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#1 27/01/2025 15h46
Bonjour,
Je suis peu expérimenté en immobilier locatif et je travaille aujourd’hui sur le sujet d’un appartement qui dont les chiffres n’avaient pas été suivis en détails. Après avoir fait un grand tableau avec toutes les dépenses et tous les revenus, j’aimerais partager avec vous une synthèse des résultats car j’ai du mal à voir quelle direction choisir pour la suite, si le bien doit être conservé ou vendu.
Voici le résumé :
Appartement T3 70 m² au 1er étage sur un total de 2, en zone frontalière
Construction en 2015, achat en VEFA
Prix d’achat : Environ 280 000 €
Valeur actuelle : Environ 300 000 € (fourchette basse)
Location en LMNP, gérée sans agence mais avec un service comptable.
Cash flow très négatif, entre -5 000 et -10 000 par an, il s’est beaucoup dégradé dernièrement
Cash flow 2022 : -5 000 €
Cash flow 2023 : -7 200 €
Cash flow 2024 : -9 240 €
Cash flow cumulés depuis le début : -61 000€
Prêt de 310 000 CHF dont 1/3 remboursés, mais plus de salaires en CHF depuis 2017.
4 problèmes majeurs :
- Augmentation du taux de change : +30% sur la dette depuis l’achat
- Augmentation du taux du prêt : les intérêts sont passés de 2 000 à 6 000 € / an (max 2.65 % atteint, mais ils augmentent encore avec le taux de change…)
- Problèmes dans la copropriété : les charges sont passées de 1 800 à 3 600 € / an
DO en cours / problèmes de chaudière / problèmes de droits sur le terrain / problème de gestion des espaces verts
- Le bien n’a presque pas pris de valeur malgré ce qui s’est passé dans tout le pays.
Certaines années sont négatives, surtout les dernières, mais on peut malgré tout voir un gain moyen de 4 400 € / an sur ce patrimoine (valeur du bien - dette restante + cash flow)
Gain 2022 : -2 700 €
Gain 2023 : -6 800 €
Gain 2024 : +722 €
Le taux de change a un impact énorme sur le résultat.
En prenant en compte une légère augmentation de la valeur du bien de 20 000€ (mais pas trop vu les problèmes en cours), le bilan de l’opération sur presque 10 ans passe de -82 000 l’année de l’achat à -23 000 aujourd’hui (hors pénalités de remboursement de prêt et frais d’agence pour vendre)
L’opération n’est clairement pas très rentable même si on se dirige doucement dans le positif.
La question qui se pose aujourd’hui :
- Garder ou vendre ?
- Vendre car peu rentable et beaucoup de travail pour pas grand chose.
- Vendre car beaucoup de problèmes dans la copropriété
- Garder car tout est déjà en place, le bien finira tôt ou tard par être rentable
- Garder car l’endettement actuel n’est plus possible sur un nouveau projet, c’est le seul moyen de conserver un placement de cette valeur. (Objectif : Construction de patrimoine nécessaire pour la retraite)
- Si l’appartement est conservé, quelles optimisations faire ?
- Refaire le prêt en Euros ?
- Perte du taux de 2.65%
- Encaisser une grosse perte sur le change
- Payer encore des frais
- Mais protège de la tendance baissière de l’EUR/CHF
- Ou faire juste une couverture de change ?
- Autres optimisations ?
En plus de cela il y a le risque que le statut LMNP soit moins intéressant, ce qui plomberait à nouveau les résultats.
Merci d’avoir pris le temps de me lire et au plaisir d’échanger sur vos ressentis par rapport à cette situation.
Mots-clés : chf, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)
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