000 (et avant 2020) : Corum Origin et Pierval Santé sont nés en 2012 et 2013 respectivement.