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#1 27/01/2025 15h46

Membre (2018)
Réputation :   13  

“INTJ”

Bonjour,

Je suis peu expérimenté en immobilier locatif et je travaille aujourd’hui sur le sujet d’un appartement qui dont les chiffres n’avaient pas été suivis en détails. Après avoir fait un grand tableau avec toutes les dépenses et tous les revenus, j’aimerais partager avec vous une synthèse des résultats car j’ai du mal à voir quelle direction choisir pour la suite, si le bien doit être conservé ou vendu.

Voici le résumé :
Appartement T3 70 m² au 1er étage sur un total de 2, en zone frontalière
Construction en 2015, achat en VEFA
Prix d’achat : Environ 280 000 €
Valeur actuelle : Environ 300 000 € (fourchette basse)

Location en LMNP, gérée sans agence mais avec un service comptable.

Cash flow très négatif, entre -5 000 et -10 000 par an, il s’est beaucoup dégradé dernièrement
Cash flow 2022 : -5 000 €
Cash flow 2023 : -7 200 €
Cash flow 2024 : -9 240 €

Cash flow cumulés depuis le début : -61 000€

Prêt de 310 000 CHF dont 1/3 remboursés, mais plus de salaires en CHF depuis 2017.

4 problèmes majeurs :
- Augmentation du taux de change : +30% sur la dette depuis l’achat
- Augmentation du taux du prêt : les intérêts sont passés de 2 000 à 6 000 € / an (max 2.65 % atteint, mais ils augmentent encore avec le taux de change…)
- Problèmes dans la copropriété : les charges sont passées de 1 800 à 3 600 € / an
    DO en cours / problèmes de chaudière / problèmes de droits sur le terrain / problème de gestion des espaces verts
- Le bien n’a presque pas pris de valeur malgré ce qui s’est passé dans tout le pays.

Certaines années sont négatives, surtout les dernières, mais on peut malgré tout voir un gain moyen de 4 400 € / an sur ce patrimoine (valeur du bien - dette restante + cash flow)
Gain 2022 : -2 700 €
Gain 2023 : -6 800 €
Gain 2024 : +722 €

Le taux de change a un impact énorme sur le résultat.

En prenant en compte une légère augmentation de la valeur du bien de 20 000€ (mais pas trop vu les problèmes en cours), le bilan de l’opération sur presque 10 ans passe de -82 000 l’année de l’achat à -23 000 aujourd’hui (hors pénalités de remboursement de prêt et frais d’agence pour vendre)

L’opération n’est clairement pas très rentable même si on se dirige doucement dans le positif.

La question qui se pose aujourd’hui :
- Garder ou vendre ?
    - Vendre car peu rentable et beaucoup de travail pour pas grand chose.
    - Vendre car beaucoup de problèmes dans la copropriété
    - Garder car tout est déjà en place, le bien finira tôt ou tard par être rentable
    - Garder car l’endettement actuel n’est plus possible sur un nouveau projet, c’est le seul moyen de conserver un placement de cette valeur. (Objectif : Construction de patrimoine nécessaire pour la retraite)

- Si l’appartement est conservé, quelles optimisations faire ?
    - Refaire le prêt en Euros ?
                 - Perte du taux de 2.65%
                 - Encaisser une grosse perte sur le change
                 - Payer encore des frais
                 - Mais protège de la tendance baissière de l’EUR/CHF
        - Ou faire juste une couverture de change ?
    - Autres optimisations ?

En plus de cela il y a le risque que le statut LMNP soit moins intéressant, ce qui plomberait à nouveau les résultats.

Merci d’avoir pris le temps de me lire et au plaisir d’échanger sur vos ressentis par rapport à cette situation.

Mots-clés : chf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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1    #2 27/01/2025 17h53

Membre (2018)
Réputation :   40  

Bonjour

Une question qui permet d’argumenter sur tel ou tel choix à prendre.
Quel est le montant actuel du loyer ? Est il peut être sous évalué ?

Si oui, faite les calculs avec la nouvelle hypothèse de loyer peut éliminer ou confirmer l’un de vos choix.

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#3 27/01/2025 22h34

Membre (2018)
Réputation :   13  

“INTJ”

Le loyer est de 1260 € par mois hors charges
Le site meilleursagents indique une estimation à 1455 (20€ / m²) mais fiabilité 1/5 et cela me semble plutôt cher.
Il y a peu d’annonces pour comparer, c’est une petite ville.
Mais en effet je pense qu’il y a un potentiel de rattrapage à réaliser progressivement et surtout lors du changement de locataire, le bien n’étant pas situé dans une zone tendue.

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1    #4 28/01/2025 13h57

Membre (2018)
Réputation :   40  

C’est noté

Uniquement sur l’aspect valorisation du loyer :

Si nous sommes dans le 74 que je connais bien, en zone frontalière même si vous n’êtes pas dans une grande ville le loyer du T3, 70 m² à 1260€ par mois me semble clairement sous évalué, l’estimation de meilleurs agents à 1455€ ne me choque pas au contraire, simplement l’offre et la demande. Et vous semblez dire qu’il y a peu d’offres mais peut être que la demande est forte ?

En tout cas elle l’est si vous êtes dans la zone précédemment citée.

J’étudierai dans un premier temps ce que donnerais ma rentabilité avec un loyer au prix du marché avant d’évoquer les autres hypothèses.

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#5 Aujourd’hui 10h01

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En fait, je pense que ce qui transparaît, c’est le manque de gestion du sujet. Vous avez commencé à regarder, mais il y a encore de quoi faire :
- est-ce que les augmentations de loyer prévues au bail ont été appliquées chaque année ? Ne pas les appliquer est un moyen sûr de finir avec un loyer sous-évalué.
- est-ce que les charges sont bien répercutées au locataire ? (Je veux dire : toutes les charges récupérables conformément au décret ?) Que prévoit le bail : forfait, ou provision sur charges avec régularisation annuelle ? Si c’est le premier : le forfait couvre-t-il bien toutes les charges locatives ? Si c’est le second, cette régularisation annuelle est-elle faite ? Ne pas répercuter toutes les charges sur le locataire, c’est une autre forme de sous-évaluation du loyer.
- est-ce que la compta est tenue de façon rigoureuse ? Est-ce que toutes les charges sont bien incluses dans la compta LMNP ? Par exemple, se rendre sur place pour gérer -> note de frais. La moindre dépense pour ce bien -> facture pour la compta LMNP. Si le propriétaire oublie de comptabiliser des dépenses, parce qu’il paie des trucs de sa poche, il majore son revenu imposable, c’est ballot.
- quel est vraiment le loyer possible pour un tel bien ? Ca se détermine pas seulement par meilleurs-agents, mais aussi et avant tout par une connaissance précise du marché immobilier local. A priori c’est une zone où il est très difficile de se loger donc par la loi de l’offre et de la demande le loyer devrait être élevé. Ne pas oublier que c’est meublé et récent, deux critères qui tendent à majorer le loyer.
- Au total, est-il possible d’appliquer la procédure pour "loyer manifestement sous évalué" ?
- de même, je pense que la valeur de revente est estimée de façon trop pifométrique.
- s’impliquer dans la résolution des problèmes de la copro : au moins aller à toutes les AG, se tenir au courant, pourquoi pas se faire élire au conseil syndical.
- profil du locataire ? Y a-t-il eu des impayés et comment ont-ils été traités ? Perspective qu’il parte et à quel délai ?

Quand on gère plus activement, la pertinence de revendre ou non s’établit d’elle-même, parce qu’on a toutes les données du problème.

En particulier, s’il est possible d’augmenter le loyer, on est gagnant dans tous les cas :
- si on conserve le bien, parce qu’on a un meilleur revenu
- si on vend le bien occupé : parce qu’on vend une rentabilité donc on peut vendre plus cher
- si l’augmentation de loyer pousse le locataire au départ : chouette, on peut vendre libre de toute occupation, or dans un tel marché ça devrait se vendre plus cher libre qu’occupé.

Ce n’est pas un reproche envers vous. Je comprends que vous avez mis le nez dans un bien détenu et géré par un de vos proches, et vous découvrez qu’il est mal géré. Une gestion meilleure et plus active est le remède.

Il faut que tout change pour que rien ne change

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